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1、东莞中原 2012.08,一线城市旅游地产案例- 万科盐田滨海城营销策略报告,区域定位分析,滨海深圳：滨海 +城市气息 南山中心区、宝安中心区,有滨海资源的地方，催生中心的潜力也越大。大约3-4年就一个新中心，直接拉动区域地产发展,深圳城市多核发展：一个新滨海城市中心的将要诞生 结束东部“只适合度假”的局限认知！,1、盐田CBD规划 2、东部有比西部更好的山海 3、盐田属于关内，本身城市属性强 4、未来莲塘口岸的带动,趋势所在，中心所在！,城市功能进一步完善，建成国家生态区、水环境综合治理示范区和节能环保示范区。,盐田规划深圳城市多核发展东部的核心区,盐田区“十一五规划”中指出，在产业结构优化
2、、经济效益提高、能源消耗降低的基础上，实现本区生产总值在“十五”期间翻一番的基础上再翻一番，人均GDP超过1.4万美元。城市功能进一步完善，建成国家生态区、水环境综合治理示范区和节能环保示范区。,1997年10月，经国务院批准，深圳市在特区东部新成立了盐田区，行政范围包括沙头角、盐田、大小梅沙等片区，总面积为67.36平方公里。深圳市城市总体规划确定沙头角盐田城市片区是深圳市第一圈层的城市次中心，是东部发展轴的核心区。,盐田区位于深圳东部距市中心12公里，东起大鹏湾背仔角，南与香港新界山水相连，西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。人口状况盐田常住人口20.89万人，其中户籍人口4.51万人，非户籍人口1
3、6.37万人，目前人气比较有限 。,盐田规划三大功能中心多核驱动,盐田片区被确定为深圳市第一圈层的城市次中心,也是东部发展轴的核心区，是盐田区建设深圳东部滨海地区旅游综合服务基地，打造深圳城市副中心的重要依托。,山、城、海一体化、滨海特征、适宜居住拥有高品质城市功能的新兴城区。,山海城邦+宜居住区,调整工业用地布局，增加生活居住用地和行政配套设施建设。生活居住用地的配置要逐渐提高人均居住用地的指标，改善生活居住环境。,遵循山、城、海一体化的城市发展原则，通过海滨区开发将沙头角地区建设成具有良好的生态环境，突出的滨海特征，适宜居住且拥有高品质城市功能的新兴城区。,沙头角片区发展原则与定位,沙头角
4、的用地布局原则调整,数字盐田：实现深圳首个全无线覆盖区域,城市地位跃然升级，无线网络覆盖率领先国内水平,规划利好：盐田区将实现无线接入网的城市覆盖率达99%，无线宽带人口覆盖率达到99%以上，处于全国领先水平。,国内知名企业总部和纳税大户先后落户，总部经济初具规模，发展壮大低碳经济，力争把盐田建设成为低碳经济示范区。,“周大福”国内总部落户盐田,楼高97.9米,集运营、结算、办公、物流等多功能于一体的周大福集团大厦将于2013年上半年正式竣工并投入使用。,除了优先发展总部经济、提升港口物流业高端化水平、提升旅游文化产业的品牌价值、在生物科技等新兴产业发展上继续突破外，利用区内有利条件，抓住深圳
5、成为广东低碳经济试点城市的契机，发展壮大低碳经济，力争把盐田建设成为低碳经济示范区，谱写绿色低碳华章。,总部经济初具规模,周大福、万科、大百汇、中兴康讯、鹏能控股等国内知名企业总部和纳税大户先后落户盐田。文化创意产业发展取得新突破，国家音乐创意产业基地（深圳园区）正式在梅沙挂牌成立。,低碳经济示范区，谱写华章,区域向多产业结构发展：多元化总部经济初见雏型 客户置业从被动挤出向主动溢出转变,深圳滨海（深圳河）岸线整体城市设计研究,承接深圳中、东部海岸线规划，生态与城市生活综合,东部岸线（坝光沙头角）：生态主题岸线 中部岸线（沙头角蛇口）：现代化滨海城市生活集中展示区 西部岸线（蛇口海上田园）：生
