《福建福州海峡国际会展中心房地产项目调研报告_29p_市场分析_调查研究汇编》由会员分享，可在线阅读，更多相关《福建福州海峡国际会展中心房地产项目调研报告_29p_市场分析_调查研究汇编（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产项目调研报告,第一部分土地属性分析-项目基本信息 本案卫星区域图,位于海峡国际会展中心前西南方商业区的“海西塔”项目，将按照东部新城的规划开发建设一个地标性建筑，结合海峡国际会展中心、生态公园，将海西塔建筑群打造成集餐饮、娱乐、休闲购物为一体的复合式低碳商业城。,乌 龙 江,第一部分土地属性分析-项目基本信息,本案所在的林浦片区围绕海峡国际会展中心，包括了会展岛内的闽商大厦与中庚海峡西岸大酒店、2010-53号地块中世纪金源所规划的约5万白金五星级酒店，使得该区域的商务高档酒店配套在东部新城规划中闪耀其中，,本案,本案平面图,目前福州正在大力进行旧城改造，并发展东部新城、金山、马尾等周边
2、区域，力将福州建设成为海峡西岸经济区先进制造业基地、产业集聚中心、金融服务中心、商贸物流中心、交通运输中心、信息研发中心、教育文化中心。,新店主要为工业、住宅,鼓山工业区,市中心商业地带,马尾开发区,工业区,仓山主要为老城区,上街随着大学城和高档住宅的入驻，成为新型区域,金山区主要是城市的高级住宅区,东部新城,城市整体规划,第一部分土地属性分析-区位状况及规划,绕城高速公路闽侯段09年10月已经开始动建，起于闽侯县竹岐乡白龙村，与福银高速公路连接设白龙枢纽互通，终点设永丰互通与已在施工的绕城高速公路RA4合同段衔接，全长12.99千米。绕城高速路建成后，新城区到市中心缩短20分钟车程，进一步拉
3、近与市中心的距离。 地铁1号线连接海峡会展中心与南站贯通，途径市区，横穿福州。该交通动线的规划，将成为新城区与市区快速对接的重要通道，而其将给新区带来的利好也不可估量。,福州市政府推行“东扩南进”战略，将闽侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及琅歧经济区全部纳入中心城市规划区，预计在未来10年里，将建成区面积扩至162平方公里。 近年来，福州市区新建、扩建50多条主干道和上百条次干道。 乌龙江上洪塘大桥、橘园洲大桥、浦上大桥以及在建魁崎大桥连通海峡会展中心与市区，这使得新城区与市区存在多途径连接。,城市交通规划,第一部分土地属性分析-区位状况及规划,东部新城区位,东部新城规划总用地面积26平方公
4、里，总建设用地面积23.5平方公里。其中林浦片区建设用地面积4.8平方公里，三江口片区9.6平方公里，火车南站片区9.1平方公里。 居住人口容量24.7万人。 东部新城建设布局将充分利用区域环境进行，其中城市重要公共设施，如CBD、会展中心、行政中心等公共建筑沿江布置；大型商业设施主要依托火车南站、会展中心等布置；城市大型绿地主要结合山体及水系布置。在各片区围绕公共设施布置相应的居住用地。居住用地449公顷，人均用地面积18平方米。规划将形成7个居住区，55个居住社区。 根据规划，东部新城居住人口容量为24.7万人，其中林浦片区3.3万人，三江口片区、南站片区各为10.7万人；规划可提供就业岗
5、位24万个，其中林浦片区7.4万个、三江口片区13.1万个、南站片区3.5万个。,海峡会展中心,旅游,交通,第三产业,别墅区,金源大酒店,第一部分土地属性分析-区位状况及规划,新区经济运行,经济格局：基本形成了以商贸、房地产为龙头，高科技、无污染工业为辅翼，商业物流和服务休闲互相促进的新的经济格局。拥有海峡国际会展中心交流区、东方名城、中庚城、世欧上江等中高档住宅公寓区以及规划建设的金源白金五星级高端酒店在整合中能够不断壮大。 物流中心：各类专业市场不断培育壮大，商贸流通进一步发展，引进福州烟草物流配送中心、各类型各行业展会配送中心、永辉超市等一批物流企业； 房地产业勃起：利用新区海峡国际会展
