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1、 项目分析 一、项目简况及合作意向 该项目位于罗平市环城路九龙大道边,正对项目 左边是以后县政府新建大楼,其商业价值潜力较 大;同时该项目总占地面积约400亩左右,总建 筑面积达到13.5万平方。在当地属于超大型商住 项目,有一定的规模效应,其市场培育期较长。 由于该项目商业面积已经达到近9万平方,其招 商难度及经营难度相对较大,所以邀请专业地产 运营公司介入项目操作成为必然,目的有2个: 一实现该项目商业部分的招商及运营成功;二是 对物业的销售实现资金回笼。 二、项目规划分析 该项目立项是以文化产业立项的,因此,在规划、景观、 商业区域方面都偏重于布依文化风情园的主题。 但是正由于此,项目商
2、业面积达到9万方,其招商及后期商 业经营预期都不乐观而且,该规划区内全部为低密度 住宅区。 同时从商业招商难度来说,当地商业气氛不浓,业态及品 牌不多,城市商业中心区未成型,租金幅度随区位变化和 业态不同变化较大。 三、经济指标分析 单纯从目前的规划设计上看,结合当地市场价格的接受度 来说,项目总销售额3亿是可以实现的: 住宅5万方*1600=0.82亿 商业8.5万方*2600=2.21亿 2/3销售额集中在商铺上,因此商业策划及招商力度直接 关系项目是否能成功! 四、商业存活机会分析及结论 由于项目处于环城路,且项目内部居住人群不到1000 人,项目商业部分必须得依赖城区人口及旅游人口进
3、入,才能体现商铺价值感。 而如作为旅游定点接待,依靠布依族文化及旅游商品 来支撑,且交通流线及配套投资较大;全年只有1/3 的黄金季节,商业价值不高。 项目如果全依靠城区人口,必须将其树立为新的商业 核心消费区,与项目立项出发点有冲突;同时当地消 费水平、商业繁荣程度较低,必须要引入曲靖市乃至 全云南较高端的物业,由此将导致租金收益不高 销售将有一定抗性。 结论: 如规划项目6万平方米以上的商业面积必将从业态、交通 流线、配套、形象等方面打造罗平第一核心商业社区理念 。 否则,将形成大理南国城、楚雄彝人古镇既不叫好又不叫 座的格局。 五、周边租金及售价分析 根据我们对罗平县振兴路及周边租金调查
4、发现, 振兴路周边租金一般在50-60元/平方米/月;而环 城路周边租金一般在10-20元/平方/月。 本项目由于商铺规模及总面积较大,在招商政策 及前期租金基础制定上不易太高,我们建议正常 时期(招商至开业后1年以后)租金应控制在10- 20元/平方米之间。 由于项目拟做成以后罗平县的新商业核心区,因 此在招商政策上,要多让步,争取能招商达到 70%,实现顺利开街。 项目建议 一、项目难点及优势 项目现有难点 项目周边人气弱,短期内难以形成商气; 在此基础上,商业业态有效引入及稳定,在短期内存在 障碍; 部分地块人流动线不合理,人车分流及商住分区都未合 理布局; 布依风情街形成商气较难(只有
5、通过超市、大型百货或 家电或娱乐业带动形成引爆点)。 项目现有优势 当地未来几年内,唯一的大型商住项目,住宅有很大的 市场接受度; 当地旅游及民俗特色产品资源优势是商业的潜力; 项目地段的稀缺性; 开发商在规划及建筑景观的专业度。 二、项目操作策略 产品多样化,提升项目容积率:增加50%以 上的容积率,形成多元化的产品形态,增加 普通花园洋房和住宅。 开发顺序:首先开发普通住宅,获得大量现 金正流入;同时能使之形成良好的居住氛围 ;其次推出商铺;最后开发别墅。 项目品质及利润点:借别墅和洋房提升品质 ;凭商铺最终实现利润点。 商业操作核心:以成熟的定位和完善的业态 规划为基础,以区域内居住人群
