浅谈农用地定级估价成果的应用

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1、2 3 8 江苏省土地学会2 0 0 4 年度学术年会论文集 浅谈农用地定级估价成果酌应用 蔡国平 ( 太仓市国土资源局，苏州2 1 5 4 0 0 ) 关键词：农用地定级估价成果建议 太仓市农用地定级估价工作是在全省统一部署下首批实施的试点县( 市) 之一，这一工作成果形成 至今已有两年多了。当前，农用地定级估价成果应用研究已成为土地管理部门和土地管理工作者面临 的一项重要课题。现就太仓市农用地定级估价成果的应用谈些意见。 l 农用地定级估价对象及特点 根据土地管理法和全国土地分类新标准，农用地包括耕地、园地、林地、牧草地等。这次太仓市 农用地定级估价的对象为全市范围内的现有耕地，包括灌溉水

2、田、望天田、水浇地、旱地、菜地，被定级 估价面积为5 9 8 l 万亩( 3 9 8 7 3 3 3 公顷) ，涉及1 7 9 2 0 个耕地图斑。土地利用总体规划确定的永久性林 地、牧草地和水域没有列入此范围。 太仓市被定级估价农用地的特点主要表现在五个方面：一是土地利用程度高，土地利用率为 9 9 9 4 ，土地垦殖率为4 6 3 4 ，复种指数为1 7 3 ；二是农用地集约化程度较高，全市主要耕作制度为 水旱轮作，一年两熟，灌溉总面积为5 4 5 6 万亩，占耕地总面积的9 1 2 ，土地平整，水利设施配套，农 业机械化程度较高；三是人均耕地较多，按1 9 9 9 年1 0 月底的统计耕

3、地数据和农业人口计算，人均耕地 为2 0 亩；四是全市河流河浜纵横交错、星罗棋布，使耕地地块较小，平均每个耕地图斑面积为3 3 4 亩；五是水资源丰富，灌溉保障度高。 2 农用地定级估价成果内容 太仓市农用地定级估价成果主要包括三个方面：即农用地定级工作成果、农用地估价工作成果、农 用地定级信息系统及数据库。农用地定级成果主要有：1 、农用地级别统计成果( 全市3 9 8 7 3 3 3 公顷耕 地，共分成四个级别。一级农用地9 8 0 4 8 4 公顷，占2 4 6 ，二级农用地1 5 9 4 9 3 3 公顷，占4 0 0 ，三 级农用地1 0 2 4 7 4 5 公顷，占2 5 7 ，四

4、级农用地3 8 6 7 7 1 公顷，占9 7 ) ；2 、农用地土地级别图，分别 有1 ：5 0 0 0 0 太仓市农用地土地级别图和1 ：1 0 0 0 0 分乡镇土地级别图；3 、农用地定级因素作用分值图；4 、 农用地级别面积统计表；5 、定级工作报告、技术报告和专题研究报告。农用地估价工作成果主要有：1 、 农用地4 个级别的基准地价；2 、1 ：5 0 0 0 0 农用地基准地价图；3 、农用地基准地价修正体系( 宗地地价修 正系数、基准地价修正系数及修正系数指标说明) ；4 、估价工作报告和估价工作专题研究报告。在完成 农用地定级估价的基础上，完成了农用地定级估价信息系统的研制和

5、农用地定级估价数据库的建立工 作。 本次评估的农用地基准地价、估价期日为2 0 0 1 年6 月3 0 日，土地用途为农业生产，使用年期为无 限年期。被估田块的基础设施配套程度达到本级平均水平，具体体现在土地平整程度、灌溉保证程度、 田间道路配套程度、供电保证程度、农田防护程度等方面。土壤熟化程度为田块的土壤肥力达到该级 别的平均水平。另外，这次完成的农用地基准地价及基准地价修正体系是具有现势性的，但农业生产 活力和农村经济的发展会使影响农用地质量的因素状况发生改变，从而引起与之相关的基准地价及基 准地价修正体系适用条件与估价期日的情况发生改变，因而农用地定级估价成果有一定的时效性，基 准地价

6、及基准地价修正体系每隔一段时间就需要进行符合实际的调整和修订。 经济篇 2 3 9 3 对农用地定级估价成果应用的建议 目前农用地定级估价工作正在各地逐步深入展开。前不久国土资源部郑重提出了要在完成这一 工作任务的同时，要重视成果转化、应用。应用不仅要有新思路，更要注重转化的可操作性。为了有效 地利用农用地定级估价工作成果，加强对农用地的总体的科学规划，切实保护、合理利用土地，制定好 农用地价格管理政策，加快形成太仓市农用地基准地价的科学体系和农村土地市场新机制，确保农用 地使用权的正常有序流转和其所有权的转用提供依据，在农用地定级估价成果应用上主要有以下建 议： 3 1 为制定基本农田保护规

