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1、物业后期管理,part1,物业后期安全管理,物业装饰装修管理,part2,物业装饰装修管理,物业装饰装修的禁止行为和注意事项,物业装修案例分析,房屋装饰装修中的禁止行为,房屋外观,任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装修的活动中，不得破坏房屋的外观 严禁擅自改变房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色 严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸 严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体，未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞； 严禁搭建建筑物、构筑物，严禁封闭观景阳台、生活阳台，未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等； 严禁随意在外墙上安装空调外机，空调外机应安装在房
2、屋的预留位置上，或物业管理公司指定的位置上； 未经许可不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识； 严禁侵占公共区域的通道、露台和屋面，严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建； 严禁开挖地下室、打井。损坏物业共有设施、设备及场地。,主体结构,严禁擅自改变物业使用性质； 严禁擅自改建、重建建筑物及其附属的设施、设备； 任何装饰装修企业和个人在从事住宅室内装饰装修的活动中，不得破坏房屋的主体结构、承重结构和房屋基础，严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如因水电管线敷设，确须开孔凿槽，必须报物业管理公司，经物业管理公司审查同意后，并在物业管理公司工程技术人员的指导下进行施工； 严禁在
3、非承重楼面砌砖体（红砖、沙砖）隔墙； 严禁改变房屋的使用功能，严禁将没有防水要求的房间或阳台改做卫生间和厨房； 房屋装修如需变动房屋结构（建筑主体和承重结构）的，必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，其施工必须委托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。,矛盾,装饰装修案例分析,章某与于某为楼上楼下邻居，18楼的于某先行入住。19楼的章某正在装修时，楼下的于某发现自己的楼下漏水。没过几天，于某家放在柜子里的衣服受潮，卧室和客厅地板也开始漏水。于某于是到章某家交涉，发现章某正在将主卧室改造成一个装有冲浪浴缸和电泵抽水马桶的超豪华宽敞卫生间，而将原设计的卫生间改作它用。于某立即向物
4、业管理企业投诉，物业管理企业即向章某发出要求其整改的紧急通知，但章某只答应解决漏水问题而拒绝整改，于某便将章某和物业管理企业一并诉至法院，要求章某拆除卫浴设施、恢复原状，要求物业管理企业承担赔偿责任,案例分析,章某的行为违反了有关法律法规的规定。住宅室内装饰装修管理办法第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；第三十八条还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的处罚，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款。,章某的行为，影响了楼下于某对房屋的正常使用，违反了
5、法律规定的义务，依法应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。住宅室内装饰装修管理办法第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、停水停电、物品毁损等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。,物业管理条例第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。” 第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”这是为物业管理企业设定的一项义
6、务。本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相应的责任。 住宅室内装饰装修管理办法第四十二条也规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费用2至3倍的罚款。”,法院判决结果,法院判决支持了于某诉章某的诉讼请求，驳回了于某诉物业管理企业的诉讼请求。,风险防范,规避装修纠纷的关键是，物业管理人员应严格按照物业管理条例和住宅室内装饰装修管理办法的规定将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对发现的业主违规装修的行为及时的予以制止并向有关部门报告，但无权采
7、取强制措施，在此过程中，物业管理企业只要尽到了告知义务就可以了。,物业安全管理,安全事故防范,安全事故案例分析,相关的法律条款,物业安全管理,物业安全事故防范,1、排除影响物业安全的两大因素：,自然侵害因素：如大风刮倒广告牌、电梯故障等。物业应及时排除安全隐患，对自然灾害和无法立刻排除的隐患做到及时提醒的义务。,人为侵害因素：失火、盗窃、打架等。物业应对小区做好管理工作，按时巡查，尽量制止安全事故的发生，同时也规避自己的责任。,2、做好三个方面的工作，防范安全事故的发生：,治安管理：对违反治安管理条例的行为进行制止、对物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。,消防管理：预防和控制火灾的发生,
8、车辆交通管理：做好车辆停放和交通安全管理,安全事故案例分析,8月24日下午，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩 耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手 夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。 事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善 承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不 当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先 生向法院提起诉讼。,案例分析,庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所 用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的 过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司 不承担任何赔偿责任。,审理结果,
9、法院审理查明，某物业公司安装在小区内的4套石桌，桌面重达90 公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹 槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公 司发现其余三个石桌面也已松动才主动予以拆除。 此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、设计标准等有效证明。根据建设部发布的城市新建住宅小区管理办法的规定，小区管理是指对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项 目进行维护、修缮和整治。 中华人民共和国民法通则第126条规定： “建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、 坠落造成他人损害的，它的所
10、有人或者管理人应当承担民事责任，但能 够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为监护人，没有尽到监护 责任，也负有一定责任。 据此，法院判令某物业公司承担主要赔偿责任,该案例中，在物业管理区域内，物业公司未按照物业服务合同的约定及时发现并排查安全隐患，导致业主发生了人身安全事故，故应由物业公司赔偿主要责任。,物业安全管理相关的法律法规,物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好求助工作。,物业管理条例第47条规定：,物业管理条例第36条规定：,物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。,物业管理条例第46条规定：,对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。,物业公司如何规避风险,第二、明确约定物业秩序维护服务的责任。,第三、加强与公安机关的合作。,第一、切实履行物业管理服务合同。,第四、引入商业保险。,谢谢,THANKS！,
