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1、物业安全管理 一 物业安全管理概述 （一）物业安全的涵义 其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物 业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共 场所秩序 保持良好的状态。 其二，物业的安全状态应该是一种既没有危险 ，也没有可能发生危险的状态。 其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素 整体的反映，而不是单指物业的某一个方面的安全 。 （二）物业安全管理 物业安全管理是指物业服务公司采取各种措 施和手段，保证业主和使用人的人身和财产 的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管 理工作。 （三）物业安全管理的内容 n治安管理 n消防管理 n车辆交通管理 n突发事件处理 物业安全管理的性质 物业安全管理组织
2、与公安执法机关的区别： 自身性质 法律权限 主要职能 公安机关 国家武装性质的治安行政力 量和执法力量，是国家行政 机关。 拥有法律所赋予的特殊执 法权力，如治安处罚权、 侦查权和武装镇压权； 具有管理、预防 、打击、改造等 多种职能和手段 物业安全 为客户提供安全防范服务， 保护客户合法权益的服务型 企业或组织。 没有执法权，在执勤中具 有发现、制止违法犯罪权 、扭送人犯权、正当防卫 权； 为客户提供安 全防范服务 内保组织不得对社会提 供安全防范服务 物业安全管理的特性 n对安全要求区别对待： 对现行违法犯罪人员，有权抓获并扭送公安机关，但无拘留、关押、审讯、没收财 产权； 对发生在服务区
3、域的刑事、治安事件，有权保护现场，保护证据，但无勘察权； 依照法律、法规规定和客户单位规章制度规定，劝阻或制止未经许可进入服务区的 人员或车辆； 对进入服务区的人员和车辆及其所携带、装运的物品进行验证、检查，但无人身搜 查权； 对客户单位进行安全防范检查，提出意见和建议； 正当防卫权，但不得波及其它无关人员或防卫过当； 进行法制宣传、协助做好安全防范，但不得对客户员工进行监视； 对非法携带枪支、弹药和管制刀具的可疑人员有权进行盘查、监视； 对违反治安管理的行为有权劝阻、制止和批评，但无处罚权； 对违法犯罪行为有权制止、但无处罚和裁决权力，无权受理或处理民事纠纷、经济 纠纷和劳动争议； 对违法犯
4、罪嫌疑人，可以监视，并向公安机关或保卫组织报告，但无侦查、扣押和 搜查权力。 二、治安管理 （一）治安管理方式 1.封闭式管理 这种方式适用于政府机关、部队等一些要害部门 或别墅、高级写字楼等一些高档物业或业主、使 用人有特别要求的物业管理。其管理特点是整个 物业为封闭体系，物业出入口有专门保安人员岗 位看守，业主、使用人有专用通行证件，外来人 员须征得业主、使用人同意并办理登记手续方可 入内。 2.开放式管理 一些大的住宅小区或商业楼宇都采用开放型管 理方式，不仅业主、使用人无需办理专用通行证 件，且外来人员只要着装整洁均可自由进出。不 过一些商业楼宇在非办公时间亦采用封闭式治安 管理，以确
5、保业主、使用人的财产安全。 （二）治安管理的原则 1.预防为主、防治结合 治安工作关键是要做好预防工作，应防患于未然 。 2.坚持物业治安管理与社会治安管理相结 合的原则 物业安全离不开大的治安环境改善，同样社会 治安也不能失去物业区域治安工作的支撑。物 业区域内的治安工作有赖于社会力量和公安部 门的支持。 3.坚持“服务第一、以人为本”的服务宗旨 管理就是服务，保安也是一种服务。治安管理 者必须紧紧围绕努力为业主、使用人提供尽善 尽美的服务这一中心开展治安管理工作。 4.坚持治安工作硬件与软件一起抓的原则 物业管理中的治安工作的好坏既靠治安工作的 软件管理，也要靠治安防治的硬件设施。 （三）
