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1、Dalian Program & Commerce Plan Resolution 大连项目商业概念策划提案,目录,一、商业概念导入 二、大连项目商业概念定位 三、大连项目概念规划和设计建议,商业概念导入,全面了解业态是项目商业制胜关键之一,17种新型业态,购物中心,大型超市,专业店,专卖店,食杂店,便利店,折扣店,超市,仓储会员店,百货店,家居建材店,邮购,网上商店,自动售货亭,直销,电视购物,电话购物,零售业态,零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。,业态分类,划分依据：按照零售店铺的结构特点，按照经营方式、商品结构、服务 功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固
2、定营业场 所等因素进行划分具体业态区。,零售业态概念解析,商业概念导入,商 圈,也称商业圈是指店铺吸引消费者的地理区域。,商圈大小,一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。,六大因子 考量,规模,业种,业态,消费习惯,交通条件,商圈竞争,商圈大小关键因子,商业概念导入,业态商圈的界定和各业态店商圈辐射,边缘商业圈,次级商业圈,商圈的容量是商业业态店生存风险系数,中心商业圈占这一业态店顾客总数的55至70 次级商业圈占这一业态店顾客总数的15至25 边缘商业圈占这一业态店剩余部分的顾客,中心商业圈,商业概念导入,商圈层次的界定,美国学者威廉雷利提出的雷利
3、法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。,商业概念导入,他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。 （以汽车为交通工具）,店铺商圈界限判断坐标,自身客流,商业概念导入,派生客流,分享客流,商业客流规律,三种客流的大小比例决定销售额比重结构图,项目商业概念定位,项目商业定位策略,市场互补,与大规模居住区进行配套,动态市场,以特色中高档的业态龙头领跑商圈、引导消费观念 以物美价廉、品种齐全服务社区,商业定位导入,项目商业定位策略,商业消费层次功能元素层次组合导入,第一重： 基本消费及服务功能,第二重： 舒适性消费及服务功能,第
4、三重： 外延辅助型消费及服务功能,第四重： 商业/社会/文化交流的消费及服务功能,第一重：各类专卖店、特色店、餐饮店、超级市场、常规服务设施等 第二重：儿童天地、娱乐城、办公楼、健身房、钟点旅馆、夜总会、俱乐部等 第三重：图书馆、邮政局、宠物诊所、药房等 第四重：大型商业活动中心、社会活动舞台、传统文化交流基地和空间,商业概念定位,选择以购物、休闲、餐饮、娱乐于一体， 服务大社区的全新商业模式,项目商业定位策略,社区商业“Community” 法国社会学家卡.滕尼斯于1882年首先提出。 1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成
5、的相对独立的社会共同体。,方案一,引入社区商业概念,地域,人口,区位,结构,社会心理,社区商业5大要素,概念导入,项目商业定位策略,指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。,概念内涵界定,社区商业,它的服务人口一般在5万以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在35万平米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。,是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。,项目商业定位策略,商圈范围 服务本居住社区和大社区 大社区规模较大100万平方米,+,底铺形态 底铺形态 独立
6、单体形态,社区商业布局与结构形态,住宅区内 多点式商业,住宅区周边 沿街商业,住宅区分离 独立集中商业,+,社区商业面积配比建议,商业面积配比原则 按照商业比例黄金分割原则 独立集中商业与分散商业面积遵守比例大约为 60%：40%,建议总商业面积为： 5万平方米左右,集中商业：3万平方米左右 临街商业：1.2平方米左右 点式商业：0.8万平方米左右,配比原则,项目商业定位策略,规划设计两个必备基本点：,社区商业规划设计,社区,服务为本,灵活第一,经营项目关系到 日常生活所需项目,项目商业定位策略,2,3,4,1,三种商业规划模式建议： （1）沿街设计模式； （2）区内半开放泛会所模式； （3）
7、独具特色人、商分流模式。,社区底商须高、大、全、采取功能分区有便于统一管理；配套设施档次高中央空调、楼宇智能化、智能化设备；超前的千兆以太网和预应力结构技术智能化和任意分割空间；配备车位。,超前、灵活、自用分割。,社区商业形态与社区规划定位相吻合，小区底商、商业街、泛商铺的设计规划以小区整体风格为基础。,设计特色,大型社区商业模式的规划设计特色建议,项目商业定位策略,集中购物、休闲、娱乐、综合服务与一体的立体大型商业社区 发挥“家的延伸”作用满足现代个性发展，创造自由生存空间需求,社区商业功能定位,项目商业定位策略,1） 业态配置：适当设置大型超市、专卖店以及超市、便利店、专业店、食杂店、等生
