辽宁沈抚新城大商休闲旅游居住项目发展定位及营销策略报告97p

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1、沈抚新城大商项目 发展定位及营销策略报告,天启 & 开启 2011年4月,是这样的 我们现在有一套很适合房产策划人员的资料 【2013房地产营销策划大全】 详情可以进入这个网址了解 希望你能够看一下,本次报告的目的:,本次报告重点解决项目的发展战略及市场定位,并在产品策略、营销策略等方面进行延展。,我们的思维导图,是这样的 我们现在有一套很适合房产策划人员的资料 【2013房地产营销策划大全】 详情可以进入这个网址了解 希望你能够看一下,1993年11月22日,经上海证券交易所批准,大商股票在上交所挂牌交易。 1998年,大商集团被列为大连市惟一的全国大型商业企业。 2002年9月30日,大商

2、新玛特购物广场(抚顺店)开门纳客。 2006年4月,将河南省最大的购物中心郑州“金博大”收入麾下。 2010年销售861亿元,中国500强企业排名第86位。 麦凯乐、 新玛特、现代综合百货、千盛、NTS、大商超市、大商电器均为大商旗下商号。 大商地产是中国百货业规模最大的商业地产 解读: 1:大商集团早年开始注重企业品牌建设,企业立足长远发展,并非看重短期利益。 2:大商集团13年钱进入抚顺,在抚顺有较高的知名度。 3:大商集团有较强的社会影响力,具有较好的信用与资金实力。,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,距离沈阳45公里的重要能源型城市,市区

3、面积713平方公里,城市人口227万,城市概况,抚顺市位于辽宁省的东部,距省会沈阳市45公里,北与铁岭毗邻,南与本溪相望; 全市辖四区(新抚区、望花区、东洲区、顺城区)、三县(清原县、新宾县、抚顺县),抚顺经济开发区和抚顺胜利经济开发区两个开发区; 辖区总面积为11272.1平方公里,市区面积为713.6平方公里,全市总人口227万人,其中市区人口140万人; 抚顺全市有金属、非金属、煤炭三大类矿产资源,现已发现的矿产资源种类有34 种 。现已形成石化、冶金、装备制造、煤炭产业为支柱,体系完备、门类齐全的国家重要能源和原材料基地。,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目

4、发展战略,市场研究,截止2010年拥有壮大顺城区起重设备产业集群 、望花区再生纸产业集群和冶材产业集群、东洲区新材料和化工产业集群 、新抚区商贸集群等。 抚顺市现有抚顺市热电厂、辽宁发电厂、抚顺发电厂,总计年发电量100多亿千瓦时;中国石油抚顺石化分公司现有原油一次加工能力920万吨/年 ,拥有三大炼油厂、四大化工厂 ,以及两大钢厂。大型工厂从业人员是目前抚顺中高端房产的消费人群之一。 2010年将加快建设辽宁(抚顺)先进装备制造业基地,打造抚顺西部产业集群。随着产业西进,居住需求随之西移。,以第二产业为主,众多的产业集群和大型工厂,为区域房地产发展提供了大量产业客户群,产业结构,市场定位,项

5、目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,GDP与固定资产投资双增长,表明抚顺市房地产市场处于高速发展阶段,经济水平,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,现已形成四大居住区,本案所在的高湾区为休闲旅游居住区,由单一市中心核心区居住区渐次形成了以城东区域为代表的高端商住区、望花抚西新兴居住商贸区以及高湾生态居住区和李石新都市核心居住区; 城东区域已成为成熟的以高层板楼和多层洋房为主打产品的大型河景居住区; 望花抚西地区作为抚顺原有工业区正在通过改善区域环境和配套的完善成为新兴的大型居住区,但因区域内大型石化造纸企业过多,短

