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1、本案之于城市发展的意义犹如： 2004年绿地世纪城挺进西高新CBD，一座新城，世界为之瞩目！ 2005年经发地产开山之作白桦林居，领袖经开区，开启经开区人居先河！ 2006年中海国际社区发力曲江，让大多数人定居曲江，掀起曲江移民潮！ 2007年中新浐灞半岛扛起浐灞生态区房地产半壁江山！,城市格局，高瞻远瞩,世园板块 崛起,2011年世界园艺博览会灞河水系千亩桃花潭 2万亩国家级湿地公园广运潭内陆博鳌欧亚经济论坛 F1摩托艇世界锦标赛丰富的土地储备和放量,创意长安，天人合一 城市与自然和谐共生,绿色的西安，世界的选择！,本案之于西安而言：,西安的浦东（上海） 西安的西溪（杭州） 西安的滨海新区（
2、天津）,本案之于世园板块而言：,西安未来发展的方向所在 西安下一个高新、下一个曲江 西安房地产运营的典范,聚焦本案：,世园板块的先行者 开发商的开山大作 区域城市化的战略引擎 “第一个吃螃蟹”的开发商/项目,核心问题梳理,城市热点板块（浐灞生态区）与新兴板块（世园板块），如何引爆项目？ 如何依托会展经济（2011世园会）实现借势造势？ 无品牌知名度与美誉度的开发企业如何运作项目？ 如何塑造项目的价值体系？,回溯城市热点板块与新兴板块拓荒者的足迹，伫立在先行者的肩膀审视项目成功运作密码。 解密四大城系、四大力作的开发策略，管窥本案发展定位和引爆策略。,市场格局,西高新开发区,曲江旅游文化区,浐灞
3、生态区,汉长安城、大明宫 历史文化区,城北经开区板块,城市中心区,曲江旅游文化板块： 借助文化旅游打造的西安最大的主题区域，目前已成为西安高尚生活区的代表，市场一路高歌猛进，成为人们最向往的区域。,汉长安城、大明宫历史文化板块： 经区域重新定位，政府重点打造的新历史旅游文化区，成为未来市场的热门。,经济产业开发区板块： 受经济技术开发区和市级行政中心迁移、地铁二号线、火车北客站等的影响，已成为西安新一轮房地产投资开发的热点区域。,西高新技术开发区板块： 西安CBD，目前西安房地产开发活跃的区域，西安开发量较大，人气最旺。近期政府加大高新区国家级产业示范区建设力度。,旧城区旅游商贸板块： 居住用
4、地逐渐减少，商业市场日渐发达。受到交通影响，并不适宜居住，政府规划也将此板块向旅游商贸方向发展。,浐灞生态区板块： 西安新兴且唯一的绿色生态板块，拥有全市面积最大的水资源，开发最晚，但最有开发潜力的板块，是西安未来人居发展的方向。,西安房地产市场格局,西咸板块：世纪大道沿线，大 盘云集，近期大动作出现。,人居发展方向,人居发展方向,世园板块,城市向东，生活向上,绿地世纪城,一、理念牌：CBD概念+人居理念+建筑理念+景观理念 项目规模：总占地1160亩，总建筑面积120万 项目区位：处西安高新区二次创业核心区位（高新新区） 打造团队：澳洲考克斯集团、美国洛翰、贝尔高林国际（香港）、加拿大泛太、
5、英国第一太平戴维斯 项目定位：集会展、酒店、办公和高档住宅、商业街区、大型购物场所等于一体，具有城市属性的大型综合物业，是西安CBD的重要组成部分,推广定位：西安120万首席国际亲水社区 主推广语：建筑新城市文明并且生活 入市推广语：一座新城，世界瞩目！ 策略核心： 板块运营，借力CBD，主打中央商务区概念；企业品牌驱动项目品牌，以品牌反弹产品，解决企业品牌、产品品牌落地，实现双管齐下。,白桦林居 公园生活牌：市府牌+公园生活 项目规模：总占地537亩，总建筑面积67万 项目区位：经开区东临文景路、西靠明光路，南北介于凤城八路和九路之间； 市政配套：800亩城市运动公园、交大试验中小学以及50
