《房地产项目开发过程中产品流程环节控制20130716》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目开发过程中产品流程环节控制20130716（202页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产项目开发过程中产品流程环节控制,程万鹏 2013年7月,正源地产,以正源地产开发项目为例： 2001年幸福e家一期项目，销售价格2000元。 2004年三期4800。 2006年四期8000。 2009年五期12000。 目前大连市区内房价均价15000。 房价涨很快，地产开发公司压力减小，大部分开发企业 对产品的品质要求逐渐松懈，真正对消费者负责了么？,正源地产,产品品质，企业的生存根本!,幸福e家三期获得国家级广厦奖。 幸福e家五期三、六区被评定为大连市环境友好型住宅示范项目； 大连地区预拌砂浆示范项目； 30%为成品住宅示范项目； 世界银行与全球环境基金“中国供热改革与建筑节能 项
2、目”中的示范项目之一。 幸福e家五期八区3号楼被评定为大连地区超低能耗住宅示范项目。 幸福e家六期被评定为国家康居示范工程项目。 大连市环境友好型住宅示范项目。,正源地产,目 录,1. 产品定位,2. 产品设计,3. 产品手续,4. 产品施工与技术应用,5. 售后服务,6. 结语,正源地产,土地开发流程,土地一级开发流程,土地二级开发流程,国内房地产开发流程,土地开发流程,正源地产,编制土地一级开发计划与土 地一级开发实施方案,土地一级开发 招投标,土地一级开发操作性实施方案,土地一级开发行政审批,征地与补偿,拆迁与安置,土地一级开发基本建设,土地一级开发竣工与入市交易,国内房地产开发流程,土
3、地一级开发流程图,正源地产,获取土地,产品定位,产品设计,产品手续与配套,产品施工,售后与物业管理,取得方式,正源地产开发流程为土地二级开发,国内房地产开发流程,土地二级开发流程图,正源地产,第一部分 产品定位,一、 市场调研,二、目标客户确定,三、产品定位,四、规划、配套手续与六证,正源地产,产品定位流程,一 产品定位,正源地产,（一）市场调研,一 产品定位,正源地产,（二）目标客户确定,一 产品定位,正源地产,（三）产品定位,一 产品定位,正源地产,第二部分 产品设计,正源地产,产品设计流程与其他流程的关系,提供技术 及样板确认,接受产品 定位报告,提供办理图 纸文件及咨 询解释,1.合同
4、图纸提供 2.客户问题咨询解决,现场服务,二 产品设计,正源地产,6.景观、装修方案和施工图 设计,3.初步设计,1.规划设计,5.煤气、电力、电话网络 施工图设计,2.单体方案设计,4.施工图设计,二 产品设计,正源地产,1、规划设计阶段,1.1、 控制性详细规划设计,1.3、 修建性详细规划设计,1.2、 概念性详细规划设计,二 产品设计,正源地产,城市分区规划：对一定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设和综合部署和实施措施。 分区规划：在城市分区规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。,控制性详细规划
5、：以城市分区规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求.,1.1 控制性详细规划,二 产品设计,正源地产,案例、湖南项目控规设计文本中的区位图,二 产品设计,正源地产,案例、湖南项目控规设计文本中的用地规划图,二 产品设计,正源地产,案例：幸福E家项目控规,二 产品设计,正源地产,取得地块前或者后根据政府的规划设计条件或地块本身的自然人文条件,通过平面布局,效果图,建筑模型和系列的分析图,最终得出该地块最佳的概念性方案。 概念性方案需重点注意规划的理念,风格,建筑布局，各种分析图等问题。 用于拿地或在修规前的设计工作