6、物业治安管理的内容 1.物业治安管理的一般性内容 （1）建立健全安全保卫组织机构 （2）制定和完善各项治安管理制度 （3）负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安 事故。 （4）配合公安部门打击辖区内及其周围的违法犯罪 活动。 （5）根据辖区内实际情况，实行24小时或特定时间 保安员巡视值班。 （6）加强辖区内车辆的安全管理，保证辖区内道 路畅通、无交通事故发生、无车辆乱停乱放现象 。 （7）完善辖区内安全防范设施。 （8）定期对保安员开展各项培训工作。 （9）密切联系辖区内业主、使用人，做好群防群 治工作。 （10）与物业周边单位建立联防联保制度，与物 业所在地公安机关建立良好的工作关系。
7、2.门卫安全管理 （1）为业主、使用人及客人提供引导服务。 （2）为业主、使用人及客人提供有关物业服务的简 单咨询答问。 （3）当业主、使用人及客人携带较多物品时，为其 提供必要的帮助。 （4）为老弱病残及其它需要帮助的人提供必要可行 的服务。 （5）按有关规定对人员、物品出入进行必要的检查 、登记与控制。 （6）疏通车辆和人员进出，维持门岗周围交通秩序 。 3.巡逻安全管理 （1）巡逻的范围 保安巡逻范围只严格限定为物业的公共地方如辖区 的绿化区、休闲娱乐场所、车场、楼宇的公共走廊 、电梯厅、走火梯通道、天台、设备用房、洗手间 等。保安员一般不允许进入业主、使用人私人物业 空间。 （2）巡逻
8、方式 定时、不定时巡逻。定时巡逻一般1至2小时进行一次。 着制服巡逻和便衣巡逻。通常普通保安员穿保安制服巡逻，保 安部经理着便衣巡逻。 昼间巡逻和夜间巡逻。昼间巡逻主要任务是检查辖区内的安全 秩序情况，防范、消除各种不安全因素，制止违法犯罪活动 ，为业主、使用人提供必要的帮助等。夜间巡逻除上述任务 外，还要对定时运行设备、物业区域、隐蔽和易发事故地段 作重点检查巡视，进行必要的上锁、开关、提醒、登记、报 告。 （3）电子巡更 为监督检查保安员巡逻工作，不少住宅区或商业大厦都安装电 子巡更系统，配备电子巡更器。 4.监控安全管理 （1）电视监控系统 电视监控系统主要由电子摄像头、电视屏幕和 录像
9、机三部分组成。 电视监控系统在进行监视的同时，可以根据需 要定时启动录像机、伴音系统和时标装置，记 录监视目标的图像、数据、时标，以便存档追 踪分析处理。 （2）电子保安系统 电子保安系统是利用安装在物业不同部位的各种监 测控制器件，通过感应、遥测，一旦有非法侵入、 盗窃等情况，即会发出报警信号。 常用的监测器件有门窗电磁开关，监测破坏玻璃或 者外力撞击的振动传感器，监测人体散发热量的红 外线传感器，监测人体和物体变化的光电、超声波 和微波传感器等。 常用的报警输出为报警发声器、警号、警灯等。 （四）安全管理标识的设置 在物业服务管理区域内易发生人身安全隐患的地方主 要有配电室、天台、墙、煤气
10、房、停车场、施工现场 等。对上述位置亦设立明显警示标识。 n在墙、天台等地围墙上应设置“危险请勿攀爬”警示牌； n在配电室、煤气房等地应设置“闲人免进”、“禁止烟火”等警示 牌； n在清洁现场应放置“小心地滑”警示牌： n外墙清洗等高空作业时，应摆放“正在施工”、“高空作业”等警 示牌； n在存放有毒物品或危险物品的场所要放置“危险，小心有毒”等 相应的警示牌； n在停车场内设立各种指示灯、警示语、防撞防滑标识，人行 道、车行道、进口出口标识、标高、限速等。 三、消防管理 （一）消防基本知识 1.燃烧的条件 燃烧，俗称着火，是指可燃物与氧或氧化剂作用发生 的释放热的化学反应，通常伴有火焰和发烟
11、现象。 任何物质发生燃烧，都有一个由未燃状态转向燃烧状 态的过程。这个过程的发生必须具备三个条件，即： 可燃物、助燃物和着火源。 2.预防火灾的基本措施 （1）控制可燃物 具体方法有：控制可燃物品的储存量；以难燃或 不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂 可燃材料，提高其耐火极限；保持可燃物处于良 好的通风状态等。 （2）隔绝助燃物 就是破坏燃烧的助燃条件，具体措施有：将易燃 、易爆物的生产置于密闭的设备中进行；对容易 自燃的物品进行隔绝空气存放；变压器充惰性气 体进行防火保护；关闭防火门、窗，切断空气对 流；用沙、土覆盖可燃油液等。 （3）消除着火源 消除着火源，就是破坏燃烧的热能源，具
