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1、 3 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度跟踪评级报告 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何
2、保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、中诚信国际不对任何投资者（包括
3、机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 七、本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存 续期。债券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟 踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及时对外公 布。 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度跟踪评级报告 4 跟踪评级原因跟踪评级原因 根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际 在债券的存续期内每年进行定期跟踪评级或不定 期跟踪评级。此
4、次评级为定期跟踪评级。 基本分析基本分析 2018 年以来房地产市场调控环境依然严厉， 各城市年以来房地产市场调控环境依然严厉， 各城市 从多维度实施精准化、差异化调控，参与调控的城从多维度实施精准化、差异化调控，参与调控的城 市范围继续扩大，未来政策调控的大方向预计将继市范围继续扩大，未来政策调控的大方向预计将继 续保持，但地方政府或根据当地市场情况对相关调续保持，但地方政府或根据当地市场情况对相关调 控政策进行调整，市场及企业分化格局不断加剧控政策进行调整，市场及企业分化格局不断加剧 2018 年楼市调控继续坚持以“房住不炒”为主 线，各城市延续通过居民购买端、新房销售端、土 地购买端、企
5、业融资端等多维度实施精准化、差异 化调控。本轮调控力度严厉、参与调控的城市范围 不断扩大且表现出很强的政策延续性。 2018年7月， 中央政治局会议进一步要“下决心解决好房地产市 场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导 预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”，展现 了本轮楼市调控的决心。2018 年 12 月，中央政治 局会议中关于房地产市场部分新增“夯实城市政府 主体责任”的表述，将调控主体具体到城市政府， 更加明确城市政府在房地产调控中的主体责任，城 市政府在调控政策上或将拥有更大的灵活性。 从坚持住房居住属性的政策大基调来看，未来 严监管的政策环境或将延续，但部分地方政府或将 根据
6、当地市场情况对调控政策进行调整，例如菏 泽、广州等城市分别取消了限售及商住销售限制等 部分调控措施。 在加强短期调控的同时，房地产市场调控的长 效机制也在加速推进，住房租赁市场为其中重要组 成部分。2018 年 9 月，国务院发布关于完善促进 消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意 见 ，指出要大力发展住房租赁市场特别是长期租 赁，总结推广住房租赁试点经验，在人口净流入的 大中城市加快培育和发展住房租赁市场，加快推进 住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。受 益于政府从土地、金融、政策等方面的大力支持， 主流房企纷纷加大对长租公寓市场的布局。中诚信 国际也将持续关注后续住房租赁政策的推
7、出，及其 对未来商品房住宅购置需求的影响情况。 2018 年以来， 房地产融资政策收紧， 弱资质民 企外部融资难度显著加大，融资成本同比明显上 升， 2019 年仍然是公司债及境外美元债的到期及回 售高峰，中小型民企的偿债能力和再融资能力仍面 临考验。在政策调控以及竞争加剧的大环境下，行 业集中度将继续提升，在销售规模、开发运营等方 面具备优势的企业能更好地抵御市场波动以及再 融资风险，企业间信用风险分化日益明显。 家居建材家居建材流通行业与房地产市场关联度较高，流通行业与房地产市场关联度较高，2018 年年房地产市场调控延续，房地产市场调控延续，建材建材家居市场家居市场增速增速相对较相对较
8、低低 家居建材流通行业与房地产市场关联度较高， 近年来房地产市场及行业波动较为明显，对家居建 材流通行业造成一定影响。根据商务部流通业发展 司 及 中 国 建 筑 材 料 流 通 协 会 的 监 测 数 据 ， 20152018 年，全国规模以上建材家居卖场实现销 售额分别为 10,849.1 亿元、11,852.8 亿元、9,173.7 亿元和 9,661.6 亿元。 全国建材家居景气指数（BHI）是由商务部流 通业发展司、中国建筑材料流通协会共同发布的一 个建材家居终端卖场的景气度指数，它是从全国各 指定的集中采集点采集了 40,000 家建材家居商户 （铺）的相关数据编制而成，直接反映了
9、建材家居 装饰装修材料行业的景气度及市场走向。 图图1：近年来近年来 BHI景气指数走势景气指数走势 资料来源：中国建筑材料流通协会，中诚信国际整理 2018 年楼市调控继续坚持以“房住不炒”为主 线，各地政策持续加码，房价过快上涨趋势基本被 遏制，在此影响下，2018 年全国规模以上建材家居 50 60 70 80 90 100 110 120 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-