6、。,二 产品设计,正源地产,案例、湖南项目概念性规划总图,二 产品设计,正源地产,案例、湖南项目概念性规划方案中的高尔夫意向图,二 产品设计,正源地产,案例、湖南项目概念性规划方案的温泉度假区意向图,二 产品设计,正源地产,案例、湖南项目概念性规划方案中别墅区意向图,二 产品设计,正源地产,1.3.修建性详细规划,1.3.1修建性详细规划设计,1.3.2综合管网设计,修建性详细规划设计：根据城市及区域总体控制性规划，在概念方案得到确认的基础上进行的规划方案深入设计。,二 产品设计,正源地产,1.3.1.1 场地内道路定位、 标高、边界、入口； 建筑物和构筑物在场地中的 位置、建筑物的层数（包括
7、 地上和地下）； 建筑的容积率指标、绿化和 道路面积指标等,1.3.1.2政府及专 家评审设计文件,1.3.1.3形成政府批 复文件（包括综合管网）,1.3.1修建性详细规划设计,二 产品设计,正源地产,1.3.2综合管网设计,综合管网设计：是指公司建设项目中的地下管网的规划设计，包括煤气、自来水、热力、排水等配套设施管线。 在建筑详规总平面设计的同时，根据有关规范和规定，综合解决各专业工程技术管线布置及其相互间的矛盾，从全面出发，使各种管线布置合理、经济，最后将各种管线统一布置在管线综合平面图上。根据各种管线的介质、特点和不同的要求，合理安排各种管线敷设顺序。,二 产品设计,正源地产,1.,
8、通 讯 外 网,给 水 外 网,2.,3.,污 水 外 网,煤 气 外 网,电 力 外 网,雨 水 外 网,4.,5.,6.,1.3.2综合管网设计,7.,热 力 外 网,二 产品设计,正源地产,2.夹层空间,3.挑高空间,2、单体设计阶段,二 产品设计,正源地产,案例、 福源4-3#楼单体报批效果图,二、单体方案设计,正源地产,3.1单体初步设计,初步设计文件深度应满足审批要求：1应符合已审定的设计方案；2能据以确定土地征用范围；3能据以准备主要设备及材料；4应提供工程设计概算，作为审批确定项目投资的依据；5，能据以进行施工图设计；6能据以进行施工准备。初步设计文件编制深度可执行中华人民共和
9、国建设部1992年3月2日（建设1992102号）建筑工程设计文件编制深度的规定。,三、单体初步设计（扩初设计）,正源地产,3.2单体扩初设计,单体扩初设计（不太复杂的项目可以直接进入）：根据单体方案对区内地上地下建筑物的平面功能、空间布局、立面造型、竖向高度、剖面关系等指标及技术解决方案的设计，并最终得到确认的过程。在扩初设计阶段，各专业应对本专业内容的设计方案或重大技术问题的解决方案进行综合技术经济分析，论证技术上的适用性、可靠性和经济上的合理性。,三、单体初步设计（扩初设计）,正源地产,3.3单体施工图设计,施工图设计是指公司建设项目各专业施工图设计，含建筑单体结构及设备施工图设计(不含
10、道路、给水、排水、燃气、供热、电力、电信及景观施工图设计)。是根据已批准的初步设计或设计方案而编制的可供进行施工和安装的设计文件。施工图设计文件编制深度应按中华人民共和国建设部1992年3月2日（建设1992102号）文批准的建筑工程设计文件编制深度的规定有关部分执行。施工图设计文件的深度应满足以下要求：1能据以编制施工图预算。2能据以安排材料、设备订货和非标准设备的制作；3能据以进行施工和安装；4能据以进行工程验收。,四、施工图设计,正源地产,四、施工图设计,案例、 福源5-2#楼建筑平面施工图设计,正源地产,四、施工图设计,案例、 福源5-2#楼地热施工图设计,正源地产,自来水、电力局、煤
