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1、 3 上海静安置业(集团)有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 3 上海静安置业(集团)有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 4 评级历史关键信息 上海静安置业上海静安置业( (集团集团) )有限公司有限公司 主体主体评级评级 债项评级债项评级 评级时间评级时间 项目组项目组 评级方法和模型评级方法和模型 评级评级报告报告 无 无 无 无 无 无 上海静安置业(集团)有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 5 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立
2、、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、中诚信国际及其子公司、控股股东及其控制的其他机构没有对该受评对象提供其他 非评级服务，经审查不存在利益冲突的情形。 三、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 四、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信
3、国际的评级流程及评级标准，充分履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 五、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 六、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 七、中诚信国际不对任何投资者（包括机构投资者和个人投资者）使用本报告所表述的 中诚信国际的分析结果而出现的任何损失负责，亦不对发
4、行人使用本报告或将本报告提供给 第三方所产生的任何后果承担责任。 八、本次评级结果中的信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存 续期。债券存续期内，中诚信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟 踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果维持、变更、暂停或中止评级对象信用等级，并及 时对外公布。 上海静安置业(集团)有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 6 发行主体发行主体概况概况 上海静安置业 （集团） 有限公司成立于 1996 年 3 月，系由上海市住房保障和房屋管理局（以下简 称 “房管局” ） 出资设立的国有独资有限责任公司。 成立之初， 房管局将
5、 317.79 万平方米直管公房及部 分经营的衍生资金合计 15.89 亿元作价出资作为股 本注册金注入至公司，公司初始注册资本为 15.89 亿元。2017 年 12 月 21 日，根据关于调整相关区 房地产集团公司出资人的函 （沪 建综计联 20171110 号） ， 上海市部分区属房管集团进行出资 人调整，公司股权划转至上海市静安区国有资产监 督管理委员会 （以下简称 “静安区国资委” ） 。 2018 年 3 月 22 日，静安区国资委作出上海静安置业 （集团）有限公司股东决定（静国资委产20183 号），决定公司股东变更为静安区国资委，出资额 158,899 万元，出资比例 100%
6、。截至 2019 年 3 月 末，公司控股股东和实际控制人为静安区国资委， 注册资本和实收资本均为 15.89 亿元。 作为静安区重要的国有资产经营主体之一，公 司业务范围主要包括房地产开发经营与咨询服务， 物业管理，危旧房改造，动拆迁代办，建筑设计及 装潢等。 截至 2018 年末，公司总资产为 71.89 亿元，所 有者权益合计 29.36 亿元，资产负债率为 59.15%； 2018 年，公司实现营业总收入为 11.49 亿元，净利 润为 0.67 亿元，经营活动净现金流为-1.03 亿元。 截至 2019 年 3 月末，公司总资产为 69.99 亿 元，所有者权益合计 29.29 亿元
7、，资产负债率为 58.15%；2019 年 13 月，公司实现营业总收入为 2.18 亿元， 净利润为-0.16 亿元， 经营活动净现金流 为-1.27 亿元。 本期本期中期中期票据概况票据概况 发行条款发行条款 本次中期票据注册额度为 8.00 亿元， 本期拟发 行额度为 8.00 亿元，发行期限为 3+2 年。本期中期 票据采用固定利率计息，单利按年计息。发行利率 由集中簿记建档结果确定，在本期中期票据存续期 内保持不变。本期中期票据采用单利按年计息，不 计复利，逾期不另计息，附第 3 年末公司调整票面 利率选择权及投资者回售选择权；本期中期票据每 年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随
8、本金 一起兑付。 募集资金用途募集资金用途 本期中期票据募集资金拟用于归还银行贷款。 宏观经济宏观经济与政策环境与政策环境 宏观经济：宏观经济：2019 年上半年，虽然“稳增长”政 策发力和改革开放持续推进在一定程度上缓冲了 经济下行压力，但供需两弱格局并未根本改观，经 济增长稳步放缓。上半年 GDP 同比增长 6.3%，较 上年同期回落 0.5 个百分点， 较上年全年回落 0.3 个 百分点。 需求端不同程度下行：投资内部走势分化， 基建投资回稳， 房地产投资高位增长， 制造 业投资等内生性投资疲弱； 消费增速低于上 年同期；出口增速回落。 生产受需求放缓拖累表现较为疲弱， 三大产 业增速同