6、及项目周遍2 平方公里常住人群为项目初期主要消费人群 ,迅速形成商业正常运营。 三、项目定位 罗平城市商业新地标打造罗平县未来 十年新的商业增长点; 以整合商业资源及品牌重组为手段,形成 罗平县现代时尚商业与民俗风情旅游商业 相结合的综合体商圈。 项目服务人群:以本地居民为主力消费对象, 兼具旅游人群 四、规划布局 规划要点: 打造核心商业中心区作为龙头,带动周边商业发育; 商业及住宅尽可能做版块区域分离和切入; 住宅区域的端头、主入口及靠近商业区域部分,规划小部分社区配套 商业,如小百货等; 在有效引进业态规划后,着重在商铺的空间、面宽、尺度形成与业态 相符的建筑物业经营基础; 对于项目以布
7、依文化为构建点的主题引用上,希望表现在建筑符号、 景观、装置等方面。 对于原项目规划设计,我们认为有以下几个方面存在较大 的问题及矛盾: 1、规划中住宅量不足; 2、商业分布太散,不集中,无重点; 3、商业与住宅距离较近,又无分割处理,会造成互相影响; 4、住宅无差异化,尤其对于地州而言,要针对不同的产品需求进行设计 ; 5、商铺布局形态单一,不能适应多种业态的物业需求,不容易造成商气 ; 6、大量的商业区域,但停车位极度缺乏; 7、超市与古滇客栈时间应增设小型广场以聚集人群。 五、建议方案综述 在我们的方案中,我们建议增加多层住宅的量, 理由如下: 1、当地一直无多层供应量,多层住宅及花园洋
8、 房的市场机会较大;多层能实现销售速度,花园 洋房能提高项目建筑密度及品质 2、本项目有大量的商业物业,必须依靠一定量 的多层住宅人群消费的支撑,保证一般的商业需 求; 3、多层住宅内一定区域,做景观隔离、交通组 织及商业经营噪音污染的隔离; 4、多层住宅由于有较好的商业配套和景观条件 ,销售利润相对会较高,且具备较高的投资价值 。 规划调整建议 1、多层分布布局 紫色区域为 超市,适合 做多层中小 户型; 黄色区域为 全住宅区域 ,做退台式 住宅,保证 各户对中央 景观区的共 享。 2、指标分析: 紫色区域用地面积为15148平方米,按30%的建筑密度、 建筑基地面积可达到4500平方米,按
9、建4层计算,可建设 18000平方,总户数约(按平均面积100平方/户)180户, 供给人群约900余人。 该部分多层可创造销售收入约18000*1500=2700万元。 该区域容积率达到1.89 黄色区域用地面积为47827平方米,按30%的建筑密度、 建筑基地面积可达到14000平方米,按建5层计算(退台处 理,平均按5层计算),可建设70000平方,总户数约(按 平均面积150平方/户)460户,供给人群约2300余人。 该部分多层可创造销售收入约70000*1500=10500万元。 该区域容积率达到1.46 3、综合价值分析 1、由于建设多层,总建筑面积增加约124000平方米,累
10、计增加销售额1.86亿,按毛利率18%计算,净增毛利3348 万元; 2、由于建设多层,该项目内常住居民增加约5000人次, 提高5倍多的消费人群,使商业有一定保障; 3、按照每人每周消费50元计算,可创造经营收益约1440 万元/年,对商铺价值的刺激作用是显而易见的! 4、停车场分析 本项目内部不宜做地 下停车库,所有停车 需求在地面解决,以 减少市场抗性。 蓝色区域为小区内地 上停车管制区域,位 于几个多层住宅的中 心位置,停车较为方 便;靠湖面的小区内 仅解决住户停车需求 该部分停车场设置后 ,白天可解决项目内 部约7万平方商业消费 群体及17万的住宅的 停车问题,晚上可满 足其他住宅的
11、停车需 求。 6、项目总规划指标变化情况 用地面积:28946 建筑面积:15000 用地面积:15148 建筑面积:28629 用地面积:30078 建筑面积:34740 用地面积:36405 建筑面积:18000 用地面积:47827 建筑面积:70000 用地面积:41363 建筑面积:39000 用地面积:47765 建筑面积:43944 (1)规划及面积指标 规划分区用地面积建筑面积容积率 超市1514828629 1.01 布依风情街3007834740 古滇客栈2894615000 盛唐园4776543944 布依风情园3640518000 江南园4782770000 云岭园41
