《养老地产案例分析及规划设计资料》由会员分享，可在线阅读，更多相关《养老地产案例分析及规划设计资料（119页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、一、老年社区市场分析 二、国内外代表性案例分析 三、老龄人口需求分析 四、项目SWOT分析 五、产品定位及规划建议,目录,一、老年社区市场分析,迄今为止规模最大、最复杂的第六次全国人口普查结束，截至2010年11月1日我国 大陆人口的总量为13.39亿人，相当于4个美国， 同时，十年间我国的人口增长率为5.86%，和上一次人口普查的11.66%相比，增幅 明显回落。 我国大陆60岁以上人口超过了1亿7千万人，占总人口的13.26%， 其中65岁及以上人口已经超过1亿1千万，占总人口的8.87%。 摘自2011年中国广播网,中国老龄人口现状,中国是老龄化速度最快的国家之一，只用了27年，65岁以
2、上 的人口就从7%升至14%，而法国用了130年，瑞典85年； 人口老龄化呈现由东到西的区域梯次特征，上海于1979年最早进入老年社会，而宁夏要到2012年才能进入； 农村老龄化高于城镇，这种倒置的状况要持续到2040年； 未富先老，发达国家进入老年社会时人均收入为5000至1万美元，而我国目前刚刚超过1000美元； 老年人口中，女性数量多于男性。,中国人口老龄化具有5个特点:,421家庭的养老难题 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时
3、间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题。,老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞 随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。,建设老年公寓是我们的责任，也是时代的使命！,我国已进入老龄化阶段，2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧 “421家庭”催生老年住宅的产生和发展
4、传统“家庭养老”观念已经转变，“度假养老”观念逐步形成 国家鼓励老年人住宅地产的开发，给予政策与资金上的扶持,结论：,老年社区的兴起, 老年公寓建设兴起于70年代的北欧。 我国第一个老年公寓于1986年6月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资兴办并向全国开放的民营福利企业。 北京市第一个老年公寓是1991年由清华园兰照院改造而成的。 1990年上海首家老年公寓在浦东落成。 （江泽民总书记为之题词：“浦江夕阳诗如画，秋色黄花送晚情。”） 据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区。 其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁老年公寓、乐山夕阳红老年公寓
5、等。 1996年9月，盖州市决定建造“华夏桃源村”老年公寓。 规划用地60公顷，总建筑面积20万平方米，可供1万名老人居住，预计总投资8.17亿元。,早期代表项目,上海的康乐小区，在设计前就预计出居住老年人口数，确定在小区内配套建造一处200平方米的老年人活动室和两栋示范性的老年住宅，正式列入小区建设计划，并按老年人的特殊需要进行专门设计。尤其是小区建设具有特色的老年社会专用设施引起者的极大兴趣，它体现了上海这个老年型城市的特点。,在国家建设部召开的全国各省市示范小区设计评审会上受到专家们的好评，其示范效应已在一些地方掀起了开发“银色产业”的热潮。,存在问题,“银色产业”浪潮虽已掀起，但其波及
6、力度远远不够。 目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多所，所养不过75万人。全国个体、私营和合营的福利事业中养老的老年人，据推算不超过20万人，也就是说，目前全国在养老设施里养老的老年人不过100万人，不足老年人口总数的1%。 已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。 现有的老年公寓品质层次较低， 一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全。,政府办老年公寓：主要是针对“五保户”、“困难户”等对象所建立起来的“敬老院”、“养老院”等。 政府投资、个人运营型老年公寓：特点是设施齐全，漂亮美观舒适，因为有编制而使服
7、务人员有保证，服务质量也较好，相应的收费也较高，能入住的大多是离退休干部，也有一些是子女经济条件好，愿意资助老人入住的。例如：烟台市老年公寓、厦门金尚老年公寓。 社会办老年公寓：打破了传统的由政府举办，政府拨款，政府派干部管理的旧模式。如：青岛夕阳红老年公寓、郑州爱馨老年康乐苑。,现有经营模式,公办公营,福利院,公办民营,民办民营,敬老院,老年公寓,经营模式,机构类型,我国现有的养老模式（2/3）,老年社区的发展方向,老年公寓将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老社区的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院、福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严
8、重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着“桃花源”式的田园生活，颐养天年。,二、国内外代表性案例分析,1、北京东方太阳城中国老年人保健基地、学术基地,国内老年公寓案例借鉴,东方太阳城项目一期,欧式风格，塑造田园式社区。,东方太阳城项目一期,建筑类型：联
