从地产新政影响开始谈起

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1、 1 从地产新政的影响开始谈起从地产新政的影响开始谈起 新政要点 90平米70的比例限制； 首付款提高，贷款比例降低; 营业税； 一石激起千层浪一石激起千层浪 政策对我们的影响 1、项目取得了开工证，赢得先机； 2、对于部分投资客户会造成一定的影响； 3、销售认购方式更为透明，价格攀升制造障碍； 4、大户型市场看好，缺乏纯粹的高档社区； 目 录 第一部分 市场研究和结论 第二部分 项目定位及价值提升体系 第三部分 中原地产特色营销支持 一切结论都可以从市场中得到一切结论都可以从市场中得到 A、竞争项目样本研究 B、市场研究总结 第一部分、市场研究和结论 姚家园路 朝 阳 北 路 百 子 湾 路

2、 甜 水 园 街 金 台 路 西 大 望 路 长 安 街 京 通 快 速 东 三 环 国 贸 桥 朝 阳 路 东 四 环 四 惠 桥 慈 云 寺 桥 本 案 D 红 领 巾 桥 京 广 桥 DD 广 渠 路 双 井 桥 大 郊 亭 桥 朝 阳 公 园 万达 润 枫 水 尚 华贸中心 后现代城 A-Z Town 蓝堡 远洋天地 住邦2000 现代城耀辉国际 金地 乐成国际 A派公寓 华业玫瑰 壹线国际 海华堂 万科东第 天鹅湾 姚 家 园 路 合生国际 富力城 星河湾 CBD东部区域 双井板块 百子湾板块 朝阳公园板 块 朝青板块 泛海 双井板块： 合生国际花园/富力城 百子湾板块： A派公寓/

3、乐成国际 朝阳公园板块：万科东第/华业国际中心 合生国际花园 调研内容 项目名称合生国际花园 总规模20万平方米，分二期开发 建筑风格现代简约式的曼哈顿式风格 园林风格绿化率38%，3万平米私家中庭园林 总套数1400户，一期334套 销售价格 销售价格13000元，成交均价12924元， 总价区间85-210万元之间 销售情况目前共销售600余套 户型面积 一居室二居室三居室四居室 6598-106105-138160 11%38%48%3% 小区配套10000平米主题商业街 物业公司广乐康景物业服务有限公司，2.99元 SOLGAN以未来为中心 建筑单体及层数11栋，一期5栋板式公寓，18

4、-24层 开盘入住时间2006-5-20开盘，2007-6-30入住 层户数两梯三户至四户 装修标准精装修，品牌档次不高，报价为1000元 智能化标准基本齐全 富力城 调研内容 项目名称富力城 总规模139万平方米，已推出三期 建筑风格现代简约式风格 园林风格绿化率48%，17万平米私家园林 总套数6000多套 销售价格近期销售均价12822元/平米 总价区间85-300万元 销售情况 目前三期总套数为1474套，销售率已达96%，未来推出4期 为超大户型。 户型面积 一居二居三居四居 65-70100-120140-160210-240 9%23%57%11% 小区配套1.8万六星级生态会所

5、、1.5公里精英商业街 物业公司北京恒富房地产开发有限公司 建筑单体及层数一期11栋，二期20栋，三期46栋 开盘入住时间 开盘时间：一期2003.3、二期2003.12、三期2005.7 入住时间：一期2004.10、二期2005.7、三期2005.10 标准层户数一梯两户 装修标准全部精装修，报价1500元 智能化标准基本齐全 A派公寓 调研内容 项目名称A派公寓 总规模6.5万平方米，分二期开发，目前正在热销一期 建筑风格美式现代风格 园林风格绿化率31%，4000平米共享绿化空间 总套数468套，一期144套 销售价格 销售均价11000元，成交均价9821元 总价区间120-230万

