规划设计过程中价值管理

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1、规划设计过程中的价值管理,规划设计部 李保卫,成本管理=价值管理？ 价值管理有什么用处？ 如何进行规划设计的价值管理？ 合约的成本管理与设计的价值管理工作如何协调？,2,学员常见问题,设计管理中效果与成本的平衡 规划设计成本的控制 规划与单体设计阶段的价值管理 扩初及施工图阶段的价值管理 景观与装修设计的价值管理 后图纸阶段的价值管理,课程目录,设计管理中效果与成本的平衡,2011：寒意来袭,上：重拳严令 冬意渐浓 下：常态调控 量价齐跌,2012：艰难复苏,上：以价换量 止跌回升 下：反弹波折 温和回暖,寒 冬,复 苏,设计管理中效果与成本的平衡,在现今残酷的市场环境下，如何适应并打破这个局

2、面？,提升品质,快速推进,应对策略,节约成本,设计管理中效果与成本的平衡,品质（要好）、成本（要便宜）、速度（要快）三者之间在很多时候他们都有着必然的矛盾，一味追求某一项或者要求三项,同时满足都是不正确或者无法实现的，正确的做法是根据项目整体战略发展需要，在这三项中达到有方向性的平衡。,设计管理中效果与成本的平衡,规划设计管理的目的就是在保证产品设计品质和树立产品品牌形象的前提下，控制产品的开发成本；成本控制的核心目的在于在合理的成本内是否能够创造达到或超出客户认可的价值。 产品时代&价值管理,举例：经济适用房 VS 豪宅,设计管理中效果与成本的平衡,价值管理的VPC理论,V（价值）,P（价格

3、）,C（成本）,V：客户心目中的价值，感性认识,P：销售价格，数量化。,C：项目成本，数量化。,设计管理中效果与成本的平衡,价值管理的VPC理论,V（价值）,P（价格）,C（成本）,1、P C = 企业利润（企业关注点） 2、V P = 为客户创造的价值（客户关注点） 3、V C = 企业创造的价值（企业关注点） 4、V越高，P可随之提高 问题：如何提升V-C？,设计管理中效果与成本的平衡,价值工程管理,提升产品价值的途径通常有以下五种，具体选择哪种途径与项目所处的市场环境、产品档次和类型、各部门专业水平等各种因素相关，价值的评估有显性的也有隐性的、有眼前的有长期的，需要综合平衡与决策。,设计

4、管理中效果与成本的平衡,价值工程管理,1、成本下降，价值上升。 举例：肥梁、胖柱、深基础，对结构体系的优化带来成本的降低，同时带来户型的优化、功能的优化。 2、成本不变，价值上升。 举例：在装饰和外立面上精心设计，通过同样价格，不同材质和色彩的搭配创造更好的效果。,V,P,C,设计管理中效果与成本的平衡,价值工程管理,3、成本上升一点，价值大幅提高。 举例：在客户敏感点上多投入一点，会带来价值的大幅提高，比如关键节点的景观效果、人视范围内的立面效果。 4、价值下降一点，成本大幅下降。 举例：在客户不敏感的地方降低标准和档次，可带来成本的大幅下降，比如智能化标准。,V,P,C,设计管理中效果与成

5、本的平衡,价值工程管理,5、价值不变，成本下降。 举例：基础形式的优化节省，如桩基成本下降，对客户价值没有一点影响。,V,P,C,设计管理中效果与成本的平衡,控制成本的核心阶段在于设计，前期设计阶段决定了项目75%-90%以上的建设成本。设计的品质感和人性化能够给产品带来溢价空间；设计的合理性能够优化成本结构，将有限的成本用在最适合的地方；设计的精细化和高质量能够避免返工与浪费图纸上修改的成本最低；标准化的设计生产、规模化采购能够提高项目的建设效率，缩短建设周期。,设计管理中效果与成本的平衡,规划设计管理控制成本,规划设计成本,建 安 成 本,设 计 费,规划及单体设计,扩初及施工图设计,景观