9、体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。 户型面积：单元面积从70至230平米不等。 配套设施：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。,东方太阳城二期,联排,独栋,四合院,欧式风格，创造和谐的生态社区。,东方太阳城二期,建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私家花园。 规划特点：“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅” 的富春园独栋别墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设4002400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的
10、原创动力。,东方太阳城三期,欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。,东方太阳城三期,建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台；每单元一梯两户；板式公寓包含一居三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座。,东方太阳城畅销户型,公寓户型,东方太阳城畅销户型,排楼户型,东方太阳城畅销户型,独栋别墅户型,东方太阳城畅销户型,四合院户型,东方太阳城装修标准,东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套及装修强调对老年人生活的便捷性。 （具体装修标准详见下页）,东方太阳城装修创新,1、采用液压蝶式无机房电梯，这样不但节省了建设专门
11、的电梯机房的投资、减低噪 音， 还降低了电梯的运行成本和后期维护费用。 2、社区内自建污水处理站，实现全部生活污水的净化处理后回收利用。一方面可防止 降 水不充分而导致绿地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活社区的生态环 境更 为环保，运做高效。 3、采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术，整个退休生活社区设计了运行成本低 廉，回收效率高的雨水回收系统，将雨水通过采集，绿植、过滤、净化，储存于社 区湖面，用来进行社区内绿化灌溉。 4、对社区内大面积的湖水、溪流等水系的处理，采用生态水质净化系统。经过生物技 术处理后的湖水，可以减少和预防出现一般水系中富营养化的问题，同时也可使社 区的水系处于良好的
12、生态群落的循环之下，保存了社区良好的自然面貌。 5、水源热泵中央空调系统，为二期25万建筑平米的公建和居住单元确定选用水源热泵 集中供暖、制冷提供了完备的第一手的技术和运行资料。 6、电磁门锁、门禁一卡通系统将为居民的出行及社区的物业管理提供了极大的便利。 7、紧急呼叫系统连系布置于主卧室和起居式的固定呼叫按钮和可移动呼叫按钮保持着 每单元与社区呼救援助中心的热线联系。 8、自备深井供水系统； 自建的压缩天然气站等。,东方太阳城相关配套设施,商业街,高尔夫球场,俱乐部,东方太阳城客群年龄及职业,专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在56 岁以上的老年人，占现居住人口比例的80%
13、，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。,教育程度较高的职业明显成为购房的主体，专业技术人员、科教文化从业者、党政机关事业单位领导、大中型企业管理者占总居住人口的58.34%，这充分说明这四类客群是中国老年住宅消费的中坚力量。工人、服务人员和普通工作的购房者占目前项目居住人口的三分之一，为35.42%，普通工作者对老年住宅的消费能力将逐步提高。,东方太阳城项目点评,规划设计方面：东方太阳城项目，以创新的规划理念、丰富的产品线，完备的配套设施以及新技术的应用，取得了较好的市场口碑。 市场运作方面：借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作
14、思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。,案例二：北京太阳城项目,项目规模：占地42万平方米，建筑面积34万平方米。 建筑类型：公寓、别墅、住宅、公益建筑和下沉式文化广场 。 项目亮点：东方建筑风格的四合院、国医堂、仿古文化步行街、庭院。,太阳城项目规划图,太阳城公寓,针对老人特点设计,欧式风格,太阳城别墅,太阳城有250到300平方米、400到500平
15、方米别墅共70余套及4座400到500平方米的四合院，以满足老年人的不同需求。,太阳城公寓、别墅特点,宿舍式公寓，将老年人集中安排在社区相同的楼房中居住和生活。配有电视、电话、卫生间、沙发、衣柜等各种设施，并提供水、电、暖、医疗监护等各种物业服务。 居家式公寓或住宅式公寓，一家一户，可以是老年夫妇，也可以是夫妇两人及子女，还可以是老人、子女和孙辈三代人。 护理式公寓，就是把因身体有病、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一些房间居住，并由医院或专门雇佣的护理人员进行护理。,太阳城公寓畅销户型,一居室,太阳城外部装修标准,结构： 钢筋混凝土全现浇剪力墙，部分砖混结构 外墙：涂料 电梯：西子奥
16、的斯电梯，24小时运行 门窗： 户门：日上防盗门； 供电： 40A智能磁卡表 供水： 插卡式智能计量系统 供气：天然气入户，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通讯：宽带网接口入户,太阳城公寓室内装修,A、客厅、门厅、餐厅： 地砖： 600600mm 罗马牌(或同等档次)； 餐厅顶面： 局部吊顶； 客厅顶面： 灯池造型顶； 墙顶面： 涂料 立邦美得丽 (或同等档次)； 剔脚板：复合踢脚板 克诺森华 (或同等档次)；,太阳城公寓装修,B、主次卧室： 地面： 复合地板 克诺森华地板(或同等档次)； 墙顶面： 涂料 立邦美得丽；(或同等档次)； 窗户： 包套(清、混工艺)大理石台面； 剔脚板： 复合踢脚板 克诺森华 (或同等档次)； 门及门套： 清、混工艺，实木复合门；,太阳城公寓装修,C、厨房： 地砖： 300300mm 罗马牌 (或同等档次)； 墙砖： 250300mm 罗马牌(或同等档次)； 顶面： 铝扣板吊顶； 门及门套： 清、混工艺，实木复合门； 吸油烟机： 中式 欧帝牌(或同等档次)； 灶台： 欧帝牌(
