2009年北京l湖西小马项目启动会

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1、1部门 文件名 北京龙湖西小马项目启动会 2009年11月 2运营及投资发展部 集团启动会资料编制模板 版权声明 2008 龙湖地产有限公司 内容页码 一、产品研发P3 二、工程管控P27 三、景观规划P60 四、体验区规划P75 五、成本管控P101 六、营销策略P110 七、成功标尺及总经理承诺P125 3部门 文件名 一、产品研发 4部门 文件名 1.1 总图及基本指标 一、产品研发 项目规划指标实际指标 总用地面积73104 建设用地面积55435 容积率2.2 总建筑面积158107162907 地上建筑面积 （计容） 121957 126757 (含叠拼阁楼) 地下建筑面积3615

2、0 住宅赠送 15721 单建车库 13800 非车库人防，自行 车库及其他 6629 建筑密度25%32% 限高60 绿地率35%31% 停车位411651 地上停车位5245 地下停车位406406 住宅面积120502 商业面积975 其他配套面积480 请插入项目总图 5部门 文件名 突破7090，调整户型配比， 取消拼合户型 叠拼阁楼调整为不计容（借 鉴花盛经验） 东侧4栋高层由90*4的塔楼 调整为141+90+141的点式高 板 车库面积进一步减小 居住户数由1166减至804， 人数由3265减至2251，由此带 来配套面积指标减少1130， 人防减少884 ，节约成本 360

3、w 减少户数带来车库面积减小 4200，地下车位数由588减 少至406个，车库出入口由3个 减少为2个，降低成本1030w 通过减小地上配套面积，增 加实际可售面积448 ，提高 货值630w 增加高层可售面积4800 ， 提高总货值6700w 塔楼升级为点式板楼，增 加141平4居户型（共17766 ），南北通透270度采光，提 升品质，利用产品差价提高货 值2700w 共降低成本1390w 提升货值降低成本 共提升货值10030w 通过本轮方案及指标优化，提升项目利润共计11420万 1.1 总图及基本指标-本轮方案优化 一、产品研发 6部门 文件名 1.2 业态分布 一、产品研发 业态

4、 建设用地面积 （） 用地面积占比 （） 建筑面积（地上） （） 建筑面积比（地上） （） 货值 （万元） 货值占比 （） 叠拼别墅3500063.14502636.911688051.3 高层公寓1953535.37547661.910690046.9 商业9001.69750.815600.7 配套及可售车位-4800.424401.1 请插入项目总图 用不同色块标注不同业态 叠 拼 高层公寓 商业 7部门 文件名 1.3 项目分期规划 一、产品研发 分期 建筑面 积 （） 业态开工时间交房时间 一期142776叠拼+公寓2010.032012.09 二期15331公寓2011.07201

5、3.04 三期 . 请插入项目总图 用不同色块标注不同分期 项目分二期开发，其中二期工程现为临时样板区及售楼处用地 一 期 二期 8部门 文件名 1.5 标高变化情况 一、产品研发 1. 市政道路平均标高24m 2. 小区道路平均标高26.2m，高 于市政路2m 3. 小区道路宽5.5m 4. 住宅首层标高统一为26.6m 5. 商业首层标 高24.3m 6. 车库为 地下二层，边界及出 入口位置如图所示 请插入项目总图 标识标高变化情况 +23.8m +24.1m +23.9m +25.8m +24.6m +26.2m +26.2m +26.3m +26.45m +26.6m +26.4m

6、+26.4m 主入口 次入口 9部门 文件名 1.6 竖向标高场地及道路剖面 一、产品研发 插入项目总图 标识剖面线位置 +23.9m +26.6m+26.6m+26.6m+26.6m+26.3m+26.45m+26.45m +24.6m 10部门 文件名 1.6 竖向标高 单体与场内道路剖面（叠拼） 一、产品研发 插入项目总图 标识剖面位置 11部门 文件名 1.6 竖向标高 单体与场内道路剖面（高层） 一、产品研发 插入项目总图 标识剖面位置 +23.9m +26.6m 12部门 文件名 1.4 配套方案供电 一、产品研发 一、分期合计总计总 容量：5800KVA 二、外线线供电电 2.1

