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1、,融汇集团湖南衡阳立新开发区项目发展策略报告,“全面领先策略”是本案的开发首选,随着经济的持续发展，衡阳正在“拉开骨架”，在“城市西进重心西移”的大背景下，本案面临着良好的发展机遇。 发展不成熟但极具增长性的衡阳房地产市场；正处于升级换代的时刻，正面临着从开发理念到操作模式的全面创新阶段。本项目全面领先的战略，塑造衡阳领头羊角色，从而提升整个城区板块价值，为项目开发奠定基础。,战略制胜是“走活”全盘棋的关键,深入了解城市发展大势及房地产市场现状,最大化发挥地块的价值,城市发展状况 城市发展趋势 房地产市场状况 未来发展方向,确立一种城市地位 倡导一种生活方式 建立一个企业品牌 形成一个项目概念
2、,研究地块价值 消费人群走势 产品定位研究 最佳开发模式,获取最大化利润,打造领先市场的项目 引领市场生活模式,项目整体定位及企业战略运作定位,报告正文的主要内容,第一部分：宏观发展态势,第二部分：市场发展概况,第三部分：区域市场态势,第四部分：竞争状况分析,第五部分：项目SWOT分析,第六部分：发展战略定位,第七部分：项目产品建议,第八部分：开发节奏预算,认识项目运作四大关系,认识城市特点与项目运做的关系,认识衡阳房地产与项目发展的关系,认识竞争力度与项目定位关系,认识区域及房地产发展与项目关系,认识衡阳,湖南人口第二大城市，湖南南部的政治、文化和商业中心， 经济实力位居湖南“前三甲”，城区
3、总人口约85万。 湘江、蒸水、耒水贯穿，形成独特的“三水六岸”， 蔡伦、李士真、王夫之等故里，被誉为湖湘文化诞生地。,衡阳经济近几年来持续快速发展,20042007上半年，衡阳市的GDP分别是：541.23亿元、590.14亿元、667亿元和333.58亿元，相对2006年同比增长13.8%，预计全年将超过14% 达到765亿元。财政收入连续三年翻番，涨幅超过湖南整体水平。,实施“工业立市”发展战略，非公经济比重最大,三次产业结构调整为19.7：43：37.3，工业增加值占GDP比重达到37%，非公有制经济比重达到75%。大力发展一区两园：市高新技术开发区高新技术产业和先进制造业。松木工业园发
4、展盐化工、精细化工和金属冶炼等产业。白沙洲工业园输变电装备、汽车及零配件和食品加工。,衡阳人均收入大幅攀升，达到10000元,衡阳市城镇居民人均可支配收入，自2003年以来开始大幅增长。尤其是2006年，衡阳市城镇人均可支配收入达到9741元，比上年增长11.4%，扣除价格因素，实际增长10.3%。 全市城镇居民人均生活消费支出6936元，增长11.31%，扣除价格因素，实际增长10.2%，城市居民家庭恩格尔系数40.21%。农村居民人均生活消费支出3117元，增长10.61%，扣除价格上涨因素，实际增长9.5%。农村居民家庭恩格尔系数50%。全市社会消费品零售总额231.08亿元，增长14.