6、元 销售情况已销98套，未销46套，销售率68% 户型面积 一居二居三居四居 55-6590-110118-138220 26%44%29%1% 小区配套地下会所及底商 物业公司北京中原华厦物业公司 SOLGAN国贸上层境界 建筑单体及层数4栋9-16层板式、塔式、板塔式公寓 开盘入住时间2006-3开盘，2007-4入住 标准层户数一梯二户至四户，二梯八户 装修标准全部精装修，报价1500元 智能化标准基本齐全 华业国际中心 调研内容 项目名称华业国际中心（50年产权） 总规模1万平方米（不包括写字楼及商业） 建筑风格现代主义建筑风格 园林风格四季都市森林景观 总套数280套 销售价格预计销

7、售价格13000元，总价区间70-180万元之间 户型面积 一居二居大二居 46-5070-90120-136 小区配套云间会馆、双语幼儿园、双网球场、200米国际商业街 物业公司国贸酒店物业管理公司 建筑单体及层数1栋楼，17层 开盘入住时间未定，预计今年7月开盘 装修标准800平米大堂，12米挑高，室内全部精装修 智能化标准基本齐全 万科东第 调研内容 项目名称万科东第 总规模4.3万平方米 建筑风格新古典主义建筑风格 园林风格绿化率30% 总套数300套（220套三居室和80套二居室） 销售价格预计销售价格16000元 户型面积二居三居 110160 物业公司万科物业公司 建筑单体及层数

8、2栋21、22层塔楼和1栋10层板楼 开盘入住时间预计今年8月开盘，2007年4月入住 装修标准全部精装修 智能化标准基本齐全 乐成国际二期 调研内容 项目名称乐城国际二期 总规模12万平方米 建筑风格新古典主义建筑风格 园林风格绿化率30% 总套数480套 销售价格预计销售价格15000元， 户型面积 二居三居四居 物业公司深圳金地物业管理有限公司 建筑单体及层数 开盘入住时间预计今年8月开盘 装修标准全部精装修 智能化标准基本齐全 潜在竞争对手 (即将推出楼盘) 耀辉国际城泛海国际住区 耀辉国际城 调研内容 项目名称耀辉国际城 总规模23万平方米 建筑风格 园林风格 总套数商业15994平

9、米；酒店式公寓16329平米；公寓90925平米 销售价格公寓面积均在200平米以上，最大的户型在1000平米左右 户型面积 物业公司 建筑单体及层数建筑层数51层，地上47层，地下4层 开盘入住时间 装修标准全部精装修 智能化标准基本齐全 泛海国际 调研内容 项目名称泛海国际住区 总规模260万平方米，住宅部分120万平米 建筑风格新古典主义建筑风格 园林风格贝尔高林景观设计 总套数一期57万平米，公寓41万平方米,共1749套。 销售价格预计销售价格15000元，主力总价区间250万元-350万 户型面积 二居三居四居 130-150170-240240-330 物业公司 建筑单体及层数高

10、层板楼 开盘入住时间预计今年10月开盘 装修标准全部精装修 智能化标准基本齐全 研究总结单价区间 样本目前的销售报价为11000-16000元/平方米； 13000元/平方米价格为主力。 研究总结总价区间 总价区间130万-260万为主流。 研究总结装修品质 精装修标准在1000-1500元/平方米之间。 研究总结供应量统计 尚存供应约2200套，大部分项目接近尾盘 政策市场 机遇 面对机遇我们是否已经做好准备? 第二部分 项目定位及价值提升体系 A、优劣势分析 B、客户定位 C、产品二次提升体系 D、营销推广价值提升体系 E、最终价格体现 优 势 朝阳路拓宽、紧邻东四环使本项目具备了无可比

11、拟的优势； 高档立面效果 豪华品质大堂，高投入营造了高品质 一期社区环境 障 碍 租金水平较低 推广定位 不够明确 口碑的丧失 产品细节 存在缺陷 道路导引系统 不完善 东区障碍 周边环境不佳，交通路线不易识别 产品细节 推广定位不够明确 CBD家庭至上 CBD、地位、光耀国际 国际人的东区国际 外界对于东区国际的认识不清楚，客群定位模糊 口碑的缺失 物业管理的服务水平； 日常的费用开支； 工程质量等遗留问题。 小区租金比周边项目低 项目已具备一定的高档社区质素，但一直未能进入CBD主 流高档楼盘的队列； 小 结 产品细节导致项目总体品质感不高； 物业的服务水平导致了项目的口碑缺失； 物业的租