7、.不建开闭所 2.2.拟建开闭所的上级站有一处，能满足需求 并且最近站及外线长 度待定（正在办理咨询方 案） 2.3红线 外的通道已含在规划配套费中 三、内线线供电电 3.1住宅容量：5000KVA；供电指标：高层60w/ ，叠拼80w/ 3.2 公共区域容量630KVA，车库 供电指标8w/ ；集中商业的容量170KVA，供电指标100w/ 四、设设置 4.1 1#总配位于商业20#楼首层，2、3、4#为 地上箱变，5#高基位于地下一层车库 ，具体位 置如图 代表配电房 代表地上箱变 请插入项目总图 用指定色块色块标注配电分布 1 5 2 3 4 13部门 文件名 1.4 配套方案雨污管网

8、一、产品研发 雨污管网： 1. 排放走向如图 2. 市政接驳点如图 3. 雨污排放方案秉承就近原则 4. 化粪池/生化池布置点位如图， 其中100m3容量3座 5. 高层地下集中提排，叠拼污水分 户提排，小院雨水集中提排 请插入项目总图 标识雨污排放走向 雨污 出口 化粪池 雨水 出口 排放走向 14部门 文件名 1.4 配套方案其他 一、产品研发 1. 消防控制室应兼弱电控制室，位 于1#地下。 2. 锅炉房位于8#与13#之间的地下一 层车库 内 3. 消防水泵房及生活水泵房站位于 8#与13#之间的地下一层车库 内， 消防水泵房1处，生活水泵房1处 请插入项目总图 用指定色块标识配套设施

9、位置 消控 中心 锅炉房 中水机房，消防及生活水泵房 15部门 文件名 1.7 地库专项 一、产品研发 1. 地库面积共13800，分2层建设， 覆土3m（全部计绿化率） 2. 每层设2个防火分区，约3500 3. 送排风方式：机械通风 4. 层高：3800/3500（-1/-2），结构 形式：无梁楼盖 5.其中地下二层车库为 人防物资库 ，6900 6. 防结露、防潮：墙面使用耐水腻子 ，交付前雨季加压送风 7. 车库污 水集中提排 请插入项目总图 标识地库范围及出入口位置 请插入项目总图 标识标高变化情况 主入口 次入口 车库出入口 车库出入口 16部门 文件名 1.7 车库专项 一、产品

10、研发 1. 车库地下一层为可售车位（ 193个）及配套设备用房；地 下二层为人防车位（213个） 2. 主要设备用房位于地下一层车 库内 3. 地下一层车位与高层住宅地下 二层通过通道相连接 4. 地下二层车库 通过垂直交通连 接至地下一层 上下 下 上 上 上 车库地下一层 车库地下二层（人防） 设备用房 17部门 文件名 1.7 车库专项 一、产品研发 1. 车库净宽 16.1m，柱距8.1m， 柱间距7.4m 2. 排布方式：双车道(5.5m)+两 侧垂直停车(5.3 x 2.4m) 3. 单位车位面积32（未含设备 用房） 4. 地下车位单方成本3704元/ ，合单车位成本118528

11、元 16.1m 5.3m 5.3m 5.5m 18部门 文件名 1.8 叠拼户型下叠 一、产品研发 关键点文字说明： 1.户型格局由滟澜山及 香醍类独栋发展而成 2.经济面宽.3m，强 调空间完整性及灰空 间的趣味性 3.空调室外主机位于北 小院 4.地下设置厕所及洗衣 房一处 5.雨水，污水分别提排 增加开窗， 窗间墙用二 次结构砌筑 ，加强内外 连通，便于 业主改造 改为落地门连 窗，增大北向 采光面积 增大此部分 的入户花园 平台，可用 作早餐台等 场景空间 借鉴牛二经验 高差取消 取消挑空 作主卧书房 赠送地面庭院 赠送车位 取消此卫生 间 有顶下沉庭院 6300 16900 6300