12、体 措施有：安装防雷、防爆装置；采取控温、 遮阳等措施避免着火源；在建筑物之间构筑 防火墙，在同一大厦不同楼层之间及同一楼 层的不同区域安装防火卷帘等。 3.火灾扑救的基本方法 （1）窒息灭火法 就是根据可燃物燃烧需要足够的空气（氧气）这一条件，采取 适当措施阻止空气流入燃烧区，或采用不燃物、惰性气体冲 淡空气中的氧气含量，使燃烧物缺乏氧气的助燃而熄灭。这 种灭火方法适用于扑救密闭的房间和生产装置、设备容器内 的火灾。 （2）冷却灭火法 是根据可燃物发生燃烧必须达到一定温度的这一条件，将水或 灭火剂直接喷洒在燃烧物上，使燃烧物的温度降低到燃点以 下，从而终止燃烧。此法还可用于冷却尚未燃烧的物体
13、，如 建筑构件、设备等，避免它们受热幅射影响而发生燃烧或爆 炸。 （3）隔离灭火法 是根据发生燃烧必须具备可燃物这一条件，将与燃 烧物邻近的可燃物隔离开，阻止燃烧进一步扩散。 （4）抑制灭火法 就是将灭火剂喷在燃烧物上，使其参与燃烧反应， 使燃烧中产生的游离基消失，形成稳定分子或低活 性游离基，从而使燃烧终止。 4.常用消防设施、设备和器材 （1）灭火器 灭火器是一种可由人力移动的轻便灭火器具，它由筒体、筒盖 、瓶胆、喷嘴等部件组成。灭火器种类较多，按其移动方式 主要有手提式和推车式灭火器。 （2）火灾自动报警系统装置 火灾自动报警系统的作用是尽早地探测到火灾的发生并发出警 报，以便采取措施，
14、预防和减少火灾的发生和造成的损失。 按监测的火灾特性不同，火灾探测器常分为如下几种：1）感 烟式火灾探测器。2）感温式火灾探测器。3）感光式火灾探 测器。4）可燃气体火灾探测器。 （3）自动喷淋灭火系统装置 自动喷淋灭火系统是按适当间距和高度装置一定数量喷淋头的 供水灭火系统，主要由喷头、阀门、报警控制装置和管道等 组成。 （4）消火栓系统 消火栓系统主要由供水泵、管网、消火栓、水带、水龙头、喷 水栓、报警按扭及报 警电话等组成。 （5）防排烟系统 现代化的高层楼宇里在安全通道附近都安装排烟装置。 （6）加压送风系统 发生火灾时，为防止烟雾、毒气进入疏散通道及消防电梯厅， 除安装防火门外，还在
15、每一层的疏散楼梯及消防电梯前安装 百叶式加压送风系统，以供应充足的新鲜空气，确保人员疏 散和消防电梯的正常运行。 （7）安全通道与消防电梯 当发生火灾时，人员可通过安全通道（即防火楼梯）进行紧急 疏散直达室外或其他安全处（如避难层、平台等）。消防电 梯是供消防灭火、抢救伤员、运输消防器材的专用电梯。 （二）消防管理组织 n物业服务公司应当成立防火领导小组。 n防火领导小组的组长一般由总经理担任，因为物业服 务公司总经理是当然的第一防火责任人，副组长一般 由保安部负责人担任。 n专职防火办公室一般设在保安部内。 n为加强物业的消防管理，物业服务公司应在保安部内 成立一专职消防队（组）具体负责消防
16、中心监控工作 和定期开展消防安全检查工作。 n除了专职消防队（组）外，还必须建立一支义务消防 队，义务消防队由管理公司内身体素质好、能吃苦耐 劳、不怕困难和牺牲的员工组成。 （三）消防管理措施 1.贯彻落实“谁主管，谁负责”的消防原则 n“谁主管，谁负责”原则的中心就是层层落实防火责 任制，从而调动各部门、各岗位和全体员工搞好消 防工作的积极性。 n作为物业服务公司的法人代表要对本单位的防火安 全工作负全面责任； n物业服务公司各部门经理要对本部门的防火安全负 责； n各班组负责人以至每个职工都要对自己管辖工作范 围内的防火安全负责。 2.建立健全消防安全制度 （1）消防中心值班制度 n消防值班人员必须树立高度的责任感，严肃认真地 做好消防中心的值班监控工作。 （2）动用明火管理制度 （3）施工防火安全管理制度 n凡是进入辖区物业内进入室内装修的施工单位都必 须遵守管理公司的装修安全管理规定，以确保施工 中的防火安全。 （4）重点部位防火管理制度 （5）消防安全检查制度 3.加强防火管理 n防火管理是消防工作的重中之重，尤其是机房、油库 、仓库、厨房、