12、金水平相对较低。 市场的需求就是我们的需求 客户定位 客群分析客户特征客户需求 自住客户 对泛商业氛围感兴趣 稳定的中高收入阶层 多为二次或多次置业者 非常注重生活的便利性 喜好尊贵感觉 存在不同程度的投资心理 客群分析 投资客户 长期在周边投资高档公寓的投资买家 注重加快出租周期，降低投资风险，迅速做出反应 口碑传播的重要实施者 更热衷于能减少成本的投资。 商住客户 多为设计、咨询等小型企业 注重办公场所的便利性 对办公成本较为敏感 客群分析 富豪阶层 中产阶级上层 中产阶级中层 高级白领中上层 客群阶层分类 普通白领 大众阶层 中产阶级中上层 大型企业的高级决策层驻华外企高层 艺术界知名人

13、士中型私人企业主 政府机关高级公务员高等专业的专项技术人员 高级白领中上层 大型企业的中级管理者驻华外企中层 政府机关中层干部高级专项技术人员 律师高级财务人员IT精英普通职业经理人 客群职业分类 中产中上层主要特征 非第一次高档公寓置业者 公寓高档公寓 第N次置业者 目前拥有物业价值 超过150万 市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积有1.2-1.5倍增长 价格有1.5倍增长 尤其对于非第一次高档公寓的购买者而言，他们对高档公寓有自己独 特看法设计合理、细节出众的具有较高品质社区将成为关注重点。 公寓别墅 高级白领阶层主要特征 第一次高档公寓置业者 普通住宅 公寓 高档公寓 非首次置业者

14、目前拥有物业价值 超过万 市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积略有增长 价格略有增长 现有物业已经不能满足自身需要，对高档公寓有着向往和憧憬， 需要通过居住物业的逐步升级来验证自身的发展成果。 高档公寓的品质感 ； 交通便利，配套齐全 ，距离商务区直线距离较短； 体贴的服务； 国际化大环境优势 ； 户型舒适 ； 前瞻的投资价值； 物业自身保值与升值潜力 。 主力客群心中的高档公寓标准 产品价值二次提升体系 样板装修提升特色配套提升物业管理提升增值服务提升 样板间精装修，营造现场视觉吸引 产品价值提升 翠鸟的花样生活-感观主义风格 人群素描：对艺术和生活品质有着苛刻要求，追求个性的生活方式，

15、是城市里的活跃分子。 典型特征：艳丽的色彩 贵族的世纪奢华-新装饰艺术风格 典型特征：Art Deco拥有纯粹而艳丽的色彩，自然的几何图案，金 属原始的光辉及充满质感的材料，品质感是其核心。 人群素描：有闲的新中产阶级，热爱生活的雅痞一族。 回归原生态-自然主义风格 典型特征：在现代简约基础上应用更多的自然材料 人群素描：不论阶层和收入，热爱自然、追求自然、享受自然的人士 完美的莫扎特圆舞曲-新帕拉迪奥风格 典型特征：新帕拉迪奥风格强调廊与柱的对称、线条的起伏及雕 塑的立体感。整体感觉瑰丽而非浮华，妩媚却不失端庄。 人群素描：功成名就的城市精英和中产阶级。 完善成熟配套，引入主题化运营模式 配套设施提升 咖啡、茶馆、餐饮等 超市精品店 地下部分单设入口， 台球、自助影院等 对现有会所的运营提升信心、提供方便 增加一期业主生活便利性，为二期销售提供支持 餐 厅 咖啡厅 台球 超市 咖啡厅 东区首家异域风情顶级SPA主题会所 和谐 / 美丽 / 健康 / 舒展 / 纯净 / 心境 海洋水疗游泳池、香薰、草药、鲜花、泥疗 品牌化管理彰显项目品质 物业管理的提升