5、1%。其中城市130.02亿元，增长15.1%，县及县以下101.06亿元，增长12.8%。,从2002年开始，衡阳投入城市公用设施资金21.57亿元。包括：2001年蒸湘南路；2002年蒸阳南路；2003年，西外环、东外环、南外环三条主干道；2005年，望城路、南郊大道等一批主干道奠基，实现了“西外环以东、南外环以北、湘桂线以南、湘江以西”约40平方公里的土地城市化。,经济发展和投资拉动，直接提速城市发展,2001年6月以前，衡阳划分为江东、城南、城北、郊区共4个区，城区面积为61.84平方公里。2001年6月，衡阳市城区进行区划调整，划分为四个城区：珠晖区、雁峰区、石鼓区和蒸湘区，有相当一
6、部分的郊区划入的农村面积，衡阳市区面积接近90平方公里，,发展历程,发展动力,新发展规划拉开骨架：西扩东进、南突北拓,改造老区、开发新区，完善规划布局，加快城市建设，拉开城市骨架。 2010年，衡阳的发展目标是“双百”城市：即人口120万，面积100平方公里，挺进特大城市行列。 依托湘江、蒸水、耒水等“三水六岸”构建城市滨水景观区，富有丘陵地区滨江城市特色的景观风貌。 以行政中心迁移为龙头，发展新城区，以此为中心向外延伸发展。,西扩,东进,城区发展概况：市区总人口为20万人。依据城郊优势和山水生态资源，开发由科技示范园区、综合开发园区、农产品加工园区、休闲观光园区组成的农业园区。区内独特优势：
7、酃湖新区已被规划定位为科教商贸区、大学城，投资6.08亿的“衡阳第一路”衡州大道已全面开工。,经济发展概况：巩固发展全区特色产业，建设“区域性商贸物流中心”；发展新型工业，做强“四大产业集群”，以工业化总揽经济发展全局。建设现代农业，发展“三大农业产业带”。城市发展预测：2010年，建成区面积30平方公里，城区人口25万，城镇居民人均可支配收入达9527元。,北拓,南突,经济发展概况：全区总面积101平方公里，城市总人口17万。 全市科教文化中心，10余所大中专院校及核工业部第六研究所等一批科研机构。未来发展趋势：交通发达便利，重点打造衡钢“二连轧”、湘南汽贸城等一批重点基础设施和产业项目，为
8、辖区内配套产业发展带来了良好机遇。,城区发展概况：高新产业为主，重点外资工业园、电子工业园、生物制药及医疗器械工业园三大园中，经济增长率居衡阳之首。未来发展趋势：至2010年向外扩展11.4平方公里。“西扩”考虑为工业园配置相对应的生活配套用地，结合自然条件创造一流的人居环境。,尚美佳 观 点,老衡阳（OLD）,新衡阳（NEW）,衡阳“裂变”,城市化快速推进，交通网络带来城市扩容，将形成多个区域的城市中心； 市政、环境城建的大量投入，将极大提升城市形象。 经济的持续发展，人均收入年年攀升，城区人口数量增加，消费支出将大为提高。 产业优化带来人口结构的优化，消费观念和消费习惯将发生重大变化。,交
9、通网络覆盖密度低，单一的城市中心，城市经济和影响力辐射面有限； 城市建设落后，人居水平不高，整体形象较差。 人均收入处于“温饱”阶段，其它消费支出有限，无法提升城市经济活力。 单一的农业和早期工业，就业人口结构相对单一，生活观念停留在初级水平。,项目机遇,捕捉城市发展的机遇,项目处于城市扩展、城市快速发展时期。,产业调整带来消费人群的优化，消费者处于更新换代的升级换代，对精神需求、物质需求包括居住需求提出更高要求的时期。,尚美佳 观 点,认识项目运作四大关系,认识城市特点与项目运做的关系,认识衡阳房地产与项目发展的关系,认识竞争力度与项目定位关系,认识区域及房地产发展与项目关系,衡阳房地产开发
10、呈多区域的热点区域,北部板块,高新区板块,立新板块,老城区,江东板块,老城区土地供应有限，目前市场供应量有限，以商业地产为主,衡阳楼市第四极，后起之秀，土地储备量大，,衡阳新行政、经济和文化中心，房地产开发最成熟区域,北部板块，衡阳北大门，以大型商业市场为主,江东板块，以农业产业为主，城市化速度较慢。,这种变化产生的结果，一个促进市场向规范化、品牌化方向发展；二是刺激新的消费，挖掘新的购买力，加速高收入人群换房进程；三是房地产开发理念和运作模式要发生根本性的改变。,衡阳房地产已从本地兵团小盘开发阶段转变到“八国联军”大盘规模开发。从市场反馈来看，本地开发商在开发实力、产品开发、品牌营造和服务上