11、气公司、电信、网络等行、 业公司对项目进行变配电站、调压站和外网设 计。,五、给水、煤气、电力、电话网络外网设计,正源地产,6.1景观设计,景观设计：依据规划方案对区内地上地下建筑物的平面功能、空间布局及单体方案的竖向高度、立面造型等，配合进行的室外植栽、草坪、灯具、铺装等的综合设计，并最终得到确认的过程。,正源地产,案例 福源,六、景观、装修方案和施工图设计,正源地产,6.2装修设计,装修方案设计：根据单体方案对平面功能的基本空间布局形态，对其功能划分、材料选用、空间形态的细化设计，并最终得到确认的过程。,正源地产,第三部分 产品手续,一、 “六证”介绍,二、时间、成本、质量标准,三、工程进
12、度与手续办理,四、规划、配套手续与六证,正源地产,一 “六证”介绍,用地证,工程证,土地证,开工证,预售证,备案表,建设用地规划许可证 ,建设工程规划许可证,B,国有土地使用证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,房屋建筑工程和市 政基础设施工程竣工 验收备案表,F,E.国土资源 和房屋局,D.城乡建设 委员会,C.国土资源 和房屋局,B.规划局,A.规划局,F.城乡建设 委员会,办理单位,正源地产,建设用地规划许可证 ,全 称：建设用地规划许可证 简 称：用地证 办理单位：规划局,一 “六证”介绍,正源地产,建设工程规划许可证,全 称：建设工程规划许可证 简 称：工程证 办理单位：规划局,
13、一 “六证”介绍,正源地产,国有土地使用证,全 称：国有土地使用证 简 称：土地证 办理单位：国土资源和房屋局,一 “六证”介绍,正源地产,建筑工程施工许可证,全 称：建筑工程施工许可证 简 称：开工证 办理单位：建委,一 “六证”介绍,正源地产,商品房预售许可证,全 称：商品房预售许可证 简 称：预售证 办理单位：国土资源和房屋局,一 “六证”介绍,正源地产,房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表,全 称：房屋建筑工程和市政基础设施 工程竣工验收备案表 简 称：备案表 办理单位：建委,一 “六证”介绍,正源地产,二 时间、成本、质量标准的建立与评价,事前准备,事中跟进,事完核准,1,2
14、,3,章,字,请示,申请,人随件走,2、费用标准的建立,理想状态减、免,力争状态缓,确保状态,晚交一天，也是价值,1、时间标准的建立-提前一天，就是价值,3、质量标准的建立-件载内容无差错,正源地产,人随件走,1、时间价值提前一天，都有价值,时间价值,事完核准,事中跟进,事前准备,1,2,3,二 时间、成本、质量标准的建立与评价,正源地产,2、费用价值晚交一天，也是价值,费用价值,确保状态：C,力争状态：B,理想状态：A,费用免交,费用打折,缓交或最 晚一天交,二 时间、成本、质量标准的建立与评价,正源地产,3、质量价值超越标准，提升价值（加速度),质量价值,ALL RIGHT,a,b,c,二
15、 时间、成本、质量标准的建立与评价,正源地产,团队配合体现公司利益最大化,设计团队,手续团队,工程团队,营销团队,物业团队,拆、动迁团队,二 时间、成本、质量标准的建立与评价,正源地产,三 工程进度与手续办理,平整场地,土石方基础,多层封顶，高层2/3以上,拆架子 门窗封闭 消防、人防设施完备,景观道路,交房,拆迁许可证,施工许可证,预售许可证,备案表,竣工测量报告 环境监测报告 消防检测报告,规划验收 人防验收 环保验收 消防验收,正源地产,四 规划、配套手续与六证办理的关系,规划设计条件变更,消防选址意见书 单体批复,人防设计条件 详规批复,施工图审核意见,用地证,工程证,开工证,房屋测绘报告（预） 工程形象,备案表,土地证,预售证,施工档案合格,验收合格,消防审核意见书,正源地产,1、设计条件变更用地证详规报批,详规公示单体报批,3、房屋测绘报告预售证开盘,4、单体图法规处看现场单件上签字走件报局长,总工办签字,2、公共配套设施的位置说明环保批复施工图审核扩初会,例如：,四 规划、配套手续与六证办理的关系,正源地产,第四部分 产品施工和新技术应用,引言,十项新技术,节能环保,正源地产,一、引言,引 言 建设部1994年在建筑业推广应用10项新技术，通过示范工程的带动，对
