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1、业精于勤 赢在细节, 在万科的日子系列六,2010年8月31日,目录,标准化体系框架,精装修篇,精装修关键步骤,工作流程,案例剖析,我的思考,精装修篇 标准化体系框架,标准装修,已定型产品,研发阶段,4种,2种,3种,户型效果图,精装修篇 标准化体系框架,精装修标配表及入围单位,精装修篇 标准化体系框架,精装修篇 标准化体系框架,C标部品清单,精装修篇 标准化体系框架,A、B、C标准划分（此成本不包括地采暖、空调）,精装修篇 标准化体系框架,精装修合同框架,11、热水器,1、AB级分实木、竹木两种 2、实木复合产品为橡木、胡桃木、相 思木。木皮厚度及工艺较C级有较大提 升。 3、C级标准化装修
2、房为实木复合地 板。仅柚木和橡木两种。,A标开模定 制。B标壁纸 为可选,目录,标准化体系框架,精装修篇,精装修关键步骤,工作流程,案例剖析,我的思考,精装修篇精装修关键步骤,精装修工程大致可分为四个关键性的阶段：,1、产品定位,2、销售样板间,3、实楼样板间,4、大面积精装修,关键一：确立目标,关键二：直观感受,关键三：发现问题,关键四：终极目标,精装修篇精装修关键步骤,1、产品定位（可向标杆企业学习） 目的：1、根据公司项目整体规划，确立产品定位。 2、通过对标杆企业样板间学习，进行成本拆分和设计优化，找到 适合我公司的全装修方案。 优点：确立目标，统一对项目的定位认识，能尽可能的保障从定
3、位到设 计方案转化的一致性。,1、产品定位,精装修篇精装修关键步骤,2、销售样板间 目的：1、通过样板间，确认最终效果和材料部品。采购部根据部品清单 启动采购策划。 2、在销售样板间对外开放之前，组织公司内部体验和 评估，通过大家意见，修改全装修方案和样板间。 优点：提前进行内部体验，便于施工图纸设计优化。,1、产品定位,2、销售样板间,精装修篇精装修关键步骤,3、实楼样板间 目的：1、在招标之前，为大面积精装修施工单位的选择提供参考依据。 2、销售样板间反映不了实际装修过程中会遇到的土建、水、电、 设备等配合问题，需要通过实楼样板间发现。 3、实楼样板间应该包括所有户型，根据装修阶段反馈的问
4、题，进 行图纸的修改，以减少大面积施工阶段可能出现的问题、降低设计变更 及洽商的出现率。 优点：有效降低设计变更率，将所有可能发生的 问题消灭在大面积精装修开工之前。,1、产品定位,2、销售样板间,3、实楼样板间,各部门内部体验,精装修篇精装修关键步骤,4、大面积精装修 目的：终极目标，客户的满意。 关键点：1、精装修单位、材料部品进场准备 2、土建与精装工作面的交接 3、大面积施工工程质量的控制 4、成品保护,1、产品定位,2、销售样板间,3、实楼样板间,4、大面积精装修,目录,标准化体系框架,精装修篇,精装修关键步骤,工作流程,案例剖析,我的思考,精装修篇工作流程,土建施工图,产品定位,销
5、售样板间,实楼样板间,大面积精装修,土建施工图,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,户型方案,销售定位,户型优化 方案,户型 确认会,确认 设计单位,户内 初步设计,确定户内 墙体水暖电 精确定位图,审核,审核,审核,总结阶段,引入精装 设计单位,精装修篇工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,产品定位,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,标杆 成本分析,户内成本 配置分析,户内成本 配置优化,客户市场 调研报告,集采信息,项目定位 成本配置 分析报告,全装修定位 策划会,项目全装修 目标成本,总结阶段,精装修篇工作流程,土