6、产主题岸线,中部岸线地带，研究提出了如下设计策略、加强深港合作，保育深圳湾自然生态，优化滨海城市休闲生活空间场所；、加强深港合作，探讨深圳河边防管理模式，推进河套地区利用和深圳河沿岸城市公共空间的规划研究；、加强深港合作，完善、塑造口岸地区功能和景观。,在资源日益稀缺的深圳，优质的该片区正步入城市功能全面升级的大好时机，借助政府规划和大盘综合体开发从而催生出新的中心。,片区前景分析,片区的转变,在城市中心与海岸线的联动规划下，区域将跃升为比肩香港西九龙、深圳湾的国际湾区,香港機場核心计划,后海规划,国际化形象、配套完善生态资源带动整个区域经济、效益升级,比肩深圳湾、西九龙的国际生态港,盐田规划
7、东部发展轴的核心区；三大功能中心多核驱动；片区规划山海城邦+高品质居住区 生态资源国家级山海资源，高指标基础配置 交通配套东部快速干道、沿一线、隧道取消收费、地铁8号线途经等多项交通利好；沙头角口岸和未来莲塘口岸直接刺激深港经济贸易交流 产业升级多元化总部经济初见雏型 综合配套行政配套、多所省市级重点学校林立；公共及医疗卫生配套区内最齐全；浓郁的人文环境,城市新中心崛起： 国际滨海活力区 BAZ Bay Activity Zone,说明：BAZ：滨海活力区， 英文bay activity zone。滨海活力区内包括金融商务、休闲娱乐、观光旅游、交通中转等活动，其范围等同于通常所说的CBD，但更
8、强调除商务活动以外的文化设施、旅游设施、国际机构及其活动等对于城市中心地区的重要性，滨海活力区（BAZ）是中央商务区（CBD）在功能上的扩展和延伸。,基于城市升级下的项目整体定位分析,Part 1,Part 2,重新设计城市：壹海城营销策略报告报告框架 Re-design the city,目录大纲,基于整盘定位下的项目各产品线定位分析,Part 3,项目推售策略分析,Part 4,项目推广策略分析,Part 5,项目价格策略分析,Part 6,附件：销售团队组建、市场分析数据、广告公司建议,当大家都在关注中心区，这一块土地似乎被边缘化 但这是一块让身临其境的人憧憬和震撼的土地 苍山、碧海、蓝
9、天、阳光、富氧 这是一块价值被低估的璞玉！,城市发展背景,城市化多核发展改变单一中心格局，实现城市升级,随着大都市圈的发展成熟，区域将由单中心向多中心结构演变；形成明确的城市分工体系,制造贸易,制造,制造,制造,手工业,农业,手工业,农业,高新科研,贸易金融服务,高新教育,制造贸易,制造,旅游,制造,制造,科技研发,贸易金融服务,教育文化,重工制造,高新,旅游,制造,制造,工业化时期,后工业化时期,信息化时期,SSS模式,MSS模式,MMM模式,单一功能单中心单一产业结构城市群模式； 制造业是城市群主导产业，中心城市影响范围与程度有限，周边城镇成为中心城市的产业配套与附属。,多功能单中心单一产
10、业结构城市群模式； 随着中心城市产业转型，周边城市产业升级，腹地城市受到区域辐射影响，承担低端制造业的转移。该时期城市群涵盖整个制造业链条，产业结构趋同。,多功能多中心综合产业结构城市群模式； 原有中心发展规模有限，专业型城市兴起与其形成多中心模式，各主要城市产业结构独立且互为补充，城市产业进行专业化细分，城市群形成综合性多层次产业网络结构。,国际成熟都市发展规律,深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划。,项目定位分析,区域价值利好，地处区域中心区位，项目区位价值、地标价值明显,本项目位于盐田沙头角组团，处于盐田核心区域
11、，是盐田区的行政文化中心，同时是沙头角组团的顶级住宅区域。片区的功能定位是：以综合服务为主导，集行政办公、商业商贸、居住及配套于一体的综合性城市中心区。,区域界定：,深圳首个滨海资源性综合体东部中心引领者,项目35万体量，多种业态组合，以住宅为主导，商业、酒店等功能的资源型综合体项目地标价值，引领东部中心发展。,项目的绿色生态优势在同类项目中脱颖而出,中低密度综合体项目容积率仅为2.55，对比其他都市综合体，项目密度更低，生态利用率更高,大面积中央公园面积占到总体约30%，且与滨海相连接，增加项目亲海价值,万科/招商两大巨头首次在深联姻 实现高品质居住功能拉动项目整体价值 项目综合体地标价值完
