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1、成都市场近期热销项目专项研究分析,目 录 CONTENTS,01,龙湖九里晴川,02,北大资源颐和翡翠府,03,北辰香麓,04,朗诗南门绿郡,05,朗诗金沙城,06,朗基御今缘,01,龙湖九里晴川,项目基本信息 项目总平布置 户型结构分析 现场包装分析 项目优劣势,项目基本信息：交通便捷，地铁直达，配套较为完善，紧邻新川科技园区，未来升值潜力较高，包含高层、叠拼别墅及少量底商，产品线丰富。,项目总平规划：项目受用地22%建筑密度限制，绿化用地面积大，高低配产品配置，户户朝中庭。,整体规划 项目占地：102.07亩，共11栋别墅，9栋高层，7栋独立商业（约2.38万）； 规划设计：整体围合式布局
2、，户型长条形纵向拼接，保证户户超中庭，用窄进深，宽面宽户型保证采光； 产品情况：别墅均为152 产品，跃层为147，高层产品为90/112/125/134； 楼层数：31层、32层（11/12栋），临街楼栋含2层底商； 梯户比：2T4户为主，11/12栋为2T3户； 景观打造：两轴六园，两大过万平米中庭；,户型结构分析：主要为改善产品，产品线丰富，面积段集中在112-135，为当前市场改善类产品中的主流产品，符合市场需求 。,现场包装分析：售楼部外部包装比较常规，以常见的围挡、道旗为主 。,现场包装分析：售楼部内部包装空间较小，整体包装较常规，功能分区为常规接待台、沙盘、儿童区、洽谈区等。,优
3、势,劣势,项目优劣势,有天：新川规划+龙湖品牌+地铁配套； 有地：国际城南高新区+区域稀缺的中高端产品； 有人：龙湖匠心打造产品+精装清水全系占领+广大品牌追随者信耐+前期龙湖源著大卖积累口碑和客户+营销推广全城关注。,片区形象偏低端，刚需物业为主，改善型客户接受区域价值有一定难度； 项目释放价格高于片区价格，稍稍高于客户预期； 别墅客户相对对区域抗性大。,02,北大资源颐和翡翠府,项目基本信息 项目总平布置 户型结构分析 现场包装分析 项目优劣势,项目位于大热的城南新川板块，紧靠红星路南延线的又一高低配项目。,涵盖高层、叠拼、联排产品，产品线丰富，面积段集中在100-150m，为当前市场改善
4、类产品中的主流产品，迎合市场需求。,平层户型：101套三双卫,成都 重庆 西安 贵阳 昆明,该户型较为平常，无太大创新，各空间的利用都较好，但是客厅直接临靠主卧。对生活的舒适性影响极大。,该户型有超大的阳台设计，主卧空间很大，但是其动静分区不合理，两个卧室都极受客厅活动人员影响，舒适度大打折扣。,平层户型：115三室两厅双卫,该户型的分区和功能性都较为合理，但是作为130以上的大户型产品，向西朝向以及无法俯瞰中庭景观，对于产品的使用和附加值无法有更大的挖掘。,平层户型：136四室两厅双卫,该产品的尺寸都较合理，尤其横厅设计产品舒适度非常高；但大门直接临靠次卧，私密性受影响，临靠厨房的卧室门也直
5、接对着客厅，私密性受影响大。,平层户型：138四室两厅双卫,该户型整体采光好，观景佳，双主卧配置，尽显奢华；超大阳台，直对中庭；双入户设计，独享前厅。,首层,二层,跃层户型：150四室两厅三卫,上叠,下叠-南北侧,下叠-西侧,联排,产品亮点,1.【低密】容积率2.5，低迷舒适居住区； 2.【品质】别墅独门独院，超大花园；高层90%观景阳台直面中庭； 3.【环境】大露台、大景观阳台设计，智能配置，七重园林美景； 4.【附加值高】借助自身医疗、教育资源，引进项目提升项目软文化，人性化服务。,核心卖点:品质，舒适，低密，环境，附加,亮点剖析,两大中庭,七重园林美景,2.55低容积率,十大尊崇智能配置