6、期内污染重不适宜居住的面貌难以改变; 高湾地区因原有的优美自然环境以及建成的大型人文景观如建荣皇家海洋世界等正在形成以生态度假为主题的休闲旅游居住区; 李石地区因浑南产业区的推进和政府机构的进驻,未来将发展成为都市核心商务居住区;,发展现状,四大居住区区分鲜明,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,城市扩容规划,本案,生态旅游功能区,现代产业与 人居功能区,2015年将全面实现沈抚同城,实施“两区两带”战略及西部沈抚同城新区、东部国家精细化工产业区、南环循环经济产业带、浑河生态商住景观带 ,为3-5年再造一个抚顺奠定基础。 巩固提升商贸服务业。全力推

7、进旺力国际商城、银江科技城等11个服务业重点项目建设。 推动房地产业快速扩张。建设以城东地区为中心的生活区和沈抚新城生活区 ,全年房地产开工259万平方米。 强力推进沈抚新城产业规模化发展。先进装备制造基地发展以石化通用设备、煤矿专用设备、新能源装备和特高压输变电设备为主体的先进装备制造产业集群,生态区围绕旅游和游乐设施发展房地产业。 沈抚新城定位:辽宁中部城市群的副中心,建成经济发达、社会和谐、环境优良、山水特色突出的宜居城市。 抚顺城市政治、文化、经济中心全面西移,将实现与沈阳同步发展及升级。 “一带”规划浑河生态景观带,赋予了本案宜居的自然景观。,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营

8、销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,交通,沈抚巴士线,沈抚轻轨线,沈抚铁路线,沈吉高速,半小时生活圈,随着沈抚新城建设,交通条件也将进一步改善,中心地带生活半径缩短。,沈抚 新城,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,沈抚新城是未来抚顺市居住和商业房产市场发展的主要区域,2009至今,20062008,20012006年,2000年以前,城市环境差,居住水平和舒适度低。,城市布局不尽合理,缺乏市政整体规划。老城改造缺乏成效。,沈抚同城化战略实施,李石新都市核心区建设大幅推进,以城东居住区老城改造已见成效。,举全市之力建设沈抚新城,加大招商引资,

9、吸引大型外域开发商和本土实力企业进驻新城,抚顺迎来大盘时代。,顺城区等老城区市政道路、街区改造持续进行,高湾等地配套建设进行。,老城区大规模改造,新城建设初见端倪,房地产市场发展,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,销售面积情况 2010年全市商品房销售面积212.31万平方米,同比增长34.91%,其中住宅销售面积197.6万平方米;商品房销售额77.54亿元,同比增长56.16%,其中住宅销售额69.01亿元;非住宅销售面积14.7万平方米,销售额8.53亿元。(全市各区域商品房销售面积对比情况及所占百分比见表1和表2) 表1:2010年抚顺市

10、各县区商品房销售面积对比 表2:2010年抚顺市各区县商品房销售面积百分比 根据表1和表2可以看出开发区和顺城区的销售面积之和占我市销售面积的63.36%,开发区销售面积超过顺城区,预示着随着沈抚同城化进程地推进,西部地区房地产销售步伐加快。,房地产销售概况,开发区已成为抚顺房地产市场交易量最大板块,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,城市向西,融入大沈阳,抚顺发展重心西移,沈抚新城逐渐成为抚顺经济活力中心; 坚持工业强市,切实转变经济增长方式,提高经济运行质量,全力实施资源型城市向资源深加工型城市转变战略,创建新的产业基地和新的经济增长区; 同时

11、,抚顺市市委等相关企事业单位整体搬迁抚顺西部,实现政治经济文化中心西移; 积极发展房地产行业,大力发展房地产行业投资,兴建大型设施完备的商业综合体,完善医疗、学校、银行、农贸市场等生活配套设施; 从而实现推动抚顺人口向西流动,促成沈抚同城,新经济产业带,倚靠浑河母亲河的宜居生活圈,沈抚新城新型经济体布局,为当地经济迅猛发展提供平台,区域发展,沈抚新城为重点发展区域,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,城市小结,抚顺地理位置优越,距离沈阳45公里,仅半小时车程; 市区面积和人口基数均较大; 拥有山峦、森林和浑河等优良自然景观; 城市能源丰富,拥有众多

