华侨城集团有限公司主体信用评级报告

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1、 中期票据信用评级报告 华侨城集团有限公司 1 华侨城集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AAA 本期中期票据信用等级：AAA 评级展望：稳定 债项概况： 本期中期票据发行额度：15 亿元 本期中期票据期限：公司赎回前长期存续 偿还方式：在第 3 个和其后每个付息日，公司有 权按面值加应付利息赎回本期中期票 据 发行目的：偿还公司有息债务 评级时间：2019 年 6 月 25 日 财务数据 项目项目 2016 年年 2017 年年 2018 年年 2019 年年 3 月月 现金类资产（亿元） 224.04 486.74 460.72 597.0

2、3 资产总额（亿元） 1740.72 3223.82 4440.04 5032.28 所有者权益（亿元） 557.79 1056.82 1392.65 1445.54 短期债务（亿元） 198.57 379.47 451.63 578.50 长期债务（亿元） 309.45 641.84 1105.22 1420.28 全部债务（亿元） 508.02 1021.31 1556.85 1998.77 营业收入（亿元） 542.56 801.08 1103.49 204.55 利润总额（亿元） 95.39 194.92 202.37 21.07 EBITDA（亿元） 127.95 250.02 29

3、1.06 - 经营性净现金流（亿元） 9.73 -152.44 -173.21 -26.04 营业利润率（%） 26.43 22.44 23.14 19.52 净资产收益率（%） 13.32 12.61 11.37 - 资产负债率（%） 67.96 67.22 68.63 71.27 全部债务资本化比率 （%） 47.67 49.15 52.78 58.03 流动比率（%） 144.22 153.09 163.21 170.51 经营现金流动负债比 （%） 1.13 -10.77 -9.10 - 全部债务/EBITDA（倍） 3.97 4.08 5.35 - EBITDA 利息倍数（倍） 7.

4、12 6.42 3.16 - 注： 1.2019 年一季度财务数据未经审计； 2.其他应付款及其他流动 负债中的有息债务已纳入短期债务； 3.长期应付款和其他非流动负 债中的有息债务已纳入长期债务； 4.现金类资产已剔除受限货币资 金；5. 其他权益工具为永续中票及可续期贷款 分析师 刘嘉敏 刘 然 刘祎烜 邮箱：lianhe 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 评级观点 联合资信评估有限公司（以下简称“联合 资信”）对华侨城集团有限公司（以下简称 “公司”或“华侨城集团”）

5、的评级反映了其 作为隶属于国务院国资委管理的大型中央企 业， 在政策支持、 行业地位、 多元化经营格局、 项目开发模式和土地储备等方面具有显著优 势。近年来，公司积极布局旅游综合项目，加 快拿地节奏，收入规模实现快速增长，盈利能 力保持稳定。同时，联合资信也关注到公司电 子业务行业竞争激烈、房地产业务易受政策调 控及市场有效需求波动影响、债务规模增长 快、经营活动净现金流持续净流出、未来投资 规模大等因素给公司经营与发展可能带来的 不利影响。 本期中期票据具有公司可赎回权、票面利 率重置及利息递延累积等特点，联合资信通过 对相关条款的分析，认为本期中期票据在清偿 顺序、赎回日设置和利息支付方面

6、均与其他普 通债券相关特征接近。 公司 EBITDA 和经营活 动现金流入量对本期中期票据覆盖能力强。 未来，公司将持续加大旅游综合项目拓 展，同时积极参与云南省和海南省全域旅游开 发，随着重点投资项目的陆续完成，公司综合 竞争力有望进一步提升。联合资信对公司的评 级展望为稳定。 基于对公司主体长期信用状况以及本期 中期票据偿还能力的综合评估，联合资信认 为，公司主体偿债风险极小，本期中期票据的 偿还能力极强，违约风险极低。 优势 1 公司是隶属于国务院国资委管理的大型中 央企业，已形成以旅游、房地产、电子业 务为主的多元化经营格局，在全国范围内 多个大中型城市设立“欢乐谷”主题公园 中期票据

7、信用评级报告 华侨城集团有限公司 2 群，具有良好的品牌效应。 2 公司采用“文化+旅游+城镇化”成片综合 开发的经营模式，在业态布局、产品功能、 资金回流及利润回报等方面形成了良好的 协同效应及集群优势。 3 公司房地产业务土地成本较低、利润空间 大、土地储备充足，为后续发展奠定了基 础。 4 公司EBITDA和经营活动现金流入量对本 期中期票据覆盖能力强。 关注 1 旅游行业易受外部环境影响，同时突发安 全事故对公司旅游业务也会造成不利影 响。 2 房地产行业易受政策调控影响，行业景气 度有所波动。 3 公司房地产开发项目、旅游产业在建项目 投资规模很大，产业链并购及对外股权投 资力度增加

8、，快速推升债务规模，合并口 径及母公司层面债务负担重。 4 公司存货、其他应收款及预付款项快速增 长，对资金占用明显，旅游综合项目开发 模式投资回收期较长，2017年以来公司经 营及投资活动现金流持续表现为净流出， 资金需求高。 5 本期中期票据具有公司可赎回权、票面利 率重置及利息递延累积等特点，且一旦出 现递延，累计利息支出压力将大于普通债 券分期支付压力。 中期票据信用评级报告 华侨城集团有限公司 3 声 明 一、本报告引用的资料主要由华侨城集团有限公司（以下简称“该公 司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对这些资 料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因

