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1、 小区物业前期介入重点注意内容提要：1、物业用房的预留位置（物管楼、垃圾房、洗手间、信报箱、公共告示栏）；预留大空调外机位置；底层户型窗户内应预先装好防盗网。2、小区人车分流、出入口设置、空调主机安装位置及空调滴水管。3、外墙、铝合金窗、顶层排烟管口、伸缩缝、卫生间、中庭花园等容易发生渗漏的问题。4、入户门应在交叉施工期间做好成品保护、大堂应设置无障碍通道、公共楼梯的感应灯应采用声光控。5、尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。乔灌木栽植应防止长满下水道，以防造成沟渠破损、管道开裂，排水排污受阻，给后期管理带来了诸多不便。绿化取水点的位置应安全不可出现喷头高高凸起,可设
2、小水池还可以保洁取水；园林工程施工应先绿化后景观。6、尽量减少外墙外凸平台不利清洁；楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污渍）各楼层垃圾桶的设置是否合理，楼层清洁用水是否方便，是否设计垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等。7、各种监控镜头的设置位置是否足够和合理，能否有效的控制商场人员进入住宅小区。尽量不要配置有安全隐患又没有专人管理的深水池、秋千、转盘、高低杠杆等健身设施和器械。打孔和装修时要注意了解：哪些是整体混凝土墙，哪些是空心砖墙，墙体、天花、地面在哪些位置有管线。8、审核售楼说明书、媒体广告和房地产销售合同，对不利于物管的条款和承诺应建议删除或修改，以免带来后患（如买顶楼可送旁
3、边空置拐角，空置拐角是属于本单元的全体业主的；近期买房可以免1000元物业费；停车费业主可以不交等）9、注意收集复印所有施工单位、供应商、安装单位的保修协议、维修保证金等书面，以及资质、合格证明、单位地址、联系电话等。电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。四.简答题类(每题8分，共40分)：1.物业管理费的构成有哪些项目?答：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的
4、福利费等；2物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3物业管理区域清洁卫生费用；4物业管理区域绿化养护费用；5物业管理区域秩序维护费用；6办公费用；7物业管理企业固定资产折旧；8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9经业主同意的其它费用；2请简述物业管理的定义答：物业管理是指物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护等统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专
5、业化原则进行管理。3简述物业管理服务工作内容？答：物业管理服务工作内容有：1物业共用部位的维修、养护和管理；2物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4公共绿化的养护和管理；5车辆停放管理；6公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7装饰装修管理服务；8物业档案资料管理；4请简述客服人员现场检查应注意的细节(1)园区公共区域物品、设备设施是否有损坏或异常现象；(2)现场环境卫生；上岗人员着装、服务用语及岗位执行等；(3)现场操作人员的工作流程、操作规范；(4)施工现场的环境、标识、安全情况等；(5)园区安全、消防等其它
6、有关影响服务品质和管理品质的情况。5请简述物业共用部位的含义答：共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。三.简答题1简述建筑给水系统的分类及其供水方式,并说明每种供水方式的适用条件。P22答：生活给水系统：生活给水系统是指提供各类建筑物内部饮用、烹饪、洗涤、洗浴等生活用水的系统。要求水质必须严格符合国家标准。生产给水系统：根据不同生产的工艺要求，生产给水系统的种类较多，但一般主要用于生产设备的冷却、原料和产品的洗涤、锅炉用水及某些工业原料用水
7、等。工业企业中的生产用水情况比较复杂，其对水质的要求可能高于或低于生活、消防用水的水质要求，究竟采用什么样的供水方式，应根据实际情况确定，其水量、水压等方面的要求则根据生产工艺而有所不同。消防给水系统：消防给水系统指的是建筑物的水消防系统，主要有消火栓系统和自动喷淋系统。消防用水对水质的要求不高，但必须按照建筑物防火规范确保有足够的供水量和供水压力。在实际应用中，上述三个给水系统不一定需要单独设置，可以根据水质、水压等用水要求，考虑技术、经济和安全等条件相互组成不同的共用给水系统，如生活、生产共用给水系统，生活、消防共用给水系统，生活、生产、消防共用给水系统等。共用给水系统设置的原则是：当两种
8、或两种以上用水对象的水质、水压要求相近时应尽可能采用共用给水系统，以节省系统的安装费用和进一步提高供水系统的使用效率。对消防要求严格的高层建筑或大型建筑，为了保证消防的安全可靠，则应独立设置消防给水系统，2空调系统中常见的制冷机有哪些？并简要说明其各自的制冷方式P170答：压缩式制冷机：缩式制冷机以液体汽化吸热的方式制冷。吸收式制冷机：吸收式制冷机以溴化锂水溶液为工质，其中以水为制冷剂，溴化锂溶液为吸收剂。它利用溴化锂水溶液在常温下（特别是在温度较低时）吸收水蒸气的能力很强，而在高温下又能将所吸收的水分释放出来的特性，以及利用制冷剂水在低压下汽化时要吸收周围介质的热量的特性来实现制冷的目的。3