6、及装修设计,设计管理中效果与成本的平衡 规划设计成本的控制 规划与单体设计阶段的价值管理 扩初及施工图阶段的价值管理 景观与装修设计的价值管理 后图纸阶段的价值管理,规划设计成本的控制,设计费主要包括规划设计方案招投标、单体方案、立面设计、扩初设计、施工图设计、装修设计（售楼处、样板间、会所、公共部分等）、园林设计（示范区、大区）、泛光照明、标识系统、勘察、测绘、图纸制作费等。,规划设计成本的控制,目前项目的设计成本由于开发节奏快、缺乏类比项目等原因，项目前期对于整体设计费用的预算和策划工作欠缺或滞后，设计费虽立足于多家比价、多轮压价、严格履行合约程序，但成本总量的目标在设计前期并不十分明确，

7、采取的是粗放型及过程控价的做法，项目进展到中后期才有设计费总量的概念，而此时主要的设计合同基本已签订完毕。这样一方面不利于整体设计费用的控制，另一方面随着后期设计费总量的确定，往往会发生余量不足的情况，给后续设计单位的选择带来困难，设计质量也难于控制。,规划设计成本的控制,结合目前市场上主流公司的比较成熟的做法，设计费的控制要前瞻和提前，才会更方便和有效果。 在制定项目目标成本初期就应根据项目档次和定位，结合项目设计管理方案策划，对项目整体的设计费用进行合理化的预估，纳入到目标成本科目中，并将这个目标作为贯穿项目全程的硬性指标加以限制，做到总量明确；同时在总量一定的前提下，将建筑、园林、装修等

8、项目进行拆分，形成分项目标。,规划设计成本的控制,总量和分项目标确定后，应作为我们选择设计单位的依据：项目定位低的，设计费也略低，选择的设计团队趋向于市场化程度较高的中、小型公司；方案招标的数量及对象也据此灵活操控，以确保项目结束时，总设计费低于目标成本。 在设计过程中还应通过建立台账做到对设计费的发生进行动态监测与调配，在确保设计费用不超出总量的前提下选择更优秀的设计单位和设计师，为项目创造更大价值一个好的设计团队创造的价值和节省的成本要远远大于我们付出的设计费。 举例：境外设计单位+中等水准的施工图单位； 示范区装修单位的选择,设计管理中效果与成本的平衡 规划设计成本的控制 规划与单体设计

9、阶段的价值管理 扩初及施工图阶段的价值管理 景观与装修设计的价值管理 后图纸阶段的价值管理,规划与单体设计阶段的价值管理,规划与单体设计成果的优劣对建安成本的影响是至关重要的。在工程实施期间对工程成本采取的一定措施只可能局限于“小措施”，对动辄上亿元投资来说，只能省“小钱”。要想从根本上把好关，应该讲：前期控制优于后期控制、系统控制优于分项控制、初设控制优于施工图控制。,总体原则,规划与单体设计阶段的价值管理,不同的产品定位面向的客户不同，客户不同对产品的敏感点不同定位决定价值取向。 客户敏感点分析：产品形态和产品档次、产品型城市与成本型城市，价值型项目与成本型项目的差异。 必须加强对产品定位

10、及品质的理解，合理选择设计单位和确定最优的规划方案，做到有的放矢，整体均衡。,明确定位,客户敏感点研究分析,1、不同档次产品，客户敏感点不一样（经适房、中端、高端、豪宅）。 2、不同产品形态，客户敏感点不一样（别墅、洋房、小高层、高层）。 3、不同客户生命周期，客户敏感点不一样（社会新锐、望子成龙、 健康养老、富贵之家）。 4、不同城市，客户敏感点不一样（一线、二线、三线、四线）。 5、不同的购房动机，客户敏感点不一样（首置、首改、再改、投资）。,规划与单体设计阶段的价值管理,产品档次与产品形态,豪宅：别墅、双拼别墅、核心点地的有稀缺资源的高层、小高层 高档住宅：独幢别墅、双拼别墅、联排、花园

11、洋房、小高层、高层 高档住宅：独幢别墅、双拼别墅、联排、花园洋房、小高层、高层 中高档住宅：低层、多层、小高层、高层、联排、双拼、叠拼、复式 中档住宅：多层、小高层、高层、低层、复式、错层 中低档住宅：多层、小高层、高层 低档住宅：多层、小高层、高层,规划与单体设计阶段的价值管理,产品型城市与成本型城市，价值型项目与成本型项目的差异。,规划与单体设计阶段的价值管理,价值型项目,成本型城市,产品型城市,价值优先,成本型项目,创新产品,成本创新,成本优先,容积率的尝试,同样容积率下，产品组合方式不同，成本与利润的核算不同。 0.3：高端独栋别墅 0.30.6：联排+双拼+独栋 0.61.0：叠拼+

