项目九 景区的投资管理

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1、项目九 景区的投资管理,资金是景区开发和运营的血液，它联系着景区的活力，影响着景区的质量，关系着景区的存亡。对景区资金产生影响的因素是投资与管理。投资决定了景区开发初始状态时资金存量的多寡，而管理则关系到景区经营过程中资金流量的大小和方向。,第一节 景区投资概述 一、景区投资的特点 景区投资是指在景区开发建设和经营过程中经济主体投入一定数量的资金，并期望在今后获得经济回报的活动。 （一）投入金额大 只有提供充足的资金供应才能保证将优良的景区资源开发成为品质上乘的旅游产品。景区投资活动主要发生在规划和开发阶段，此时的投资主要用于将规划的项目和设施付诸实施，因此，开发初期投入的成本十分巨大。,（二

2、）投入时间长 由于景区投资的涉及范围较广且金额较大，因此，一般项目投资的回收期相对较长。在景区经营状况正常的情况下，投入游憩类项目的资金回收大约需要510年的时间，而投资于景区基础设施建设的投资回收期将长达数十年。 （三）沉没成本大 所谓沉没成本是指要素一旦完成配置，就无法由现在或将来的任何决策所能改变的成本。由于旅游景区投资主要投向服务设施的购置、基础设施建设以及环境的优化等方面，浙西额资金投入基本上无法逆转，资产的变现能力较弱。 虽然目前国内外旅游市场一片繁荣的景象，旅游景区的经济效益也十分诱人，但是从景区投资的特征来看，其仍然应该被归为高风险的投资行业。,二、景区投资分类 （一）按照景区

3、投资的流向来分 景区规划设计费用 景区 基础设施建设费用 景区服务设施和项目建设费用 （二）按照景区投资的时间长短划分 长期投资：投资回收期超过一年的各项景区投资。因此长期投资一般都被列为景区的固定资产或非流动性资产。 短期投资：在一年内能够回收的景区投资，该部分投资在账面上通常被列为景区的流动资产。流动资产的运营效率直接关系到景区效益的实现，因此，景区应加强对该部分短期投资的控制和管理，尽量减少资金的占用，加速该部分资金的周转。,三、投资管理的目标 （一）保证景区发展所需资源 景区投资管理最为重要的目标就是要为景区的发展提供资源保障。 景区投资管理就是要为景区找到最佳的投资者，是景区获得最佳

4、的资金、智力和市场资源。 融资渠道的拓展同样也是投资管理工作关注的内容之一。融资是现代企业利用社会闲散资金为己所用的重要途径，融资对于企业而言可以花费最小的成本得到最大的收益。景区投资管理应在拓展景区融资渠道的同时，选择最优和最适合该旅游景区的融资方式。 （二）提高景区的投入产出比 投资者投入资金是以获得较高的投资回报为目的，因此，如何安排资金的使用提升资金的使用效率和收益水平也成为景区投资管理的重要工作内容。 景区投资效率的衡量指标包括投资的收益率、投资回收期以及景区的投入产出比等。投入产出比是决定其他两个衡量指标的根本因素，只有景区具有较高的投入产出比例才能保证景区投资者获得较高的投资收益

5、和较短的回收期。,（三）盘活优化景区资金资源 资金的流动性和安全性同样也是景区投资者较为关注的内容，流动性较强指资产容易变现，同时也意味着投入的资金具有较高的安全性。 虽然景区资金大多属于长期投资的范畴，流动性较弱，但是投资管理人员仍需要制定出详细的投资计划，对投入的资金在不同的项目间以及长期投资和短期投资间进行优化分配，保证投资者的资金安全性。,第二节 投资资金的运作,一、投资主体的甄选 并非所有的拥有自己的个人或组织都能够成为景区投资的主体，因为景区的投资者通常也会在较大程度上参与景区管理，因此，景区投资者应该具备一定的经营理念和管理思想，只有这样的投资者加盟景区建设和管理才能促进景区不断