12、全具备承载力,项目周边环境分析,背山面海，区域行政中心，配套完整，周边居住高端素质纯粹。,项目景观资源分析,南北轴向北望梧桐山，南瞰沙头角海和香港西贡； 东西轴向东经东和公园和中英街看海，西眺盐田港港湾。,区域交通利好，可达性提高；项目未来交通便利，利于提高项目认知,区域配套集中于本片区，扎堆于本项目地块周边，综合配套升级相得益彰,内部,外部,项目SWOT分析,项目核心价值颠覆传统城市综合体 打造：新中心首席资源型城市综合体,1,2,3,4,一线资源,绝顶天赋 焦距未来 豪宅气质,交通便利,品牌、规模体量,稀缺模式,项目背山面海，紧邻国家一级森林公园梧桐山公园，拥有与香港西贡联通的盐田港湾。,
13、顶级开发商联合，项目涵盖：高级住宅、甲级写字楼、五星级酒店、豪华会所、中心公园。周边有市政广场、海滨栈道等市政配套。,城市化新中心背景下，首个山、海、城资源整合型综合体开发模式，为客户置业提供了更高品质选择,物理距离的改变直接拉近和缩小城市范围，罗湖生活圈已延展至此,项目价值提炼与感知,为盐田造中心：盐田沙头角中心区城市新中心崛起 区域属性：国际滨海活力区（BAZ） 项目定位：新中心首席资源型城市综合体,盐田区中轴线规划设计中，全面贯彻实施精品战略，精心规划，严格把关，力争将中轴线建设成为深圳东部地区经济商务中心、商业旅游服务中心和展示深圳东部地区城市形象的国际化精品工程。 盐田区区长杜玲：中
14、轴线项目关乎盐田未来形象，也要打造深圳东部消费中心，相关部门要配合万科做好相关勘探等工作，积极推进项目进展,壹海城盐田东部中心发展的主要运营者,盐田中心区（中轴线）项目，地处盐田区核心区域，既是全面打造滨海生活新岸线的龙头项目，又是建设东部沿海时尚消费中心的重要支撑。项目建成后将成为具有国际化品位的深圳东部滨海新地标，对盐田区发展品质将起到关键性的提升作用。,城市升级的本质离不开中心区的升级，城市标志性建筑是中心区升级的主要载体。,城市中心区，城市升级动力之源 城市中心区是城市文化与灵魂的标签，集中了城市的标志性建筑，是城市商业价值最大化的具体体现，是城市经济发展的动力引擎，是城市发展的方向。
15、,日本东京城市的升级，由东京闹区内的六本木区域掀起。 六本木新城（Hills）孕育“思想开放型”人才之城 注：六本木新城又称六本木之丘，由森大楼公司（森）主导开发，是日本规模最大的都市再开发计划之一。,日本东京城市的升级，由东京闹区内的六本木区域掀起。代表性项目是六本木新城。,拉德芳斯区高楼林立,成为集办公、商务、购物、生活和休闲于一身的现代化城区。众多法国和欧美跨国公司、银行、大饭店纷纷在这里建起了自己的摩天大楼。 面积超过万平方米的“四季商业中心”、“奥尚”超级市场、商场等为人们提供了购物的便利。,法国巴黎城市的升级，由巴黎闹区内的拉德芳斯掀起。标志性建筑是大拱门。,上海新天地坐落在市中心
16、，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。 上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。,上海城市的升级，由上海市中心开启。代表性项目是新天地的建设运营。,壹海城 一个承载城市中心提升使命的项目！ 一个让全深圳人重新认识东部的形象工程！ 一个基于本土又超越本土可辐射全国的顶级物业！ 一个重新设计城市生活的运营者,正如六本木新城之于东京 拉德芳斯之于巴黎 新天地之于上海 壹海城将承载盐田中轴线CBD发展 引领未来深圳城市中心升级 为城市带来生活、工作、休闲的本质改变,深圳城市升级时代即将到来！,盐田是东部核心的引领者！,本案是
