2017年0705-石棉县地块市场调查报告

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1、雅安石棉县场调查报告 2017年7月6日 城市环境Part 1 城市概况 石棉县地处四川省西南部，雅安市最南端，东连汉源县、甘洛县，南接越西县、冕宁县，西依九龙县、康定 县、北与泸定县毗邻。距离省会成都365公里，距雅安市城区210公里。 石棉县于1952年建县，位于大渡河中游，地处雅安、凉山、甘孜交汇地带。全县幅员面积2678平方公里， 辖16个乡镇、1个街道，总人口12.4万，其中城镇人口达5万。 石棉是成渝经济区、攀西经济区和康藏地区的重要结合部，是内地通往凉山彝区和甘孜藏区的重要通道，是 川西交通枢纽次中心。便利的交通网络让石棉县成为了周边地区人流、物流的聚集点，来棉就医、就学、旅 游

2、、购物、经商和购房的人数呈增加之势。 交通规划 京昆高速雅攀段、国道108线、省道211线贯穿石绵县全境。 石棉县北距成都260公里、距雅安120公里； 南至西昌150公里；西至康定158公里； 距乌斯河火车站90公里； 距甘洛火车站42公里。 经济发展2016年经济指标 实现地方生产总值76亿元，增长8.1%； 实现工业总产值148亿元，工业增加值增长10.5%； 完成固定资产投资60亿元，增长6.1%； 社会消费品零售总额20.3亿元，增长11.5%； 城镇居民人均可支配收入25936元，增长7.9； 农村居民人均可支配收入10576元，增长9.2。 2015年，县域经济综合评价在全省18

3、3个县（市、区）中排第55位，在33个山区县中排第7位。 重要资源配套 酒店住宿： 石棉县自身旅游资源丰富，同时是成都、雅安与凉山、甘孜、西昌旅游线的重要中转点，因此酒店业 发达，目前各类型酒店超过150余家 三星级酒店包括：石棉大酒店 二星级酒店包括：石棉宾馆、大渡河酒店、紫金山酒店。 学校： 幼儿园石棉县幼儿园、朝曦幼儿园、金苹果幼儿园 小学新棉镇小学、华中科技大学校希望小学 中学七一中学、石棉县外国语实验学校 高中四川省石棉中学、石棉县名族中学 重要资源配套： 银行： 四川省农村信用社、石棉县农村信用社、中国信合石棉联社、 雅安市商业银行 中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国邮政储

4、蓄银行 医院： 二级医院石棉县人民医院 综合医院川矿医院、石棉县中医院、雅安市红十字会博爱医院、新棉镇医院、爱婴医院、石棉容 大医院。 社区医院：棉城社区卫生服务中心、石棉县安顺中心卫生院、石棉县回隆彝族卫生院 城市定位及规划 (20132030)城市总体规划 区域定位： 四川山区经济发展重要增长极、攀西战略资源创新开发试验先导区、成都平原经济区生态旅游目的地 规划理念： 安全为先、区域协调、统筹发展、产城融合和特色彰显 形象定位： 温泉阳光城、熊猫放归地 规划范围： 分为县域、城市规划区和中心城区三个层次: 县域：石棉县行政辖区，总面积2678.63平方公里 城市规划区：包括中心城区、石棉县

5、工业园区和安顺场AAAA级旅游区核区三个部分，总面积约23平 方公里。 中心城区：东以向阳、永和为界，西至县城西区，南抵广元堡，北至S211沿线，规划区面积拓展到9 平方公里，城市建设用地约5.16平方公里，规划容纳人口约6万人。 城市定位及规划中心城区发展规划 城市定位及规划旅游发展规划 楼市状况Part 2 房地产市场行情 整体态势：房地产开发起步较晚，住房保障体系以拆迁安置和保障性住房为主； 开发项目：商品房开发项目仅有位于岩子片区的“水天名城”、城东片区的“滨江新天地”和城区片区 的“时代华庭”三个开发项目（三个项目体量均不大），启动时间约在2011年左右； 价格走势： 住宅成交均价：