6、中心辐射功能，规划、建设商贸街、商业街，带动周边土地升值，房地产业呈现建销两旺态势。 一号地铁线的贯通，福泉高速、铁路沿线、机场高速、环城高速路的互通以及在建魁崎大桥，便利的交通环境为新区潘墩地块带来无限的升值空间。,第一部分土地属性分析-区位状况及规划,新区一级土地储备,第二部分市场竞争分析-仓山区板块房地产区域分析,截止2010年11月，仓山新区一级土地市场（待开发地块）的土地储备累计1084.93亩，累计成交金额64.493亿元人民币，东部新城成为开发商追逐热点。,2010年1月10月，新增商品住宅预售量196.78万平方米，同比减少4.2%，1月10月新签约商品房268.09万平方米，
7、同比减少23.47%。今年10月二次调控政策出台，开盘项目数量锐减，只有两个项目取得预售证，导致预售量大幅下跌，阳光城新界的3#楼、4#楼、7#楼有41864平住宅，万科金域榕郡花园二期高层的8#楼有28264平住宅。由于担心未来银行放贷趋紧，一些已认购但未备案的项目在上半月集中备案，拉升了本月的签约量。,全市（五区）整体商品房住宅市场供求变化,注：批售比=供应量/成交量， 数据统计范围：2008年1月-2009年10月商品房住宅。,第二部分市场分析与机会选择 -住宅市场整体宏观分析,2010年10月福州市城区新建商品住宅签约套数3029套，环比上涨77，同比下跌12。签约面积29.74万，环
8、比上涨54，同比下跌28。虽然签约量连续三月上行，但是本月签约量主要源于一些已认购但未备案项目在上半月集中备案，不能反映实际成交量。 2010年10月福州市城区新建商品住宅签约均价11987元/平，环比基本持平，连续四月逼近12000元/平。二次调控政策出台以后，虽然福州房价上涨趋势得到抑制，但是多数项目价格没有松动。,各月全市住宅市场整体量价走势,各产品线属性定义,结论：本案产品线对应的品类为70平方米以下的首置以及70125平方米（含125平方米）的首改,划分标准： 1、高档产品供应划分标准：项目平均单价15000元/平米以上，按项目计算 2、高档产品成交划分标准：面积180平方米以上，单
9、价为15000元/平米以上，按实际 成交单元计算 3、再改产品供应划分标准：125-180平方米，180以上均价低于1.5万元/平米，按项目计算 4、再改产品成交划分标准： 125-180平方米，180以上均价低于1.5万元/平米，按实际成交单元计算 5、根据现执行标准高档产品线供应量低于 实际供应量，再改供应量高于实际供应量,全市各产品线供求关系变化,注：批售比=供应量/成交量， 数据统计范围：2008年1月-2009年10月商品房住宅。,各产品线供求情况与整体市场相似，08年均呈现供过于求的局面，09年大量备案。在各产品线中，再改产品占比较大，其次是首改产品，而高档产品供应量主要集中在08
10、年4月及9月，成交集中在09年3月之后。,未来市场存量去化周期,2007-2009.10全市预售存量211万平米，存量去化周期6个月，其中户型面积段200以上及90-110存量比重较大，大户型去化速度较弱。,仓山区以5.33万平占60居榜首，晋安区以1.38万平占16列次席，马尾区、台江区和鼓楼区紧随其后。,仓山区以7.12万平占52居榜首，签约主力是泰禾红峪和红树林、中天金海岸、华润橡树湾、世欧上江城、天鹅湾等。 该区成交客户以刚性需求为主，成交户型中小户型为主。晋安区、马尾区、台江区、鼓楼区位居其后，分别签约 2.81万平、2.14万平、1.24万平、0.60万平，分别占据20、15、9、
11、4，与仓山区有较大的差距。,新建商品住宅签约面积比例,仓山区以9.75万平占51居榜首，晋安区、马尾区、台江区、鼓楼区位居其后，晋安区的签约主力是东山新苑（保障房）和万科金域榕郡，马尾区的签约主力是东方名城和水岸君山。,10年10月城区新建商品房签约面比图,闽侯公寓市场供求:开发供应先增后减，市场需求呈现下滑。,仓山区以22.37万平占75居榜首；马尾区、台江区、晋安区位居其后，分别签约3.33万平、1.94万平、1.64万平，分别占据11、7、5；鼓楼区在五区中最少，仅0.46万平占2%。由于延迟集中备案项目多数都在仓山区，以至仓山区签约数量以及比例环比大幅上涨。 小结：现阶段，福州城区主要