11、存在着诸多不足。从统计数据来看，2007年外来开发商投资额占到衡阳总投资额的15%，比2006年增长了近20倍。包括福建融汇、广东香江、浙江雅士林、福建融汇以及珠江地产等企业陆续进驻，必将加速衡阳房地产洗牌，升级衡阳整体房地产开发水平。,外来品牌开始占据主导开发地位,房地产投资增长幅度每年以30%速度增长,2007年16月份，衡阳房地产开发完成投资9.68亿元，从工程用途来看，商品住宅完成投资6.96亿元，同比增长50.61%。,衡阳商品住宅价格从2005年开始，每年以5%涨幅上升。2006年，衡阳商品住宅均价为1722.3元/平米，2007年上半年实现1830元/平米。其中，高档住宅销售价格
12、为2550元/平方米,比上年同期上涨6.5%；普通住宅销售均价为1679元/平方米,比上年同期上涨6.7 %。,2007年上半年商品住宅整体涨幅达到6%,衡阳市2004年2006年商品住宅竣工与销售面积对比,成交放量逐年稳定上浮，供求基本平衡,近四年衡阳商品房市场 具有明显的市场特征：成交放量、供需平衡，空置率较低。,成交放量逐年稳定上浮，供求基本平衡,根据判断，预计2007年全年成交量增幅将达到50%。,120150平米户型占总套数比最多，达到45%，总体销售率86%；其次是90120平米户型，占到总套数31%，销售率达到97%；150平米以上户型销售占到数20%，销售率为75%；90平米以
13、下户型占比率最少，为4%，销售率为74%。,衡阳住宅消费市场呈现“买大不买小”的特征,衡阳房地产市场需求，还有很大的挖掘潜力,根据20022020年衡阳总体规划，到2020年，衡阳城区常住人口将达到130万，建城区超过100平方公里。 而根据衡阳市十一五城市规划目标，到2010年，城区人口突破120万人，绿化覆盖率达到37%，人均公共绿地面积达到8平方米。按照目前衡阳市80万常住城市人口，预计五年内衡阳城区人口将以不低于6万/年的速度递增。按照人均24平米居住面积计算，市场需求容量将突破1000平米，预计每年要消化80100万平米。,商品住宅价格涨幅预计将超过7%，进入发展“快车道”,尚美佳
14、观 点,衡阳房地产市场未来仍将是“涨”声一片,土地价格的平稳上涨，重点区域的价格涨幅较大。 土地交易价格同比上涨5%，受土地资源有限性和地方政府进行土地拍卖时“限户型”等政策的影响，开发商获取土地难度加大，土地交易量减少，价格平稳上涨。居住用地同比上涨4.3%，住宅土地交易价格为35万元/亩，重点区域已突破50万/亩。,从2003年以来，衡阳商品住宅市场价格以5%的速度上涨。尤其是在2007年上半年，整体涨幅达到了6%，中高端楼盘市场均价达到2550元/平米。这说明在衡阳城市化进程、经济持续发展及经济结构调整的背后，市场高端消费力开始被释放，房地产将进入新的“快车道”。,发达地区,衡阳,衡阳房
15、地产还处于“卖房子”阶段，真正营造生活方式、景观生活的项目还很少。随着外来开发商的进入，开发成本的提高和消费市场的成熟，这种现状将即将发生改变。,市场开始向卖景观、卖生活方式阶段过渡,尚美佳 观 点,中国的城市化，必将促使产业结构的调整和重要市政建设，在短时间内需要大量的资金投入，这就使得政府阶段性的“捉襟见肘”。在“运营城市”前提下，开发商介入城市运营具备了一定的条件，尤其是大型房地产项目，从单纯的项目开发转变成承载城市配套升级的城市运营开发模式。,开发商开始承载起城市运营功能,尚美佳 观 点,城市运营模式,城市运作,土地、市政、楼盘开发,项目带动型,城市建设,参与城市建设、地产开发,融入城
16、建，楼盘带动区域,北京首开、西安高科等,上海绿地、深圳华侨城,万科系列、长沙奥林匹克,随着全国知名品牌地产公司进军衡阳，衡阳房地产正处于升级换代的关键时刻，“洗牌”的前夜。在新一轮开发竞争中，品牌竞争、创新开发竞争已经已经提上日程，新的开发理念、新的创新产品，也刺激了人们的消费热情，给衡阳原有的产品开发，以“克隆”外地成熟产品为主的模式，带来更多的竞争压力。,尚美佳 观 点,新一轮衡阳房地产发展趋势三大关键词 模式竞争、创新开发、品质开发,认识城市特点与项目运做的关系,认识衡阳房地产与项目发展的关系,认识区域及房地产发展与项目关系,认识竞争力度与定位调整的关系,认识项目运作四大关系,立新开发区位于衡阳市西北部，是蒸湘区政府所驻扎地，东起红湘北路，西至华新街，南自船山路，北到蒸水河。与衡阳高新区同为“城市西进，重心西移”的核心区位。,立新开发区是衡阳城市化的“桥头堡”,衡阳城市化进程,政府