6、从2012年的2800元/平米，达到2017年的4200元/平米左右。 商铺成交价格：（老城区暂无一手或二手商铺可售） 滨江新天地：一楼价格18000-20000元/平米，三楼6000元/平米左右。 时代华庭：一楼8000-13000元/米 老城城：预计成交价在25000元/平米左右 产品形态：以24层、两梯6户居多，其次为7+1的多层产品，套型面积为85-120平米之间的两房和三房 为主。建筑风格为现代简欧为主。 房地产市场行情 主力户型：以85-120平米在两房、三房为主。 购买人群：石棉县与周边县相比，具有一定的交通、商贸、医疗、教育等公共事业服务优势，吸引了甘 孜州、凉山州和周边泸定、

7、汉源等县城的外来人口（占到30%），其余60%为本地刚需人群。 商品房供量和去化：三个开发项目整体量约1500套，自2012年开售，于2016年基本全部去化完（总去 化约4年时间），单个项目月均走量约10套左右。 租赁行情： 住宅：年租金8000-12000元/套左右（三室） 商铺：新建小区租金：20-50元/平米/月 老城区东风路二段步行街（最好口岸）：200元/平米/月以上 注：且县城基本无房屋中介机构，说明可转手房源少。 安置房赔付、分配对有限的刚性置业需求造成了很大的分流。 安置房“商品房”化 低价销售、扰乱价格体系，对未来商品房市场将造成一定影响； 安置房改革政策府正加对大棚户区改造

8、进度。未来将考虑将不再修建安置分配住房，而改为以货币 补偿安置的方式，以促进当地房地产市场的繁荣。 对未来市场的影响： 保障性住房对整体楼市的影响 石棉县位于地震多发地带，两次震后，政府大力推行棚户区改造和保障性住房安 置政策，具体落实情况为： 1.自安置房政策推行以来，已交付安置1000套左右。 2.目前新建了9栋安置房（全部为24层，2梯6户，带2-3层底商，约930套）已完工，待交付分 配。 3.分配后的安置房可以交易，但要5年后才能办证，交易均价在3300-4000元/平米左右。 石棉属于县级小城，沿大渡河两岸依山而建，土地资源稀缺； 政府在早些年疏于城市整体规划建设，任由当地居民自建

9、房，也出让了许多小地块用于当地居自建“小产 权房” ，修建层数多为3-5层，单套面积在200-500平米不等； 部分早期取得双证的住房或商业可以交易，未取得双证的则不能买卖； 早期修建的物业多为预制板材料，结构简单，抗震能力差，危险系数高。因而政府从近期年开始加大了棚 户期的改造力度，一方面进行开发用的的整治，另一方面完成拆安置。 自建房情况 5栋（4栋22层，1栋16 层共624套,2梯6户）已 经入住 2栋（22层，2梯6户） 共264套、未交付 2栋（22层，2梯6户） 共264套、未交付 3栋（22层，2梯6户）共396套、 未入住 1栋（22层，2梯6户） 共132套、未交付 5栋（

10、14层，2梯 6户）共420套 1栋（22层，2梯6户） 共132套、未交付 滨江新天地 2栋（22层，2梯6户） 共264套、已经入住 时代华庭 1栋（22层，共286 套）、已经入住 水天名城： 11栋（4栋18层共432套、2栋11层 共264套、5栋7层共210套）2梯6 户，合计906套。已经入住 本案 已开发商住楼 安置房项目 目标地块 （一号地块） 安置项目、已开发项目的位置示意 已安置保障房小区 已建成待分配安置房 已安置保障房小区 开发项目：水天名城 开发项目：滨江新天地 开发项目：时代华庭 2017年政府释放的土地信息情况 序号项目名称位置土地性质 占地规模 最大 容积率

11、最大 建筑密度 最小 绿地率 限高拟建面积备注 1西区商住项目 项目所在地紧邻石棉中学、联合小 学、西区幼儿园、赖宁广场、西区 菜市场， 商住用地14,850 3.535%25%60米51,975 2 石棉县向阳西区商住 项目 距雅西高速石棉互通仅900米，紧 邻草八牌小学、向阳拆迁安置房和 体育场， 商住用地13,300 240%25%24米26,600 3 岩子片区河北路地块 开发项目 所在地紧邻石棉七一中学、妇女儿 童专科医院、石棉县客运站等公共 服务设施 商住用地12,171 4.128%35%60米49,901 4 岩子片区棉砂坝大渡 河大桥地块开发项目 与城东片区仅隔一座大桥，紧邻