12、 16900 4000 6300 16900 19部门 文件名 1.8 叠拼户型下叠小院 一、产品研发 南下沉小院空间 示意，增加车库 下方灰空间，室 外空间室内化 20部门 文件名 1.8 叠拼户型上叠 一、产品研发 增大此部分 的入户花园 平台，空间 更好用 阁楼取消卫 生间，去阁 楼楼梯处留 洞，业主自 理 高差取消 取消挑空 作主卧书房 赠送小院及车位 630063006300 16900 16150 21部门 文件名 上叠住户送北向地上花园，送 地面停车位，送阁楼，送露台，电 梯入户 下叠住户送地下室，送下沉 庭院，送地面花园，送地面停车 位 消防楼梯为半室外楼梯，面积省 一半 上叠

13、 车位 下叠 车位 叠拼别墅户型明细（未计公摊） 下 叠 首层(含阳台)89.99平米 二层(含阳台)88.01平米 阳台面积7.21平米 地下一层91.29平米 下沉小院29.79平米 地面花园（含车位 ） 48.9平米 住宅面积合计178平米 赠送面积合计161.98平米 上 叠 三层103.3平米 四层83.78平米 阳台面积9.35平米 阁楼层31.38平米 露台面积26.19平米 地面花园（含车位 ） 36.4平米 住宅面积合计187.1平米 赠送面积合计93.97平米 1.8 叠拼户型溢价分析 一、产品研发 22部门 文件名 价值点分析： 增加入户花园，赠送一半面积，实现更多用途选

14、择 超大阳台，一半面积赠送 飘窗享受更多阳光 明主卫，主卧更舒适 3m层高，四开间大面宽，双厅设计，公寓享受别墅 般的生活空间 1.8 公寓户型别邸板楼165 一、产品研发 13900 13200 13900 13200 23部门 文件名 141平四居设计，刚需二次置业的升级需求 空间方正，实用 3m层高， 270度采光景观，明亮通透 多飘窗设计，扩大空间，提升溢价 明电梯厅设计，提升品质 价值点分析： 1.8 公寓户型点式板楼140 一、产品研发 7450 15200 26200 16900 24部门 文件名 90平米，低总价 2.95m层高，地采暖 空间方正实用，浪费少 剪刀梯前室半室外化

15、，面 积算一半，电梯厅有采光， 提升品质 价值点分析： 1.8 公寓户型塔楼90平小户型 一、产品研发 24500 17450 25部门 文件名 1.9 产品风格意向 一、产品研发 建筑风格： l 沿用龙湖惯用的托斯卡纳，质感涂料+文 化石，相关色彩方案及成本直接参考花盛香 醍 26部门 文件名 1.10 产品建造标准 一、产品研发 27部门 文件名 二、工程管控 2.1 工程管理重难点 2.2 交房管控点 2.3 质量管控点 28集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板 市 政 交 通 主 干 线 住宅小区及学校 大 市 政 代 征 道 路 居民区 410米 139米 1、场地狭长 2、周

16、围居民区， 有扰民问题 3、施工进出口只 能放在北侧，西侧 入口只能在结构阶 段使用 4、容积率高，施 工布置难度大 2.1.1 工程管理重难点 29集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板 3#、5#楼与10#、11#、12#楼之间是地下车库，11#楼与车库高差 8.1米，间距2.6米，施工方案和次序是项目难点。 11号楼 地下车库 3号楼 8.1米 2.8米 2.6米 5.3米 30集团运营及投资发展部集团启动会资料编制模板 2.1.2 工程管理重难点解决措施 二、工程管控2.1工程管理重难点 一、针对施工现场狭长，单体数量较多，一期工程根据类型分成两个流水： 项目划分叠拼施工区高层施工区 点塔、点板43014平米 车库车库14000平米 板楼43548平米 叠拼56210平米 合计计56210平米1