6、 全新定义高端奢居,20%建筑密度，80%园林绿化。“日”字形围合布局，造就两大中庭,以波士顿“翡翠项链”格局为灵感，自造小溪流水，回归“小桥流水人家”诗境生活,2.55超低容积率，低于九里晴川3.0容积率，北大享有更高生活舒适度,指纹密码锁社区，WIFI全面覆盖 地下室环氧地坪，漆电动汽车充电桩 新风防雾霾系统，人脸识别系统 车辆自动识别系统，刷卡电梯系统 红外帘幕安防系统，小区门禁识别系统,项目自身：两大中庭，七重园林美景，高端智能奢居。,亮点剖析：融合各大产业元素，缔造全新生活态度。,两个中心一个家 新文化中心、北大医疗健康管理中心以及社区服务网络平台“资源家”。 北大医疗健康管理中心
7、北大医疗健康管理中心，是北大资源整合北大优质医疗资源致力于提供优质家庭医生服务的示范性“社区医疗健康管理机构”。 新文化中心 北大资源的新文化中心内设的北大讲堂、北大书院、志愿者之家、“资源家”体验中心等功能分区，同时还会根据各个城市区域客户需求植入具有地方文化特色的功能服务等。,现场包装外场,案场包装-案场外部,道旗,道旗围墙,围挡,售楼部外沿路展板,售楼部外沿路展板,售楼部门口道路道旗包装，释放项目信息，并在门口两边放置固定桁架，以及在靠近售楼部的道路两旁放置项目园林及别墅总平图展板，做氛围包装的同时提升客户好感。,现场包装内场,北大校门桁架,工法展示,工法展示,资源家平台,新文化中心,售
8、楼部内部设置北京大学校门的桁架，供客户拍照，并独立做项目工法展示区以及引进新文化中心、社区健康管理中心及“资源家”平台，作为项目独特的展示区供客户体验，增加客户好感。,健康管理中心,样板间展示,优势,劣势,项目优劣势,地段：地处国际城南新川板块，紧靠红星路南延线； 规划：2.5低容积率，低密高低配社区，品质较高； 环境：大露台、大景观阳台设计，智能配置，七重园林美景； 附加值：借助自身医疗、教育资源，引进项目提升项目软文化，人性化服务。,新川板块发展较为缓慢，配套少，并不成熟，同时并非城南大热板块；同时新入市高低配产品多，竞争大 产品设计并无太多亮点，缺乏竞争力； 开发商在蓉项目品牌影响力较弱
9、。,03,北辰香麓,项目基本信息 项目总平布置 户型结构分析 现场包装分析 项目优劣势,项目基本信息,项目位于天府四街，朗诗南门绿郡正南侧： 北侧为朗诗南门绿郡 东侧为规划商业用地 西侧为市政公园、朗基御今缘 南侧为规划绿地,项目基本信息,项目占地60.58亩，容积率2.4，总建面15.1万。 产品包含高层、叠拼别墅，2T4户，累计5栋，559户。 别墅为叠拼形态，累计41栋。,项目总平布局5栋高层、41栋别墅组成高低配式布局,高层105-135,别墅145-150,幼儿园,户型结构分析高层,D1户型：3室2厅2卫 建筑面积106,户型鉴赏: 1、方正户型，布局通透、自然，空间零浪费； 2、无
10、遮挡大气双厅，当阳光洒落，尽揽窗外明媚风景； 3、宽景主卧套房带衣帽间，尊贵品质自然流落。,户型结构分析高层,D2户型：3室2厅2卫 建筑面积116,户型鉴赏: 1、户型方正，精心布局，全明空间尽显通透格局； 2、双重观景阳台，近揽北辰公园，远眺迷人天际； 3、约21平超大观景主卧，尊享私人静谧空间。,户型结构分析高层,C2户型：3室2厅2卫 建筑面积116,户型鉴赏: 1、无遮挡阔景三房；清风与阳光无羁而来，尽显不凡气度； 2、正对中庭墅级景观阳台，惬意生活自然绽放； 3、约21阔绰主卧套房设计，主人尊崇不言而喻。,户型结构分析高层,户型鉴赏: 1、约7.3米罕见开间，阳光随行清风徐来； 2
11、、阔适四房景致起居，套房设计尽显主人尊崇； 3、主卧带独立卫生间与衣帽间，为主人营造功能完善的私密空间。,B1户型：4室2厅2卫 建筑面积136,户型结构分析高层,C1户型：4室2厅2卫 建筑面积137,户型鉴赏: 1、墅质大户配置，南北通透空间，动静分离，尽显不凡气度； 2、明厅、明卧，通透采光设计，阳光景致如影随形； 3、约26平超大主卧套房设计，彰显奢居尺度，礼遇空中墅质人生。,户型结构分析别墅,建面145实得约363 地下室6.6米挑高，含双车位 庭院赠送面积约61。,户型结构分析别墅,建面145实得约389 地下室6.6米挑高，含双车位 上叠北侧入户，送私家电梯 庭院赠送面积约17，