9、电流对人体的伤害与什么因素有关?P236答：（1）通过人体的电流值；（2）人体电阻值；（3）电流通过人体时间的长短；（4）电流流过人体的途径；（5）电流的频率触电电压。4简述室内排水系统的组成,排水体制及其选择。P44答：建筑内部排水体制分为分流制和合流制两种，分别称为建筑内部分流排水和建筑内部合流排水。一般以下情况宜采用分流排水体制：两种污水合流后会产生有毒有害气体或其他有害物质时；污染物质同类，但浓度差异大时；医院污水中含有大量致病菌或所含放射性元素超过标准时；不经处理或略作处理可重复使用的水量较大时；建筑中水系统需要收集原水时；公共饮食业厨房含有大量油脂的洗涤废水时；工业废水中有贵重工业
10、原料需回收利用以及夹有大量矿物质或有毒、有害物质需要单独处理时；锅炉、水加热器等加热设备排水温度超过40等。下列情况，宜采用合流排水体制：城市有污水处理厂，生活废水不需回用时；生产污水与生活污水性质相似时。5电梯的交接班工作应如何进行?P217答：（1）交接班时，双方应在现场共同查看电梯的运行状态，清点工具、备件和机房内配置的消防器材，当面交接清楚，而不能以见面打招呼的方式进行交接。（2）明确交接前后的责任。通常，在双方履行交接签字手续后再出现的问题，由接班人员负责处理。若正在交接时电梯出现故障，应由交班人员负责处理，但接班人员应积极配合。若接班人未能按时接班，在未征得领导同意前，待交班人员不
11、得擅自离开岗位。6安全防范系统包括哪些子系统以及建筑物对安全防范系统有哪些要求？P257答：建筑安防系统有入侵报警子系统、电视监视子系统、出入口控制系统、巡更子系统、停车场管理系统和其他子系统等。建筑物对安全防范系统的要求：安全防范系统提供了外部侵入保护、区域保护和目标保护三个层次的保护。外部侵入保护：为防止无关人员从外部侵入楼内，把罪犯排除在所防卫区域之外。区域保护：保护的目的是探测是否有人非法进入某些区域，如果有，则向控制中心发出报警信息，控制中心再根据情况作出相应处理。目标保护：对特定目标的保护。如保险柜、重要文物等均列为这一层次的保护对象。这是在前两道防卫措施都失效后的又一道防护措施。
12、7高层建筑应采用何种给水方式？其目的是什么?P27答：高层建筑给水系统竖向分区有多种方式：分区减压给水方式；分区并联给水方式。竖向分区的目的在于：避免建筑物下层给水系统管道及设备承受过大的压力而损坏；避免建筑物下层压力过高，管道内流速过大而引起的流水噪音、振动噪音、水锤及水锤噪声；避免下层给水系统中水龙头流出水头过大而引起的水流喷溅。8建筑火灾的成因有哪些?并简述建筑火灾的主要特点.P91答：建筑火灾的成因有人为因素、电气事故和可燃物的引燃。建筑火灾具有火势凶猛且蔓延快、扑灭难度大、人员和物资疏散困难等特点。9室内照明线路暗线敷设时应该注意哪些问题？复P41答：a钢管弯曲半径不得小于该管径的6
13、倍，钢管弯曲角度不得小于90度；b馆内所穿导线的总面积不得超过管内截面的40%，为了防止管内过热，在同意根管内，导线数模不应超过8根；c管内导线不允许有接头和拧扭现象，所有导线的接头和分支都应在接线盒内进行；d考虑到安全的因素，全部钢管应有可靠的接地，为此安装完毕后，必须用兆欧表检查绝缘电阻是否合格，方能接通电源。10建筑物的防雷有哪些基本措施？复P41答：a防直击雷的基本措施主要是安装各种形式的接闪器；b屋面的钢筋用引下线与接地装置连接；c防雷电波侵入伤亡基本保护措施是在高压电源进线段装设阀式避雷器。11高层建筑给水系统中竖向分区有何目的？复P75答：a避免建筑物下层给水系统管道及设备承受过
14、大的压力而损坏；b避免建筑物下层压力过高，管道内流速过大而引起的流水噪音、振动噪音、水锤及水锤噪音；c避免下层给水系统中水龙头流出水头过大而引起的水流喷溅。四论述题1)试述物业设备维护管理的主要内容及意义。P2-P3答：物业设备管理的内容包括物业设备基础资料的管理、物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理、固定资产（设备）管理和工程资料的管理等。管理好物业设备的意义：物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障；物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段；物业设备管理是提高现有
15、设备、设施的性能与完好率，延长设备使用寿命，减少与节约资金投入，保障设备安全运行的保证；物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设及物质文明建设起到保驾护航的作用；物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。2)试述物业设备维护保养的主要方式以及在日常生活中,维护保养工作的具体实施。复P32答：物业设备维护保养一般包括紧固、润滑、调整、外观表面检查等。维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。1.日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。2.定期维护保养工作是以操作人员为