7、划提供科学依据 制定基本农田保护规划的目的是合理利用土地，切实保护耕地，有效地实施可持续发展的战略举 措。农用地分等定级估价成果集全市自然条件，包括土地肥力、地貌条件、环境条件、土地结构和土地 性质等情况的精华及其他相关科学知识和经验而获取的，是土地管理重要的基础性工作，更是农田保 护规划制定的科学依据。在应用成果做规划时应把握三点：一是统一规划。全市基本农田应集中在 一、二级和三级大部分优质耕地中划定，其比例占全市耕地9 0 3 ，能满足全市应保护的基本农田数 量；二是合理划定。由于一、二、三级耕地在地域空间分布上不均匀，各镇差异比较大，故基本农田保护 区的划定应立足全市，不应单纯以镇按比例

8、划定，应对优质耕地集中的镇，多下达或多划定基本农田保 护区的数量和指标，把优质耕地最大限度地用于耕地，稳定和发展农业经济。三是应用土地经济杠杆， 合理、节约使用耕地。对确应开发建设需要必须占用优质耕地的，应严格按土地经济杠杆实施，用好土 地出好价钱，促进土地使用者节约用地、合理用地。另外，占用了优质耕地的，也要及时按同类土地质 量进行整治、占补。 3 2 便于政府制定农用地地价管理政策 地价管理政策是政府为规范土地市场中交易行为，调控土地市场中地价变化规律，维护土地市场 稳定，保护土地所有者和使用者合法权益的一系列管理措施。而农用地定级估价成果有助于市政府制 定农用地地价管理政策和对农用地在征

9、用、使用、租赁、流转等过程中的价格管理提供了市场标准，确 保交易规范、有序、科学、合理和各方权益都得到保护。 3 3 有利于农村土地市场机制的建立 十年来，太仓市城市土地定级估价成果已为城市土地管理和土地市场的建立奠定了坚实的基础。 但目前农村土地市场还是空白，这与城乡经济的迅速发展和城乡土地使用制度改革的深化、农民集体 土地的流转不相适应。农用地定级估价成果彻底打破了太仓市建国以来农用地没有价格的历史，也有 助于农村土地市场的建立。当前，随着农村市场经济的发展、社会投资向农村和农业转移，农用地资产 的评估被摆上议事日程。比如，以农用地进行流转、出租、合作、人股等经济行为少不了要进行资产评 估

10、，量化土地资产量，政府就可以利用这一成果为基础，建立农村土地市场，并逐步与城市土地市场相 衔接，这样确保上述农用地所发生的经济行为能按土地市场要求规范运作。 3 4 有利于农用地主体的权益分配得到保证 由于我国土地的长期无偿使用制度，很少从土地的经济特征和权属特征出发安排各项非农业建设 用地，造成了很多浪费。再说，农用地因没有级别及基准地价，也造成建设用地不分耕地的优劣，不讲 用地的效率，不顾集体土地所有权主体的利益，客观上造成了对地权的歧视，严重影响了农用地产权配 置的公平与效率。科学地应用农用地定级估价成果，将有助于土地产权关系的调整，明晰和确立各个 权利主体的权益，提高以集体土地所有权为

11、主体的农用地地权效率。同时，农用地定级估价体系的建 立和实施，也将有助于解决农地和农地转用的价值标准问题，在处理和解决对于土地收益和土地增值 的分配上起到基础调整作用。 3 5 为实现农业税制改革、公平合理配赋征收农业税提供依据 农业税制改革必须以农用地土地级别和农用地土地价格为基础，才能实现正税少费的目的。因 2 4 0 江苏省土地学会2 0 0 4 年度学术年会论文集 此，按照农用地的自然属性和经济属性所进行的农用地定级估价工作和成果，可以为农业税制改革中 确定税率提供可比较的价值基础，进而公平合理地配赋征收农业税。 3 6 为土地管理部门管理农村土地提供了重要依据 农用地定级估价成果的科学技术方法体系和调查收集资料的完整性，保证其为土地管理能够提供 可靠的依据，农用地定级估价对农地位置和价格的度量，使其为土地市场运行能够提供合理的经济尺 度；对土地评估机构可应用农用地估价确定的基准地价和评估宗地地价修正系数，开展农用地评估工 作，提高土地资产评估的质量，加快土地资产评估的速度。同时，土地管理部门也应根据农用地定级估 价成果对土地评估机构提供的农地估价报告进行审核监督。对在农地流转中凡出现私自交易、不规范 交易或是损害土地权益人利益的，土地管理部门就能规范有序地进行管理，更好地促进土地管理部门 的管理水平和效能的提高。