12、露台赠送面积约54。,现场包装,产品附加值提升,优势,劣势,项目优劣势,城南市场整体供不应求导致量价齐涨； 大源区域发展日趋成熟且货量有限，引发客户追捧导致大源项目销量爆仓； 大型国有独资公司，北京奥运建设与服务商； 高低配组合，容积率仅2.4。,以高层+叠拼组成的60亩地规模小、舒适度有限； 项目所处位置距离大源新开发区域相对位置偏远，且目前商业配套需一定时间来孵化； 作为入蓉的晚来者，虽贵为国企，品牌知晓度却较为陌生。,04,朗诗南门绿郡,项目基本信息 项目总平布置 户型结构分析 现场包装分析 项目优劣势,项目基本信息地块信息,该地块于2015年5月成交，住宅兼容商业用地，成交楼面地价56
13、50-6020元/。,项目基本信息项目指标,项目总平规划,项目总占地95亩，分为南地块和北地块，西侧规划为47亩市政公园，由朗诗打造； 南地块由7栋25F高层住宅、16栋联排别墅和1栋商业组成；,产品推售情况,南地块共有683套房源，其中59套别墅，面积150-180；624套高层，面积98-155，主力户型135-155四室两厅两卫，占比达到65%以上。,北地块共有396套房源，其中37套别墅，面积150-180；356套高层，面积98-155，,户型分析,主卧及次卧面积均较舒适，挑高设计，后期改造费用较大,户型分析,98套三单卫设计，难以迎合改需对双卫的需求。,户型分析,主卧户型不方正，存
14、在面积浪费；但次卧2面积不足9，实用性差,户型分析,主卧预留衣帽间设计；但次卧面积均为10左右，舒适度差,户型分析,楼王户型2T2户，纯板式结构，三面采光，8.9m宽厅设计，舒适性极佳；,现场包装,现场包装,以绿色科技住宅、被动式建筑作为主要诉求卖点,现场包装,通过图文、多媒体演绎、互动操作等多种方式，展示被动式建筑应用技术，如采用的48项科技，展示绿色科技技术，如蓉城首座95%除霾率、芬兰S1甲醛控制标准、隔音降噪、低能耗的技术等。,现场包装,优势,劣势,项目优劣势,城南市场整体供不应求导致量价齐涨； 发挥朗诗打造绿色建筑的专长、打造代表节能、绿色建筑； 包装项目绿色、被动式建筑，利用雾霾的
15、新闻反向炒作，提高项目知名度；,对绿色、科技建筑概念渲染程度有限，高层产品户型赠送率低； 户型舒适度一般，高层产品竞争力一般； 项目临近成绵乐高铁、离高铁双流站直线距离仅公里，影响风水,05,朗诗金沙城,项目基本信息 项目总平布置 户型结构分析 现场包装分析 项目优劣势,朗诗金沙城：西三环3000亩大盘规划,一期,商业,学校,后期洋房别墅 规划未定,一期经济技术指标,占地面积：169418平方米 建筑面积：498923平方米 容积率：2.60 绿化率：30% 停车位：1939个 楼栋总数：10栋 总户数：1263户 物业公司：金科物业有限公司 物业费：2.80元/平方米月,一期,2梯4户产品
16、133套四双卫 151套四双卫,一期产品分布,2梯6户产品 95套三单卫 103套三双卫 130套四双卫,2梯4户产品 110套三双卫 132套四双卫,户型产品结构：以套四双卫产品为主，占66%,户型特点：95套三单卫，1.8米大阳台,户型特点：110套三双卫，客厅4.1米开间，1.8米阳台，厨房较小，仅1.7米*3米,户型特点：130套四双卫，双阳台设计，7.2米大阳台，主卧含衣帽间。厨房较小，仅2.7*1.9，5,户型特点：134套四双卫，7.2米大阳台，主卧含衣帽间,户型特点：151套四双卫，双阳台设计，7.8米大阳台，主卧含衣帽间,产品特点：绿色被动式住宅，节能环保,新风系统+保温隔热外墙+三层中空隔音隔热玻璃,售楼部与导视系统,围挡,售楼部,外围园林,三环路围挡,从三环路看售楼部,售楼部背面,售楼部入门过道,沙盘,售楼部洽谈区书吧,绿色住宅体验馆,绿色住宅