12、的产业集群和大型工厂; 经济实力雄厚,为房地产市场发展提供了有效保障,同时也给区域带来了大量产业购房客户人群,目前房地产市场正处于稳定发展阶段; 重点落实“沈抚新城”规划,正逐步向商住旅游区转型,大力发展商业配套,提升区域居住价值,地理位置优越、景观资源丰富、较强购买力、规划转型的三线城市,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同,可以分为6大新城发展模式,新城发展模式,田园新城,产业新城,边缘新城,行政中心新城,国 际 案 例,Letchworth(英国,伦敦) Welwyn Garden City (英

13、国,伦敦),新城发展 模式,TOD新城,Port Sunlight (英国,利物浦) 筑波科学城(日本,筑波),Radburn(美国,纽约) 哥伦比亚新城(美国,马里兰州),千里新城(日本,大阪) 多摩新镇(日本,东京都) 沙田新市镇(中国,香港),Canberra (澳洲,堪培拉) Brasilia(巴西,巴西利亚),副中心新城,东京临海副中心新城(日本,东京) 拉德芳斯副中心(法国,巴黎),市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,新城发展研究,商贸项目32个 房地产项目18个 社会事业项目14个 工业项目196个,产业是按照规模经济和范围经济要求集

14、成起来的行业群体。因此产业的涵盖范围不仅指工业,还包括非工业,并且是由多个相对独立但业务性质完全一致的行业组成的,或者说是由分散在多个行业、具有同样业务性质的经济组织组成。,产业,产业新城,产业城是指以一种或多种产业为驱动力从而带动整个城市发展的新型发展模式。,沈抚新城属性,产业新城,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,新城发展研究,产业新城开发成功的关键因素,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,新城发展研究,典型新区发展的分析:,新城发展研究,无锡新区,西安高新区,苏州工业园,市场定位,项目核心问题确

15、定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,发展阶段,初步发展阶段,初步繁荣阶段,持续繁荣阶段,35年,58年,58年,拉动发展,发展周期,产业拉动,房地产拉动,服务业拉动,城市地位 发展历程,城市陌生区 认可度低,城市中心区 周边城市认可,区域中心区 本城市认可,城市功能,贡献度小,承担区域级功能,承担城市级功能,区域特征,路网形成,公交通车 标志物、绿化、广场 产业厂房、办公楼 简易商场、便利店 少量住宅及配套 人口稀少,办公楼、厂区形成 商业集群 医院、学校 公交体系 普通配套住宅 人口逐渐增多,行政中心或商务中心形成 星级酒店和写字楼 城市配套完善 大型综合性及特色商业

16、各式公寓、小户型 人口密集,新城发展到持续繁荣阶段,其最终必然会成为城市中心,承担城市综合功能,一般新城的发展历程都经历着三个阶段:初步形成段、初步繁荣阶段、持续繁荣阶段,新区发展历程分析,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,新城发展研究,产业新城发展成熟后最终表现形式:土地稀缺、产业高端、房地产繁荣、服务业成熟,发展阶段,初步发展阶段,初步繁荣阶段,持续繁荣阶段,土地,产业,房地产,服务业,价值较低,产业投产,产业升级,产业高端,缓慢发展,快速发展,成熟发展,起步发展,逐步完善,逐步繁荣,价值较高,价值稀缺,沈抚新城现处阶段,产业新城发展特征,市场定位,项目核心问题确定,产品策略,营销策略,项目研究,项目发展战略,市场研究,新城发展研究,产业新城成熟的最终表现:房地产、产业和服务业配套的完美结合,新城发展最终表现,1、产业的良好发展会对土地有提升作用,同时产业带来的人口会对居住及消费产生需求;

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