6、进步和发展。 （一）投资主体类型 从景区投资者的投资实力和涉及的范围来看，景区投资可以分为两种类型： 1.单一的个人或组织投资建设整个景区（单一主体型） 采用该投资类型的经济主体一般而言具有较强的经济实力，以大型旅游集团和专业旅游景区开发公司为主。如美国迪斯尼主题乐园，深圳华侨城旗下的锦绣中华、欢乐谷，上海锦江国际集团下属的锦江乐园，浙江宋城集团的杭州宋城等。（特点：能够较好的实现景区系统化和整体化，有利于形成鲜明的景区风格）,2.若干个经济主体共同投资建设景区（多元主体型） 常见的项目分工方式为项目招商、基础设施招标、区域招商等。 多元主体型投资方式主要适用于景区投资规模较大，单个投资主体无

7、法承担的大型项目。目前多元化的投资主体策略仍然为大多数景区所采用。（特点：风险小、机动灵活等）,（二）投资主体应具备的要求 景区在招商引资时，不能仅仅以投资金额作为衡量投资者的依据，而是通过多角度的比选来确定景区投资的最佳人选。一般而言，较为优秀的景区投资者应该具备以下五个特征： 资金实力雄厚 行业经验丰富 市场渠道畅通 管理方式独特 责任意识强烈,一、投资方式的设计 （一）无形资产投资 所谓无形资产投资，即以管理模式和旅游企业品牌等无形资产作为投资标的，以获得景区的规划权、经营权、管理权、开发权等的投资方式。 无形资产投资是在景区不缺乏资金但缺乏管理技术或品牌知名度情况下的选择，通过引进无形

8、资产往往能够迅速提升景区的经营管理水平。在现实中经常可以见到的景区特许经营、景区合作开发经营、景区托管以及景区租赁经营等都属于无形资产投资的形式。 特许经营：指特许人将自己拥有的商标、商号、产品、专利和专有技术、经营模式等以合同的形式授予受许人使用，受许人按合同规定，在特许人统一的业务模式下从事经营活动，并向特许人支付相应费用的经营模式。（例如长沙的世界之窗） 景区合作开发经营：指景区开发方与合作企业共同经营管理景区的投资合作模式。 景区委托管理：将景区通过签订合同的形式完全交给被委托企业管理经营。 景区租赁经营：将部分景点和设施租给某个经济主体，该承租人全权负责该景点或设施的日常经营运作，每

9、年交付一定管理费用或利润给租赁方的投资管理方式。,一、投资方式的设计 （二）不动资产的投资 所谓不动资产投资是指投资者以房产或者地产作为投资标的提供给景区，一获得未来收益的投资形式。 采用不动产投资方式时，要先对投资者拥有的不动产进行估价，然后按照估算的价值计算投资的比例。以不动资产进行投资一般多见于政府与企业间联合开发景区的情形，政府将其拥有的地块作为景区开发的投资，而企业则主要负责投入服务游乐设备的购置经费和景区的经营管理。相对而言，以房产来投资的情况较为少见。 除了房产和地产外，景区还可以将开发权和经营权作价进行投资。旅游资源的开发权是一种有限制条件的、商业性开发的权利。经营权是景区旅游

10、资源开发中及开发后收益享有权，反映了景观资本、历史文化资本投入的价值。（四川雅安的“碧峰峡模式”） （三）资金或实物资产投资 可动资产投资就是将资金或实物资产等进行投资的方式，该方式在实际景区投资中也最为常见，如景区的合资开发、组建旅游景区集团等。如桂林旅游发展总公司就将桂林的芦笛、七星、象山、滨江、丰鱼岩等五大景点，车船公司，旅行社，酒店等组合起来成为一个整体，这些景点也得益于车船公司和旅行社的加盟，接待条件不断改善，经济效益得到提高。,三、融资渠道的选择,一般情况下，景区融资的渠道局限于项目融资，即由规划设计组织提供景区项目及其所需资金，景区开发商在通过某些途径利用这些项目来吸引投资者。

11、（一）项目融资招商（BOT） 1.项目融资的概念。BOT是英文Build-Operate-Transfer的缩写，即建设经营转让方式，至政府将基础设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许期内负责项目设计、融资、建设和运营，并回收成本、偿还债务、赚取利润，特许期结束后将项目所有权移交政府的经济行为。 在实际运作过程中，BOT融资方式会产生许多变形，如BOO（建设-拥有-转让），BTO（建设-转让-经营），BOOS（建设-拥有-运营-出售），BT（建设-转让），OT（运营-转让）等。 2.项目融资的运作程序。 第一，项目的确定和拟定。第二，项目的招标。第三，挑选中标者。第四，项目开发。第五，项目建