12、联排+双拼 1.01.5：洋房+叠拼+联排 1.5-2.0：高层+小高层+洋房+叠拼+联排 是否做足容积率？ 案例：20万小高层 VS 13万联排别墅,规划与单体设计阶段的价值管理,建筑层数最优化,在满足容积率要求和盈利测算的前提下，合理设置建筑层高（2.8米、2.9米、3.0米、3.15米）和层数（11层、18层、32-34层、40-41层），为后期扩初及施工图设计打下良好基础。,规划与单体设计阶段的价值管理,交通与出入口,规划与单体设计阶段的价值管理,优化路网结构，设置隐形消防路，减少硬质路面 人车分流 VS 人车混行,交通与出入口,规划与单体设计阶段的价值管理,小区路 VS 市政路 优化

13、小区入口尺度及数量,土方考虑,规划与单体设计阶段的价值管理,尊重原始地形地貌，充分考虑土方的平衡和地形利用 因势利导，考虑0.000的设置。,车库的综合考虑,规划与单体设计阶段的价值管理,车库形式 实用率 车位配比 顶板园林 车库柱网与层高 柱间净距汽车宽1.95m3汽车间距0.5m2车、柱距0.3m2（车、墙距0.5m）考虑，可酌情增减。 层高净高2.3m风管等设备高0.4m结构高0.8m计算，可酌情增减。 人防设置与层高,市政管线站点的统筹,规划与单体设计阶段的价值管理,市政管线站点应前置考虑 收集周边管线路由，合理预留设备用房位置，优化管线长度 景观设计适时介入，确定综合管线合理位置和深

14、度,人防设置,规划与单体设计阶段的价值管理,根据当地政策允许的情况下，结合当地车位的租售价格和速度，对人防进行经济性比较，通过对人防异地建设费、人防建设成本与租赁盈利两种方案进行比较，选择成本较优方案 提前与当地人防办进行沟通，确定人防设置等级及相应指标：少建优于多建；六级人防优于五级人防；物资库优于人员掩蔽所；人员掩蔽所优于专业队工程等,底商设置,规划与单体设计阶段的价值管理,以住宅为主的项目，在有利于底商的地方，适当提高底商的面积比例 底商层数与层高设置 集中性商业不要发热，必须结合销售价格和速度充分论证；在不利于商业的地方，少做甚至不做商业,以市场上类同于我项目的已建工程以及竞品楼盘为蓝

15、本，多家比算建安成本，并结合营销调研的客户敏感点分析，以建安成本数值推出此成本可以支持的交楼及装修标准并尽可能细化。 通过阶段性的成本测算，我们委托的设计师在方案阶段就有了成本的量化目标，避免施工图完成时单方成本到2500元/m2，发现高了一个台阶，再压回到1500元/m2。这样要付出时间、进度、经济、规划等多重损失。与其这样“亡羊补牢”，不如花点精力算帐，以“防患于未然”。 “限价设计”是对前期控制的一个具体要求。我们做好前瞻的决策和盘算，才能比较“巧”的获取利润，才能比较“省”的进行管理运作。我们目前尚未脱壳于“拙”的桎梏，尚需加倍努力。,规划与单体设计阶段的价值管理,产品配置标准的细化,

16、建筑产品功能应该适当。对于一些非客户敏感因素，能满足基本需要和国家、地区的设计规范、规划要点即可，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加成本而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。 案例：人防出入口的不锈钢栏杆和点式玻璃幕墙,规划与单体设计阶段的价值管理,建筑产品功能适当,规划与单体设计阶段的价值管理,建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济，且容易满足节能计算。在满足外观效果的前提下控制体形变化程度，平面长宽比、竖向高宽比等 。 在满足规范和外观效果的前提下合理设置窗积比，优化开窗面积和开启扇面积，窗积比越低越经济，且容易满足节能计算。,建筑体形系数及窗积比,规划与单体设计阶段的价值管理,赠送面积包括架空层、双层挑空、开敞阳台、半地下室、地下室、阁楼等。过多的赠送面积将引起相应的建安成本大幅增加赠送面积部位需要先建再拆再建(赠送部位外墙按竣工验收标准施工并竣工验收合格