12、36339000 合计247532249313 (2)销售指标 规划分区商铺面积销售价格住宅面积销售价格合计 超市1062918001800016004793 布依风情街1158025002316015006369 古滇客栈150002000 3000 盛唐园1464820002929615007324 布依风情园180002200 3960 江南园2000200068000160011280 云岭园 3900021008190 合计71857 177456 44916 备注:1、总销售额实现4.49亿元(超市部分为存量资产持有,估价约1913万元),综合毛利率按18计算,毛利可实现8084万
13、元。 2、以上售价模拟时单价均为均价,如1-3层均为商铺的,按照1-3层均价进行核算。 招商策略 一、商业规划 旅游超市(布依风情民 俗旅游纪念品、土特产 小商品街) 超市(民生超市、百大家电 、影院或KTV量贩等) 1楼民俗体验馆,2-3 楼客栈 1楼民俗体验馆,2-3 楼客栈 1楼:服饰、服装品牌店; 2楼:足道、桑拿、KTV、酒 吧一条街 休闲配套区(美容、理发、网吧、 健身、茶室、咖啡、交友会所婚介 、小便利店、台球室) 餐饮区(布依民族特色餐饮、 西餐、火锅、名特小吃、高档 中餐如滇菜、川菜、粤菜等) 商业规划说明 将原布依风情街定位调整为“九龙城”,主要以服饰、服装 、娱乐、休闲为
14、主要业态,延长经营时间,树立项目后期 商业霸主的潜力,也是提升该项目的商铺投资价值; 将盛唐园及古滇客栈一层商铺全部定位为旅游产品、民俗 表演体验、土特产品等百货街,使项目保持立项及项目本 身风格,并使其与传统商业区的隔离,为后期商业按照市 场发展奠定基础(毕竟这个项目要为市场服务,而非政府 引导)。 布依文化创新: 以布依族传统的老人房为元素,丰富完善并提升,打造成 中国的敬老节,而项目地作为敬老节的发源地,成为活动 永久场地。 打造成为滇东地区民俗歌舞及民族体育的展演地。 至此,项目以原布依风情街为界限,划分为2个发展区域 ,谁能胜出,由市场后期发展进行优胜劣汰。 “九龙城” 二、招商要点
15、 古滇客栈招商,必须要求康辉对一层旅游产品的商 铺招商做好铺垫和客户网络的支持,顺势带动旅游 土特产品招商; 超市作为项目最主要的配套,是整个项目的招商重 点,也营造该区域城市核心商区的关键点。超市的 人流及市场号召力可以带动该区域商业的成活率。 招商最关键之处在于招商规划及对招商业态的控制 。 三、招商策略定位 1、招商目标 招商不以赢利为首要目的,主要是全力消除后续经营隐忧 ,化解销售和商业运营风险。 2“控制重点、控制轴心、控制形象”三原则 本案经营模式以招租经营(主力店、人气店)+售后委托 经营(形象店)+售后自营三种方式结合,主力店以提升 商业辐射能力、维持形象、稳定人流和商业结构为目的, 力争引入省内主力品牌店,合理分布在步行街各个主题区 内;步行街主街以售后委托经营为主,引入品牌专卖店, 提升形象,但在销售或招商过程中应适量满足自营投资客 的需求,前提是有一定的成功营业经验,具备合法经营手 续,并服从商业管理公司的统一管理。外街售后自营,活 跃市场。 四、招商策略 策略一:提前介入制定招商政策 策略二:有意识选择商户 策划三:区别对待主力店及非主力店客户 策略四:经营商品类别与商业规划定位一致 五、招商策略控制 1、先主力,后散户 首先,重点引入品牌龙头商户,给予优惠条件,再借其品牌优势及号 召力,带动散户进场。 2、先收紧