12、设。第六，项目运营。第七，项目的移交,（二）国际机构援助,在某些情况下，寻求国际机构的资金和技术援助对于景区开发和建设而言是较为理想的融资途径。常见的能够为旅游景区开发提供资金和技术援助的国际机构如下。,1.世界银行组织。 国际复兴开发银行（IBRD）：对于那些有利于旅游发展和其他整理利益的基础设施建设和环境保护工程都提供了大量的资金。 国际开发协会（IDA）：向那些低收入国家提供无息贷款，可分10年或更长的期限进行偿还。（对一个工程项目提供的贷款额度不会超过项目总成本的25%） 国际金融组织（IFC）：直接向私营部门提供具有商业回报的项目，包括旅馆和其他的旅游项目。 2.联合国开发计划署（U

13、NDP） 主要提供设备额技术支持,3.区域开发银行 亚洲开发银行（ADB）、非洲开发银行（ADB）、泛美开发银行（IDB） 4.欧盟 5.双边协作组织 双边协作组织是指建立在政府和政府之间相互沟通基础上，对于双边的经济项目予以一定支持的协议性组织。 我国旅游景区如果需要得到上述国际机构的资金或技术支援必须向国家及各级发改委、财政等机构提出申请，申请得到批准通过后，由国家与上述国际机构签订贷款或援助协议，并将资金转拨给资金申请单位。,（三）金融市场融资,金融市场（广义）：一切资本流动的场所，包括实物资本和货币资本的流动。 金融市场（狭义）：有价证券市场，即证券的发行和买卖市场。 1.银行贷款。银

14、行贷款是指景区在需要资金投入时向银行寻求帮助，申请以一定的成本获得一定数额款项的行为。 在申请银行贷款时，景区应向银行提供相应的抵押或质押以及景区近年来的财务报告。当申请重大投资项目融资时，景区还应额外向银行提交如下材料，即项目可行性报告、项目开工前期准备工作完成情况的报告、在开户行存入规定比例资金的证明、经有关主管部门批准下达的项目投资计划或开工通知书、项目建设所需自筹流动资金落实情况及证明材料。,2.发行股票。股票是股份公司为筹集资金而发行给股东作为持股凭证并借以取得股息和红利的一种有价证券。每股股票都代表股东对企业拥有一个基本单位的所有权。股票是股份公司资本的构成部分，可以转让、买卖或作

15、抵押，是资金市场的主要长期信用工具。 我国目前已经有不少景区类公司上市发行股票融资，如华侨城A（000069）、黄山旅游（600054）、峨眉山A（000888）等。 3.发行债券。债券是向社会募集资金的一种债务契约，债券发行者承诺在未来的特定日期，偿还本金并按事先规定的利率支付利息。按照发行债券的主体不同，债券可分为企业债券和政府债券。,（四）风险投资融资,风险资本概念是在20世纪40年代末50年代初提出的。当时这类投资并没有准确命名，人们只管它叫“冒险性投资”。 风险投资是指由职业金融家投入到新兴的、迅速发展的、有巨大竞争力潜力的企业（特别是中小型企业）中的一种股权资本。这些投资以获得红利

16、或出售股权获取利益为目的，其特色在于甘冒风险来追求较大的投资报酬，并将回收资金循环投入类似高风险事业。,第三节 投资活动的管理,为了获取充足的资金投入以确保景区经营管理活动的顺利进行，并保证景区投资者获得一定的经济利益，景区开发商应对景区的投资活动实施控制和管理，例如对景区的投资发展编制战略规划，对景区投资收益模式予以优化以及制定相关政策来激励更多的投资者向景区注入资金等。,一、制定景区投资战略规划,景区投资战略规划包括以下三个方面的内容，即制定景区投资策略、景区投资收益预测以及景区投资渠道选择。 （一）制定景区投资策略 1.投资地点的选择。 投资地点就是投资区位，即如何选择最佳的投资区位的为题。对于传统产业而言，投资区位的选择主要有三种模式，即市场导向型、资源导向型以及成本导向型。,2.投资项目的选取 投资项目的选取是对景区吸引投资项目的原则性规定，通过该部分内容，可以优化招商项目的质量，更为有效地为景区建设吸引资金。景区投资项目的选取应遵循两个原则，即新颖性和前瞻性。,（二）景区投资收益预测 由于以经济利益为投资目标，投资收益的情况会很大程度上帮助潜在投资者进行决策。因