12、 “水天名城”房地产开发项目 商住用地13,837 328%35%60米41,511 5 石棉县旧城改造项目 (一号地块) 地块相邻石棉县医院、县幼儿园， 距新棉镇小学、菜市场、汽车站 商住用地26,875 3.2988,419 6 石棉县旧城改造项目 (二号地块) 地块位于石棉县老城区（滨河路二 段），距高速路出口2.5公里，为 原四川石棉矿矿部区域， 商住用地39,324 1.3151,670 商业可建面积28080平方米 住宅可建面积21290平方米 合计120,357 310,076 本案 新推地块 项目五：目标地块 （一号地块） 2017年政府释放的商住土地位置 项目一：西区商住 项

13、目 项目二：石棉县向 阳西区商住项目 项目三：岩子片区河 北路地块开发项目 项目四：岩子片区棉 砂坝大渡河大桥地块 开发项目 项目六：石棉县旧城 改造项目(二号地块) 项目五：目标地块 （一号地块） 项目一：西区商住 项目 政府近期释放的土地信息项目一：西区商住项目 本案 新推地块 地块周边情况 根据城市总体规划西区片区功能该区定位为行政、办公、文体、商贸为主的功能复合 区，目前已配套完善基础设施，项目所在地紧邻石棉中学、联合小学、西区幼儿园、 赖宁广场、西区菜市场等。 地块控制条件及规划意向 目前该地块规划为商住用地。总用地面积14850平方米，容积率不大于3.5，建筑密度不大于35%，绿化

14、率不 小于25%。 本案 新推地块 项目五：目标地块 （一号地块） 项目二：石棉县向 阳西区商住项目 地块周边情况 向阳西组团位于石棉县中心城区大渡河河谷东部，岩子组团以东，向阳东组团以西，与川心店组团和 草八牌组团隔河相望。属于总体规划确定的东部旅游及产业综合发展片区的中心组团，城市的副中心， 主要承担旅游商业服务、体育、居住配套区等功能。项目所在地距雅西高速石棉互通仅900米，紧邻 草八牌小学、向阳拆迁安置房和体育场，是石棉县对外展示和旅游接待服务窗口，商业服务价值突出。 政府近期释放的土地信息项目二：石棉县向阳西区商住项目 地块控制条件及规划意向 目前该地开发条件成熟，水、电、路、通讯等

15、基础设施配套完善，总用地面积13300平方米，容积率不大于 2.0，建筑密度不大于40%，绿化率不小于25%。 本案 新推地块 项目五：目标地块 （一号地块） 项目三：岩子片区河 北路地块开发项目 政府近期释放的土地信息项目三：岩子片区河北路地块开发项目 地块周边情况 岩子片区位于城东片区沿大渡河下游，大渡河北侧，与川棉片区隔河相望，修建性详细规划范围总面 积约38.2公顷，定位为县城休闲娱乐服务中心，水电文化展示窗口，集居住、娱乐、商业购物、生态 保护、交通集散功能为一体的滨水综合服务区。项目所在地紧邻石棉七一中学、妇女儿童专科医院、 石棉县客运站等公共服务设施，配套基础设施完善，该片区为我

16、县重点打造的城市副中心，将极大的 疏解老城区人口，房地产开发潜力巨大。 地块控制条件及规划意向 目前该地开发条件成熟，水、电、路、通讯等基础设施配套完善，总用地面积12171平方米，容积率不大于 4.1，建筑密度不大于28%，绿化率不小于35%。 本案 新推地块 项目五：目标地块 （一号地块） 项目四：岩子片区棉 砂坝大渡河大桥地块 开发项目 地块周边情况 岩子片区位于城东片区沿大渡河下游，大渡河北侧，与川棉片区 隔河相望，修建性详细规划范围总面积约38.2公顷，定位为县城 休闲娱乐服务中心，水电文化展示窗口，集居住、娱乐、商业购 物、生态保护、交通集散功能为一体的滨水综合服务区。项目所 在地与城东片区仅隔一座大桥，紧邻“水天名城”房地产开发项 目，配套基础设施完善，作为岩子片区与老城区最近的地块，房 地产开发潜力巨大。 政府近期释放的土