6、建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,产品定位,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,确定户内 墙体水暖电 精确定位图,建筑 施工图,项目全装修 目标成本,户内及 公共部分 概念设计,材料部品研究,成本估算,方案 设计,供方 资源信息,户内及 公共部分 设计方案,设计方案 决策会,总结阶段,精装修篇工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,销售样板间,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,样板间 施工图纸,样板间 部品设计,样板间 成本核算,样板间 精装修 施工图及 材料封样,样板间 采购方案,接合考察 供方评
7、估,销售培训 资料,确定 施工单位,样板间 施工,样板间 完工,样板间 现场会,修改意见,样板间 整改,样板间配饰,样板间 开放,样板间 竣工图,施工期 监控,总结阶段,精装修篇工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,实楼样板间,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,样板间 竣工图 及封样,确定 施工单位,实楼样板 施工,施工期 监控,样板间配饰,公共部分精 装修施工图 及封样,总结阶段,实楼样板 开放,户内正式 施工图,公共部分 正式施工图,精装修篇工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,实楼样板间,领导层,销售部
8、,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,总结阶段,户内正式 施工图,公共部分 正式施工图,户内部分 工程招标,公共部分 工程招标,材料部品 招标采购,大面积 精装修,施工期 监控,验收交付,精装修篇工作流程,土建施工图,产品定位,销售样板间,实楼样板间,大面积精装修,实楼样板间,领导层,销售部,成本部,设计部,采购部,项目部,工程部,总结阶段,验收交付,精装修 设计总结,精装修 设计图集 标准,客户深访 调研,成本控制 总结,招标采购 工作总结,精装修 项目管理 总结,缺陷反馈 指导书,成本核算 文件,招标采购 指导书,精装修管理 指导书,精装修 项目产品手册,目录,标准化体系框架,精装修篇
9、,精装修关键步骤,工作流程,案例剖析,我的思考,精装修篇案例剖析,提 问,标 段 怎 么 划 分,工 作 面 怎 么 划 分,工 期 多 久 呢,我 们 到 底 该 怎 么 做,案 例 分 析 来 解 答,精装修篇案例剖析,案例：金隅万科城二期精装修工程,精装工程概况,8#楼（15层）： 总面积7111.68， 共78户，户型1种,9#楼（18层）： 总面积6556.7， 共72户，户型1种,2#楼（9层）： 总面积4058.81， 共72户，户型1种,10#楼（28层）： 总面积19439.62， 共224户，户型4种,1#楼（28层）： 总面积32260.23， 共296户，户型6种,3#
10、楼（28层）： 总面积31448.33， 共306户，户型6种,4#楼（7层）： 总面积3177.14， 共42户，户型1种,5#楼（26层）： 总面积27774.73，共310 户，户型5种,6#楼（28层）： 总面积31163.26，共280 户，户型3种,7#楼（28层）： 总面积31163.26，共280 户，户型3种,共计19.41万，1942户,2-8#,2-9#,2-10#,精装修篇案例剖析,精装标段划分,划分原则：工程量相对均衡，工期同步，施工管理统一、循序渐进，标段特点鲜明。,精装修篇案例剖析,精装综合计划,第 一 次 采 购,第 二 次 采 购,第 三 次 采 购,精装修篇