8、活服务等网点；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业业态。 2）业态店布置原理 业态模拟原理- 模仿新加坡社区商业配置原理 我国商业配置 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店规划的街坊级 二是6000-8000套住户配套建设一个邻区中心规划的居住小区级 三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心规划居住区级或居住地区级,社区商业业态定位,项目商业定位策略,邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。一个典型的邻里中心设置35个商店和2个食阁、1个超级市场、1 家菜市场、1-2台自动提款机。必备功能有：诊疗所及牙医、面包店、文具店、中西药行、托儿所
9、、服装店、眼镜店、理发店、家庭用品、书局、家庭娱乐中心。 以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。 社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。,依据以上原理模拟业态店配置如下,普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。,规划的居住小区级商品组合,规划的街坊级商品组合,整个社区商业商品组合,规
10、划居住区级或居住级商品组合,项目商业定位策略,街区园林化景观设计、创造“街区价值”击活社区商业,社区商业特色建议,特色建议,强调社区文化、休闲、娱乐、餐饮与一体。,采用大中型社区商业模式为主导，沿街团组式布置模式 改变传统临街,项目商业定位策略,“商业公园”起源于美国，是盛行欧洲、日本的地产建筑理念及前瞻性的商业模式，也是“Town-center”的概念延续。从地域位置上看，通常位于城市核心商业区的梯次外延，即卫星城商圈。,引入购物公园概念,方案二,概念导入,项目商业定位策略,概念内涵,形成开放的城市商业休闲广场。具有强烈的生态性与休闲性。“坐享城市文明，体会山林之趣”,有别于城市广场、传统商
11、业网点MALL 、等，购物公园注重生态、人、商业的交融性与互动性，强调生态、人和商业的三者组合。,项目商业定位策略,引入购物公园前提,为市民提供一个环境优美、交通便利的公共商业空间和活动场所，具有文化性、平民性和休闲性的特色。,新一代商业中心，在商业设施构建、商业业态组合、商业业种搭配等方面商业中心实现升级。,对娱乐、休闲和回归自然的追求。逐渐模糊商业、居住和购物之间界限。,项目商业定位策略,商业公园功能定位,集购物、休闲、娱乐、餐饮与一体，注重与自然、环境和谐，具有文化性、平民性和休闲性立体大型公园社区。,商业公园业态定位,业态配置有主力连锁超市、专业连锁超市、主题百货、独立商铺、专卖店和主
12、题概念店等多业态；同时又购物中心、购物广场等大型业态配置。,项目商业定位策略,购物公园规划四大原则,原则一,原则二,原则三,原则四,室内商业室外化,商业形态风情化,沿街形态戏剧化,零售商业独立最大化,商业公园商业布局和规划,项目商业定位策略,购物公园具体规划设计,整个商业规划,对外 三种 风格 类型 公园 商业,一条 生态 商业 街,对内 的社 区内 部商 业,项目商业定位策略,位于项目东北角。将此商业公园和规划路打通，使本区域内人群聚集于此，以带动地块的商业价值。也使项目南部生态商业街与整个板块连接，从而使商业街变活。形式以购物休闲广场与生态植物相结合的方式。,三大商业公园,回归自然的环境使
13、室外空间与室内空间浑然一 体，形成集中式商业中心与周边环境的连续过 渡，也为顾客提供了一个与户外接近的媒体。,公园式商业,相对于前两个公园商业，此公园更强调其对外 的功能。同时，广场上设置生态型标志性建筑， 形成开发区的城市图腾。,中心商业,点式商业,项目商业定位策略,以迅速聚集人气，提升本项目 的关注度为考量基础大型休闲 浴场，包括餐饮、休闲娱乐、 洗娱等商业形态。,三大商业公园,以对区域商业的补充和对 本项目一期居住需求的配 套为考量基础中型餐厅、 花店、娱乐卡拉OK量 贩店、超市等。,业态业种选择,项目商业定位策略,以休闲娱乐为主题，营造上海“新天地式”的风情街与休闲广场。在极大的提高商
14、业集合体品质的同时，也成为人群乐于到达的时尚场所。,特色餐厅 百草园、素食店等 特色酒吧 宝莱娜、1931、LUNA等 风情餐厅 拉丁餐厅、俄罗斯餐厅、东南亚餐厅等 服饰品牌店 运动品牌（NIKE等）班尼路、堡狮龙等 特色店 电影海报店、古玩店等 快餐店 KFC、卖当劳等,一条生态商业街,业态业种选择,项目商业定位策略,可在每个组团之间规划底商，也可在每个组团内部规划独立的商业形态。其功能主要是服务于社区内部住户。,社区内部商业,临街底铺,社区中心,形式：,是指为市民日常生活提供必要服务的各类行业，包括洗染、沐浴、理发、照相彩扩、票务、维修、住房中介等，是指保证该级商业正常经营，发挥基本服务功
15、能的配套辅助行业。,生活服务配套行业,项目商业定位策略,创新制胜设计建议,创造娱乐世界,摈弃传统 功能布局,精心营造 独特情调,休闲、购物、娱乐、饮食等,体现自然与商场的完美结合。室内外、地面、屋顶和平台绿化浑然一体。,摈弃传统商业沿大街的布置方式，分块，统筹规划整体布局，以商业街为纽带，联系商业区。,建议商业街定向招商，经营流行服装、饰品、手工艺品、精品图书、杂志、音像、书吧、网吧、养生吧。,概念规划&设计建议,全封闭式步行街（室内步行街与室外步行街）：以休闲为主，购物为辅助。 半封闭式普通商业街：以购物为主，休闲为铺。,整体规划&设计建议,商业街界定与分类,商业街布局设置应结合社区规划、小区景观设计、交通网络设计统筹考虑，可以将其作为一个景观点（或景观带）来设定。 商业街突出给客户留下一定的安全逗留空间，聚集人气 商业