10、10 2019-01 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度跟踪评级报告 5 卖场销售额同比小幅增长 5.32%。家居建材流通行 业与房地产市场关联度较高，随着房地产市场调控 对需求端抑制不断升级，或将对家居建材流通行业 的景气度以及购买力造成一定影响。 总体来看，家居建材流通行业与房地产市场关 联度较高，近年来全国建材家居市场表现随着房地 产市场景气度的不同也呈波动态势。中诚信国际将 对未来房地产市场调控政策对全国建材家居市场 的影响保持关注。 2018年年2月月，公司公司子公司子公司居然新零售居然新零售获得获得阿里巴巴阿里巴巴 等等战略投资者战略投资者130亿亿投资投资，2019
11、年年1月月计划计划通过武汉通过武汉 中商集团股份有限公司中商集团股份有限公司1上市上市， 中诚信国际将对该事中诚信国际将对该事 项进展项进展保持保持关注关注；2018年年8月月，公司以公司以72亿元亿元收购收购 北京北京地区部分商用物业地区部分商用物业 2018年2月，公司下属子公司居然新零售获得 16家机构的130亿元的战略投资，其中阿里巴巴及 其关联方共获取其20%股份； 2018年9月末， 战略投 资资金已全部到位，公司对居然新零售的持股比例 降至57.16%，公司仍为其控股股东。公司未来将在 移动支付、智慧门店、电商平台、智慧物流以及消 费金融等方面与阿里巴巴进行深入合作。 2019年
12、1月，武汉中商发布了武汉中商集团 股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易预案 （以下简称“预案” ） 。预案称，武汉中商拟通过向 特定对象非公开发行股份的方式购买居然新零售 100%股权。居然新零售为居然控股家居卖场业务、 家居建材超市业务和家装业务的经营主体。2019年 6月，武汉中商发布发行股份购买资产暨关联交 易报告书(草案)(修订稿) （以下简称“草案” ） ，根 据最新草案，本次发行股份购买资产的交易价格确 定为356.50亿元，本次拟发行的A股股票数量为 57.69亿元。本次交易完成后，上市公司的控股股东 变更为居然之家，实际控制人变更为汪林朋，汪林 朋及其一致行动人将合计控制武汉
13、中商61.86%股 份；除此之外，阿里巴巴及其一致行动人将合计持 有武汉中商5%以上的股份。 目前相关事项已获得武 汉市人民政府批复，已收到中国证监会行政许可申 1 武汉中商集团股份有限公司以下简称“武汉中商” ，股票代码 SZ.000785。 请受理，相关事项尚需经反垄断主管部门的经营者 集中申报审查通过、中国证券监督管理委员会核准 后方可实施，尚存一定不确定性，中诚信国际将对 该事项后续进展情况保持持续关注。 2018年8月，公司以72亿元收购广东德骏投资 有限公司（以下简称“广东德骏”）100%股权，截 至2019年3月末，广东德骏股权计入公司可供出售 金融资产。广东德骏持有北京华汇亚辰
14、资产管理有 限公司40%股权，后者持有北京华汇亚辰投资有限 公司（以下简称“华汇亚辰”）100%股权。华汇亚 辰旗下物业资产主要是位于北京北四环的115万平 方米的商用物业， 业态涵盖酒店、 写字楼及商铺等； 2018年该项目产生收入13.2亿元。上述投资主要是 为优化公司在一线城市的资产配置。目前该事项已 经完成工商变更手续，中诚信国际将对收购的物业 资产及经营情况保持关注。 2018年年以来以来家居家居直营门店数量小幅增长，同时随着直营门店数量小幅增长，同时随着 项目项目的逐步成熟，零售额和的逐步成熟，零售额和营业营业收入保持稳步增收入保持稳步增 长长；未来；未来在建和拟建项目在建和拟建项
15、目面临面临一定资本支出压力一定资本支出压力 公司作为家居建材流通行业的领先企业，在经 营规模、运营管理和品牌知名度方面拥有较强的优 势。截至 2019 年 3 月末，公司在全国 29 个省及直 辖市开设并经营连锁家居装饰和家具商场 290 家， 总经营面积达 1,046.33 万平方米。其中，直营店 86 家，经营面积达 443.27 万平方米；加盟店 204 家， 经营面积 603.06 万平方米。2018 年以来门店数量 的增长主要依靠加盟店的扩张。随着经营规模的扩 大，2018 年公司家居卖场（包括直营和加盟）销售 额同比增长 31.71%至 708.71 亿元。 直营门店2方面，201
16、9 年 3 月末，公司直营店 86 家，较 2017 年末增加 5 个，经营面积达 443.27 万平方米， 较 2017 年末增长 7.35%； 其中自有物业 11 个，较 2017 年末增加 2 个；租赁物业 75 个，较 2 公司直营门店运营模式为：公司作为家居建材商场运营商，按照一定 的选址和店面标准，选择符合条件的物业，向家居建材流通行业的商户 提供经营场所，由公司统一提供包括收银（即所有商户的交易款均由各 商场统一收取，按期返还）、促销、营业员培训、商场保洁与安保等在 内的管理服务；公司按期向商户收取租金和综合管理费作为报酬，租金 收费标准根据商户所在商场中的楼层及位置而有所区别， 综合管理费包 括物业管理和市场管理费， 分别根据商户的租赁面积和商户的销售额按 比例收取。 租金和综合管理费通常采取预收方式， 期限上不同商场按月、 季、半年或年度有所不同。 北京居然之家投资控股集团有限公司 2019 年度跟踪评级报告 6 2017 年末增加 3 个。2018 年自营商场的招商率达 97.65%，始终维持在很高水平。得益于门店数