6、0米的文景商业街；五大组团：翠鸣园、沁园为小高层组团；果岭、兰溪为高层组团；阳光谷为花园洋房、小高层组团； 项目定位：经开区首席公园生活大盘 策略核心： 作为经开区首席公园作品，借力市政公园配套，主打“公园生活概念”，毗邻800亩城市运动公园，将“公园概念”发挥得淋漓尽致。以企业品牌（经发地产）、教育资源（3000余平米的白桦林居幼儿园，交大经发学校）、社区商业（文景路BLOCK商业街）为主诉求点，广告诉求“生,活化、情境化”，塑造成熟公园大盘形象。公园概念与公园生活贯彻始终。,中海国际社区 文化牌：品牌驱动策略+多元化产品组合策略+曲江文化品牌（板块运营） 项目规模：总占地1000亩，总建筑
7、面积135万 项目区位：西安曲江新区大唐芙蓉园北侧 产品概略：由观园、熙岸、铂宫三个子项目组成，涵盖高层、小高层、叠加、联排、双拼。 项目定位：千亩大盘，领居曲江 主推广语：让大多数人定居曲江 策略核心： 地产大鳄中海地产曲江首席大作，入市之初以“中海地产，百亿房企”强势品牌策略，注巨资入驻曲江，百亿造城；曲江作为陕西首席国家级文化产业示范区，已经成为西安人居的标杆和名副其实的“富人区”，定居曲江是一种荣耀，依托曲江城市功能、文化定位，以多组团、丰富的产品体系，稳健推进，塑造了西安国际化社区的典范。,中新浐灞半岛 强势自然景观资源牌：水文章+规模牌+价格策略 项目规模：总占地3854亩，总建筑
8、面积305万 项目区位：处浐灞生态区东湖路与浐河交汇处200米 自然人文景观：西临浐河，东接灞河；浐河桃花岛、2万亩国家级湿地公园广运潭、“内陆博鳌”的欧亚经济论坛永久会址、世界知名酒店品牌凯宾斯基酒店、F1摩托艇2007年世界锦标赛等。 项目定位：310万平米国际水岸新城 主推广语：一个来了就不想离开的新城 策略核心： 一个项目带动一个片区的典型代表，本案独立支撑了浐灞生态区房地产的半壁江山，是CBE房地产发展的动力引擎和核心支柱。立足区域强势自然人文景观资源，主打水文章，以规模优势撼动古城，并辅助颇具诱惑力的价格策略，成功实现项目大卖。,城市热点板块与新兴板块策划（规划）结论： 一、区域属
9、性：热点板块、城市新区、新兴板块 二、板块描述：新兴的、前瞻的、未来的、升值的；有待发展的、具备完善空间的、远景完善，短期欠缺；潜力、预期等。 三、切入点和发力点： 1、理念牌：CBD概念+人居理念+建筑理念+景观理念 2、产品策略牌：偷面积（赠送面积）、活性空间、多功能房 3、强势自然景观资源牌：水文章+规模牌+价格策略 4、公园生活牌：市府牌+公园生活 5、文化牌：品牌驱动策略+多元化产品组合策略+曲江文化品牌（板块运营） 6、异域风情牌：新加坡花园城市概念+板块运营（自然景观资源）+社区配套体系 四、运作共性： 内外兼修+秀外慧中 理念造势+板块运营+价值完善,三驾马车,浐灞508亩生态
10、大盘驱动之三驾马车，构建项目引爆策略。,项目引爆点,如何依托会展经济（2011世园会）实现借势造势？追寻世园会中国历程，点评昆明房地产世博园板块，直击中国第一大盘“滇池卫城”成功密码。,它山之石 可以攻玉,“99昆明世博会之于云南的意义，不单是关乎一个边疆省份能否代表国家成功举办一次国际性活动的问题，而是在于能否通过科学的策划整合云南省与国际、国内的各种相关资源要素，把世博会作为一个超级支点，用超绝的思路和经营手法作杠杆，借助这次机会撬动云南这个经济板块，在促成它的经济升级、转型的同时，亦为中国中西部地区社会经济的发展闯出一条令人耳目一新的超常规发展道路来。”,2011年世界园艺博览会申办成功
11、，让西安又一次成为举世瞩目的焦点。千年古都西安，将要成为世界园艺博览会的崭新平台，世界园艺博览会，给了西安走向世界的崭新历史机遇。 商子秦（著名作家，西安市文联秘书长） 对西安人（又岂止是对西安人）来说，2011是个值得期待的年头，是时，世界园艺博览会，将在这座历史文化名城闪亮登场。 2011，一个值得期待的年头。2011年世界园艺博览会，一次肯定将在西安的发展史上写下浓墨重彩一笔的国际盛会！ 商子雍（著名文化学者、西安市文联副主席）,滇池卫城：坐拥山水驾驭生活 开发商：昆明万达房地产有限公司 项目地址：西山区滇池国家旅游度假区红塔东路12号 产品类型：多层、别墅、电梯洋房 物业类别：别墅、花