12、的房地产消费市场在仓山区域，其城区地域面积大，新建项目多。随着东部新城片区的开发，仓山片区已然成为福州城区开发的热点区域。,第二部分市场分析与机会选择 公寓竞品分析,产品线属性定义：新区处于城市中未来发展中心区域，根据片区所处区位特点： 1）交通便利，但多处于在建项目， 2）项目周边配套完善，市政配套健全， 3）产品属于商务办公或休闲购物有类型， 因此，我们划分产品线标准为： 一期住宅地块因有租赁住宅、商务办公等在地块内，可以设置110120平方米的中高档住宅社区。 二期住宅地块因离江更接近，与海峡国际会展中心这一极具艺术气质的建筑相望，此地块必定要将其重点打造的一个品质住宅社区，户型面积可以
13、皆设置在130平方米以上，楼中楼格局，河滨景观房其中看江高层面积设置在150平方米以上是完全可以的。,产品线划分标准,新区公寓市场目前及未来分布格局,世欧上江城，占地8.2万，总建27万,阳光城新界，占地21万，总建48.3万,泰禾红峪，占地27.6万，总建47.5万,东方名城，占地43.9万，总建88.2万,中庚城，占地15万，总建46万,融信大卫城，占地19.1万，总建32.5万,万科金域榕郡，占地16.7万，总建37万,新区再售公寓项目分析（一）,第二部分市场分析与机会选择 公寓竞品分析,新区再售公寓项目分析（二）,第二部分市场分析与机会选择 公寓竞品分析,近期楼市营销动态,第二部分市场
14、分析与机会选择 公寓竞品分析,世欧上江城4月9日推出9#楼，共计102套，其中三房141146平米50套，三房188190平米50套，复式四房342 372平米2套。在价格层面，02单元按揭折后18300元/平米（不看江），其他单元按揭折后22200元/平米（可看江）， 截止中午11点去化30套，去化率29.4，总价抗性以及政策叠加效应是制约本次去化效果一般的主因。,代表性售项目房型分析,片区内户型分布以60到140平为主，市场分额二房三房占所在片区总体房源的一半，该户型多针对自住型客户，同时针对福清、长乐等高端消费人群为户型为三房和四房及大套景观房源。,从片区在售项目万科金域榕郡、世欧上江城
15、、东方名城、阳光城新界、中庚城已推出的8880套房源，得出房型分布，如下图所示：,第二部分市场分析与机会选择 公寓竞品分析,50,60,70,80,90,100,110,120,40,130,140,150,160,世欧上江城,东方名城,阳光城新,30,公寓,新区在售个案主力面积分析,万科金域榕郡,集 中 区,产品面积段分析：主要集中在60-140平米，达到5845套，占总套数的65.8，此比率分析与国家调控政策有关，多为居家自住再置业。 另一个面积分布集中区为160平米以上，达到1511套，占总套数的30.98%，主要针对高端消费人群河滨景观大户型住宅，但去化周期长。,集 中 区,第二部分市
16、场分析与机会选择 公寓竞品分析,中庚城,目标客户定位,第三部分客户定位及产品解决方案 -产品线的选择与比例,结合新区板块的项目布局及销售情况，区域细分市场的二级增量房、三级存量房的市场验证（已成交客户的典型性特征），本案的目标客群应以周边居民的首次置业或首次改善、外地居民的再次改善、市区经济务实客户的首次置业、福清长乐和投资客群为主导。 德兴集团多年耕耘龙岩龙头地产品牌张力，以丰富的实践经验和品牌影响力通过对两房半，大三房等产品线进行创新型的优化配置，同时拓展景观房楼中楼格局丰润该项目的核心价值体系，与区域细分市场上主力竞争对手项目形成区隔。具体如下表所示：,1、要开创项目差异化营销效果以及整体赢利空间的双赢局面，必须结合新城板块的市场空白点，以海峡国际会展中心这一极具吸引力和发展潜力的核心地段，将本案塑造成精品文脉社区，从而剥离出区域内的同质化竞争