11、案例剖析,采购方式,第一次采购,第二次采购,第三次采购,A、B标段全部采用 招标方式,采购方式,根据AB标段工程 合作情况，C标段 进行招标采购，D 标段发展项目战略 采购,根据前面工程合作 情况，E标段进行 招标采购，F、G 标段发展项目战略 采购,原因,公平公正的引入合格 优秀的供应商,1、降低成本，培养 优秀供应商 2、进入新的优秀 资源,1、降低成本，培养 优秀供应商 2、进入新的优秀 资源,精装修篇案例剖析,入围单位,万科的精装资源规划,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,梯队特点: 合作时间长,配 合能力很强,技 术水平高。 入围单位： 和县二建 金龙腾,梯队特点: 与万科合作
12、过 项目，配合能 力较强，需进 一步发展。 入围单位： 弘高 华建 松杰等,梯队特点: 经过考察合格， 准备进一步合 作的单位。 入围单位： 北装等,梯队特点: 未经过考察,作 为精装资源储 备。,精装修篇案例剖析,入围单位,根据现场工程师的评价，以上六家单位配合能力很好，拟定成为为金隅万科城二 期A、B标段的投标入围单位。,万科城入围单位原则:万科城属于C标装修标准,入围单位本着老单位带新单位的原则,进一步扩 大第一梯队单位数量,发掘更优资源。,精装修篇案例剖析,合同框架,精装修篇案例剖析,精装成品图片,客厅电视背景墙、客厅吊顶,户内门、户内门门吸、木踢脚板,精装修篇案例剖析,精装成品图片,
13、卫生间装修成品,精装修篇案例剖析,精装成品图片,厨房精装成品,窗帘盒（不做窗帘杆、窗帘）,窗台板,精装修篇案例剖析,集采材料品牌及联系方式,精装修篇案例剖析,精装工程界面划分,施工内容：精装修单位主要负责住宅室内装修以及电梯厅、首层门厅公共部位精装修施工。,一、室内公共部分 1、单元入口门厅及楼梯间 地面：总包完成至垫层, 预留装修面层。面层由装修单位负责。 墙面：总包完成至结构墙面（混凝土墙面完成缺陷修补、砌体或轻质隔墙墙面完成至抹 灰，达到规范要求），预留装修面层。面层由装修单位负责。 顶棚：总包完成至结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），预留装修面层。面层由 装修单位负责。 楼梯间：总
14、包负责地面、顶棚、墙面完成至交付业主标准。,精装修篇案例剖析,精装工程界面划分,2、公共电梯厅： 地面：总包负责有预埋管的部位完成至垫层, 预留装修面层。面层由装修单位负责。 墙面：总包负责完成至结构墙面（混凝土墙面完成缺陷修补、砌体或轻质隔墙墙面完成至抹 灰），预留装修面层。面层由装修单位负责。 顶棚：总包负责完成至结构楼板（完成缺陷修补，达到规范要求），预留装修面层。面层由 装修单位负责。 其他：电气、水暖管井等设备间内部由总包单位完成施工图所有内容。 3、电梯：电梯建设单位采购。总包单位负责井道结构及预留预埋工作。乙方负责轿厢装修。 4、防火门：预留门洞。由甲方分包专业单位负责。抹灰收口
15、由总包单位负责。乙方负责面层收 口。 5、单元门：预留门洞。由甲方分包专业单位负责。抹灰收口由总包单位负责。乙方负责面层收 口。,精装修篇案例剖析,精装工程界面划分,二、住宅居室部分,精装修篇案例剖析,精装工程界面划分,精装修篇案例剖析,成品保护,1、目的：a.降低日后维修成本(要问什么钱花的最值，我觉得成品保护花的最值，绝对不能在 成品保护方面省钱) b.有效降低入住缺陷率 C.提高客户满意度 2、基本原则： a.合理的施工工序流程 只有合理的施工流程是成品保护非常重要的条件。 b.谁施工谁做保护，先检查后保护（责任） 谁施工对其成品采取相关保护措施，所有工序完成后由施工单位、监理、精装单位、甲方验 收合格后，做好产品清洁及成品保护。分包单位移交给精装单位，其后的保护责任由精装单 位承担（精装单位费用中包含）,精装修篇案例剖析,成品保护,3、涉及成品保护的分类 a.文明施工中的成品保护（如保持施工场地卫生等） b.对土建结构的成品保护（精装单位不得破坏土建结构） c.精装工程工序衔接中的成品保护 d.水暖电的成品保护 4、精装工程具体保护措施 a.入户门,1、成品瓦楞纸板满贴（见右图）；实施单位：户 门专业分包单位，精装单位负责督促、检查、过程 中后续检查维护跟踪；精装单位应在门框两侧、门 框下槛设置硬质木板保护（建议使用大芯板）防止 运输车辆、