12、园洋房 销售价格：电梯洋房起价5500元/平方米； 主推户型：110-140电梯洋房，180和270别墅 入住时间：最新一期发售的滟澜湾项目预计2010年11月份以前,滇池卫城总平图,滇池卫城位于滇池北岸兴体路与红塔东路交会口，坐拥滇池西山景观优越，交通便利，项目集旅游度假村、大型体育休闲设施、低密度产权式酒店和别墅于一体，是国际化的生态旅游居住城区。另外，项目还拥有18洞国际标准高尔夫球场，是昆明罕有的高尔夫景观社区。,滇池卫城鸟瞰图,一、交通条件极为优越丰富 双向八车道的滇池路、广福路，全线贯通的十里长街以及新昆洛路、新广福路、官南大道、南二环、南三环等多条城市主干道交会于此，红塔东路、昆
13、洛路、环湖高速正在建设，南三环立交、南亚立交正在建设，四通八达的交通网络让生活得以在繁华与宁静间轻松切换。,二、拥有强势的人文自然景观资源 六大省级机构迁入，不断涌现的楼盘给滇池路区域带来了巨大的人气。 目前滇池国家旅游度假区内聚集着昆明最丰富的休闲度假资源，从西贡码头美食街、云南民族村、红塔休育中心到西山、海埂公园。打造一场充满闲适的休闲盛宴。,畅销DNA解密,三、稀缺配套国际高尔夫社区 拥有国际标准的18洞、72杆、特色水域高尔夫； 作为人居金字塔的巅峰，是上流社会身份的象征，是领袖阶层悠然享受的世界级度假生活。,滇池卫城滟澜湾 外景图,依山傍水的社区生活本身成为一种极为稀缺的资源，而作为
14、极品的山水高尔夫大城更是稀缺中的珍品。,四、稀缺产品高性价比设计（注重产品创新） 以橡尚组团为例：德国平衡建筑设计理念，强调建筑与生活的平衡；规划产生层层变化的感觉，具有专属的印象；采用点、线、面结合手法，创造出风景丰富的院落空间；强调德国产品的精工血统和人性化的和谐，讲究人的生活品质和活动空间；建筑美学同建筑的目的性、经济性与精美直接联系，达到建筑形式和建筑功能的和谐结合。,以尚层组团为例：首提超空间电梯洋房概念，极具现代立体感的简约立体几何构图外立面，采用非对称法则，营造色彩柔和、外观时尚的建筑特征。 户型的灵活性及可改造性，户户均有大比率赠送面积。 户户均带有入户花园，大部分户型在入户花
15、园的基础上以错层式挑高露台设计来提升空间的高度和广度。,90左右的主力户型，拥有2到3个挑高露台，可尽享270度自然生态景观。全赠送的大面积6米高错层露台，加上灵活多变的可改造内阳台，业主可根据需要，将内阳台加以改造，两房变三房、三房变四房，改造后的产品与传统的三房四房在功能上没有任何区别，但使用空间却大大提升。 6米双高客厅设计。挑高6米的双高客厅，业主可根据需要，将客厅加以改造，一层变“双层”，户型实用面积瞬间增加，空间大得令人惊叹。而使用面积变大就意味着在一定程度上拉低了房价，实惠来得实实在在，不论是自住还是投资都极具吸引力。换个角度来说，即使不改造，拥有六米高的超豪华客厅，在一般的大社
16、区当中也是极为罕见。,五、万达集团强势品牌号召力 昆明万达房地产有限公司隶属大连万达集团，致力于开发“滇池卫城”项目。大连万达集团成立于1988年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产400亿元，年销售额300亿元，年纳税20亿元。万达集团在全国四十多个城市投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有的收租物业面积达到300万平方米。,滇池卫城之于本案的启示意义：,一、优越丰富的区位配套和自然人文资源（交通条件极为优越丰富、拥有强势的人文自然景观资源），以优质板块资源辐射周边及城区。整合休闲度假、体验旅游资源，打造复合地产。 二、稀缺配套国际高尔夫社区，塑造项目差异性，实现项目运作的“三个一工程” （第一性、唯一性、专业性）。 三、稀缺产品高性价比设计（注重产品创新），引导产品开发潮流（偷面积），开发适销对路的产品，变“量入为出”为“量出为入”。 四、整合资源，借力打力。比如万达集团强势品牌号召力的运用。,无品牌知名度与美誉度的开发企业如何运作项目？扬长避短，守正出奇