9、本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 华侨城集团有限公司 4 华侨城

10、集团有限公司 2019 年度第二期中期票据信用评级报告 一、 主体概况 华侨城集团有限公司（以下简称“华侨城 集团”或“公司”）原名为“深圳华侨城经济 发展总公司”，系根据国务院侨务办公室和国 务院特区办公室（85）侨秘会字 002 号文等文 件有关规定，于 1986 年 5 月 13 日成立的外向 型经济开发区全民所有制企业。1996 年 8 月， 经广东省工商行政管理局核准公司更名为“华 侨城经济发展总公司”。1999 年根据中央关于 企业与主管机关脱钩的精神，公司与国务院侨 务办公室脱钩，隶属中央大型企业工委管理。 2003 年 3 月，国家机构改革后，公司成为隶属 于国务院国有资产监督

11、管理委员会（以下简称 “国务院国资委”） 管理的大型中央企业之一。 2017 年 11 月 20 日，国务院国资委下发国资改 革20171223 号关于华侨城集团公司改制 有关事项的批复 ，同意公司改制方案，将公司 由全民所有制企业改制为国有独资公司，公司 名称由“华侨城集团公司”变更为“华侨城集 团有限公司” ，改制基准日为 2016 年 12 月 31 日， 以经审计净资产出资， 注册资本变更为 120 亿元。截至 2019 年 3 月底，公司注册资本为 120 亿元，实际控制人为国务院国资委。 公司经营范围涉及旅游及相关文化产业经 营、电子及配套包装产品制造、房地产及酒店 开发经营等。截

12、至2019年3月底，公司拥有一级 子公司22家；其中直接或间接持有4家上市公 司，分别是深圳华侨城股份有限公司（股票代 码：000069.SZ，以下简称“华侨城股份”） 、 华侨城（亚洲）控股有限公司（股票代码： 3366.HK，以下简称“华侨城（亚洲）控股”） 、 康佳集团股份有限公司 （股票代码： 000016.SZ、 200016.SZ，以下简称“康佳集团”） 、云南旅 游股份有限公司（股票代码002059.SZ，以下简 称“云南旅游”） 。 截至 2018 年底，公司资产总额 4440.04 亿 元，所有者权益合计 1392.65 亿元（其中少数 股东权益 784.79 亿元） ；20

13、18 年公司实现营业 收入 1103.49 亿元，利润总额 202.37 亿元。 截至 2019 年 3 月底，公司资产总额为 5032.28 亿元， 所有者权益合计 1445.54 亿元 （其 中少数股东权益 804.37 亿元） ；2019 年 1-3 月， 公司实现营业收入 204.55 亿元， 利润总额 21.07 亿元。 公司注册地址：广东省深圳市南山区华侨 城；法定代表人：段先念。 二、 本期中期票据概况 公司于 2018 年 7 月注册 DFI（中市协注 2018DFI21 号） ，本期拟发行 2019 年度第 二期中期票据（以下简称“本期中期票据”） ， 额度为 15 亿元，

14、募集资金将用于偿还公司有息 债务。本期中期票据无担保。本期中期票据在 条款设置上区别于普通中期票据，具有一定特 殊性。 在赎回权方面，本期中期票据于公司依照 发行条款的约定赎回之前长期存续，并在公司 依据发行条款的约定赎回时到期1。1）每个票 面利率重置日为赎回日，每个赎回日，公司有 权按面值加应付利息（包括所有递延支付的利 息及其孳息）赎回本期中期票据；2）会计政策 变动的提前赎回选择权：若未来因法律、行政 法规或国家统一的企业会计准则及相关规定等 政策因素变动引致公司将此类永续票据由权益 重分类为金融负债时，公司有权对本期永续票 据进行赎回。公司有权在该永续票据由权益重 分类为金融负债之日

15、的年度末行使赎回权。公 司如果进行赎回， 将在该可以赎回之日前 20 个 1如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后的第一个工作日，顺 延期间不另计息 中期票据信用评级报告 华侨城集团有限公司 5 工作日通过交易商协会认可的网站披露提前 赎回公告 ，说明其影响及相关赎回安排，并由 上海清算所代理完成赎回工作（该永续票据由 权益重分类为金融负债之日距年度末少于 20 个工作日的情况除外，但公司应在该永续票据 由权益重分类为金融负债之日后 5 个工作日内 及时进行公告） 。 本期中期票据前 3 个计息年度的票面利率 将通过簿记建档、集中配售方式确定，在前 3 个计息年度内保持不变。前 3 个计息年度的

16、票 面利率为初始基准利率加上初始利差2。第 3 个 计息年度末为首个票面利率重置日，自第 4 个 计息年度起，每 3 年重置一次票面利率；票面 利率重置日为首个票面利率重置日起每满 3 年 的对应日。如果公司不行使赎回权，则从第 4 个计息年度开始票面利率调整为当期基准利率 3加上初始利差再加上 300 个基点，在第 4 个计 息年度至第 6 个计息年度内保持不变，票面利 率公式为：当期票面利率=当期基准利率+初始 利差+跃升利率； 自首个票面利率重置日进行利 率跃升，后续维持利率跃升幅度不变。 在清偿顺序方面，本期中期票据的本金和 利息在破产清算时的清偿顺序等同于公司所有 其他待偿还债务融资工具。 在递延利息支付方面，除非发生强制付息 事件，本期中期票据的每个付息日，公司可自 行选择将当期利息以及按照本条款已经递延的 所有利息及其孳息推迟至下一个付息日支付， 且不受到任何递延支付利息次数的限制；前述 利息递延不构成公司未能按照约定足额支付利 息。每笔递延利息在递延期间应按当期票面利 率累计计息。 强制付息事件是指在本期中期票据