9、比均放缓， 工业和制造业增长趋缓， 第三产业占比同比下降。 通胀走势分化，猪肉、鲜果价格上涨带动 CPI 持续攀升，供给侧改革力度边际减弱 PPI 低位运行， 后续 CPI 涨势或将放缓， PPI 或有通缩之忧。 金融数据有所改善， 宽信用基调下金融业增 速回升，M2 与社融走势基本平稳，随着全 球货币政策趋于宽松人民币贬值压力缓解。 宏观政策宏观政策：在经济下行压力下，逆周期宏观调 控政策在坚持稳增长、防风险双底线同时，仍侧重 于稳增长。预计下半年政策“稳增长”基调仍将延 续： 货币政策有望继续保持稳健基调， 结构性调 整持续。 财政政策继续加力提效， 减税降费激活微观 主体活力， 在一般公
10、共财政和政府性基金收 支压力较大情况下， 专项债有望在稳增长方 面发挥更大作用。 上海静安置业(集团)有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 7 金融监管仍将以 “稳” 为主， 并注重防范 “处 置风险的风险” 。 值得一提的是，在当前中国经济高杠杆、高资 产价格约束持续存在的背景下，政策“稳增长”的 力度和效果仍将受到一定程度制约，对经济的提振 作用仍然有限。 宏观风险：宏观风险：当前我国正处于防范化解重大风险 的关键时期，经济运行中结构性风险仍存： 上半年在 “稳增长” 政策带动下宏观杠杆率增 长加快，非金融企业杠杆率由降转升，政策 “稳增长”仍需警惕债务风险加剧。 实体经济疲
11、弱有效融资需求不足，宽货币释 放的大量货币或有可能进入股市、债市及商 品等领域寻找逐利机会，进而引发结构性泡 沫。 在减税降费及财政支出发力背景下，财政尤 其是地方财政平衡压力加大。 在包商银行被接管事件的冲击下流动性分 层加剧， 中小银行和非银机构面临的流动性 压力加大， 有可能加大对中小银行和非银机 构依赖较大的民企融资难度， 加剧民企信用 风险。 宏观展望宏观展望：下半年经济运行中结构性下行因素 仍存，经济下行压力或将进一步加大。 从内外环境看，政策“稳增长”面临多重约 束，中美贸易冲突不确定性仍存。 投资“稳增长”受制约：随着房地产融资收 紧后续房地产投资增速大概率回落， 财政收 支压
12、力较大基建稳增长仍受限，内生性投资 动力不足也给投资整体带来拖累。 居民部门收入增长放缓制约其消费能力和 消费意愿。 全球经济复苏放缓、中美贸易冲突不确定性 仍存背景下出口边际放缓压力持续。 中诚信国际认为中诚信国际认为， 当前中国经济供需两端均存 在走弱压力，大国博弈背景下外部不确定性持续存 在，短期经济仍有进一步下行压力。但是，鉴于扩 大内需仍有一定空间，宏观政策在“稳增长”方面 的努力虽然受到约束但也能在一定程度上发挥经 济下行“缓冲垫”的作用，中国经济增长仍有一定 韧性。 区域经济环境区域经济环境 上海市经济概况上海市经济概况 上海市，简称“沪”，中国第一大城市，四大 直辖市之一，位于
13、中国大陆海岸线中心的长江入海 口，东临东海，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州 湾，西与江苏、浙江两省相接，共同构成以上海为 龙头的中国第一大经济区“长三角经济圈”。 上海市是中国最著名的工商业城市、国际都会、 国家中心城市，中国的经济、交通、科技、工业、 金融、贸易、会展和航运中心，港货物吞吐量和集 装箱吞吐量均居世界第一， GDP 总量居中国城市之 首。上海市具有深厚近代城市文化底蕴和众多历史 古迹， 成功举办了 2010 年世界博览会， 并致力于在 2020 年建成国际金融、航运和贸易中心。 作为全国经济实力最雄厚和最发达的中心城 市之一， 近年来尽管面临着国内外经济发展趋缓的 严峻挑战，
14、但上海市经济始终保持较快的发展势头。 20162018 年，上海市地区生产总值分别为 28,183.51 亿元、30,632.99 亿元和 32,679.87 亿元， 分别较上年增长 6.8%、6.9%和 6.6%，其中，第一 产业增加值分别为 109.47 亿元、98.99 亿元和 104.37 亿元；第二产业增加值分别为 8,406.28 亿 元、9,251.40 亿元和 9,732.54 亿元；第三产业增加 值 分别为 19,662.90 亿 元、 20,783.47 亿元 和 22,842.96 亿元。上海市产业结构由 2016 年的 0.4:29.8:69.8 调整为 2018 年的
15、 0.3:29.8:69.9，产业 结构继续升级， 第三产业是上海市经济增长的最主 要驱动力。 按常住人口计算， 2018 年， 上海市人均 生产总值为 13.50 万元。20162017 年，上海市分 别完成全社会固定资产投资总额 6,755.88 亿元和 7,246.60 亿元，2017 年比 2016 年增长 7.3%。2018 年， 上海市全社会固定资产投资总额比去年同期增 长 5.2%。 上海静安置业(集团)有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 8 图图 1：20142018 年上海市年上海市主要经济主要经济指标及指标及其其增速增速 资料来源：上海市统计年鉴及国民经济和
16、社会发展统计公报 2013年8月， 国务院正式批准设立中国 （上海） 自由贸易试验区。试验区范围涵盖上海市外高桥保 税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海 浦东机场综合保税区等 4 个海关特殊监管区域，总 面积为 28.78 平方公里。设立中国（上海）自由贸 易试验区，是顺应全球经贸发展新趋势，实行更加 积极主动开放战略的一项重大举措。 总体来看，上海市经济始终保持较快的发展势 头，其经济总量和综合竞争力处于全国领先位置， 良好的区域经济环境为公司的发展提供了优质的 外部保障。 静安静安区区经济经济概况概况 静安区位于上海市中心区域，东与黄浦区、虹 口区、宝山区为邻，西与长宁区、普陀区、宝山区 交汇， 南与徐汇区衔接， 北与宝山区接壤。 “静安” 因境内古刹静安寺而得名。2015 年 10 月，国务院 批复原闸北、静安两区“撤二建一”，设立新的静 安区。2016 年 3
