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1、物业管理基础知识第一章 物业管理基础知识概述 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理推行的是业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，物业管理和服务的对象是物业及物业的业主和使用人。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化的经营管理模式，最终实现社会效益、环境效益和经济效益相统一的管理目标。 本章从阐述物业及物业管理的基本概念着手，着重论述物业管理的概念、内容及作用，目的是使读者对物业管理有一个总体认识。 第一节
2、 物业及物业管理的概念 房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，随着房地产业的发展而带来的对物业管理业务的需求已经摆在开发商和业主面前，对这一部分经济资源进行有效的管理和经营是一个不容回避的现实问题。国际上通行的物业管理已经运行了一个多世纪，而中国的物业管理服务是在改革开放、实行社会主义市场经济以后才出现的。物业管理在中国是蓬勃发展的一个新兴行业，是正在发展完善的新生事物。结合目前许多物业管理企业的成功经验，对物业管理的理论进行探讨和挖掘，对于形成科学合理的、有中国特色的物业管理理论和方法，是一件十分有意义的工作。 一、物业的概念 (一)“物业”一词的起源 20世纪50年代初
3、，香港快速发展的楼宇物业使开发商开始从提高楼宇管理质量方面下功夫，他们从英国聘请专业化的房屋管理经理，逐步摸索出一套切合实际的、与房地产开发相对独立的管理方法，形成物业管理行业。中国实行改革开放以后，“物业”一词首先由香港引入到深圳等沿海地区，又从沿海地区传播到内地。物业是指以土地和土地上的建筑物形式存在的不动产，但是由于对物业管理行业性质认识上的偏差，以及受我国传统的房地产管理体制的制约，没有把物业管理作为一个独立的行业来看待，认为物业附属于房地产，无法单独从房地产业中剥离出来。因此，我国的物业管理理论探讨落后于物业管理的实践总结物业管理企业在物业管理方面的成功经验，对这些经验和做法从理论层
4、面上进行系统化、规范化、科学化的总结和完善，给予物业管理以相应的地位是本书编写的任务之一。 (二)物业的概念 “物业”一词是由英语词汇“property”引译而来的，其含义为：“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中我们所称的“物业”是物业的一种狭义范畴即指各类有价值(经济价值和使用价值)的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地等物业可以是未开发的土地，也可以是整个住宅小区或单体建筑，包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库等等。物业的概念可大可小，一座大厦可以称作物业，一个住宅小区也可以称为物业。对物业所包括内容的理解不同，
5、会带来对物业的狭义、广义的理解，或称为微观物业和宏观物业。根据目前许多物业管理企业所开展的业务范围，物业的概念在逐步扩大，例如：学校、医院、园林等也属于物业的范畴。 肘物业一词无论怎样理解，它应该包括的内容有： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的房屋； (2)与上述房屋相配套的设备和市政、公用设施； (3)房屋的建筑实体和与之相连的场地、庭院、停车场、区域内的非主干交通道路； (4)一切与房地产有关的、可被人们使用的建筑物、构筑物以及相关场所； (5)与物业有关的文化背景、外在景观、配套服务和与物业有关的各种权利。 在进行“物业”概念的辨析时，同时要分清物业与房地产，物业与不动产
6、等概念的区别和联系。 (1)在所谓领域上的区别 房地产一般是广义上的对房屋开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常用的概念；不动产般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；物业一般在描述房地产项目的使用，是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。 (2)适用范围的区别 房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；不动产一般在法律范畴使用，用以研究该类型财产的权益特性和连带的经济法律关系；物业一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，般是
7、指具体的房地产。 从物业与房地产、物业与不动产等概念的联系来看，房地产是指房屋、房基地以及附属土地，其中包括以土地和房屋作为物质形态的财产和由此形成的所有权、使用权、租赁权和抵押权等财产权益。不动产是指土地以及附着在土地上的人工构筑物和房屋等位置固定、不可移动的财产。物业是指以土地和土地上的建筑物、构筑物形式存在的不动产。 经过以上的研究，我们可以对物业下这样一个定义：物业是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。 (三)对物业概念的拓展性思考 物业有大小之分，小的物业可以特指某一个楼房甚至其中的一个单元，而大的物业可以是对一切在使用中的房屋建筑物、构筑物、设施或相关场地的涵盖。站在宏观角度
8、对“物业”这一概念给子创新和拓展，可以对物业管理业务范围作新的界定：物业首先是人与人关系的界定是对房屋(住宅、写字楼、商铺、宾馆等)及其他经营场所中所发生的委托方与被委托方即买方和卖方关系的一种界定，是一种特殊商品使用功能的人格化、精神化、情感化和法制化的延续站在这一角度，整个国家、整个城市就是一个大物业。这一概念，使物化的静态物变为人格化的动态物，给无生命的房地产注入经济关系并使之人性化、情感化。这种对物体的超常规理解使物业这依附于房地产的概念扩展到社会财富，涵盖了能够为人们 第二章 业主自治组织 第一节 业主与业主大会 一、业主 按照物业管理条例规定，房屋的所有权人为业主。一般是指拥有物业
9、所有权的房地产开发企业和购房人及与购房人长期共同居住的自然人。 业主是物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人，是物业的主人，是物业管理权的主体。业主有权直接参与物业管理区域内的物业管理活动，即业主的自治自律管理。 (一)业主的权利 业主在物业管理活动中，享有下列权利： (1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； (2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； (3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； (4)参加业主大会会议，行使投票权； (5)选举业主委员会委员，并享有被选举权； (6)监督业主委员会的工作； (7)监督物业管理企业履行物业服务合
10、同； (8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； (9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； (10)法律、法规规定的其他权利。 (二)业主的义务 业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守业主公约、业聿大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5)按时交纳物业服务费用； 6)法律、法规规定的其他义务。 二、业主大会 业主大会是代表和维
11、护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。 (一)业主大会的组成 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 (二)业主大会的职责 业主大会应履行下列职责：
12、(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (3)选聘、解聘物业管理企业； (4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 (三)召开业主大会 1业主大会的筹备 业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业土代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业
13、主大会筹备工作，筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。 筹备组应当做好下列筹备工作： (1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； (2)参照政府主管部门制订的示范文本，拟定“业主大会议事规则”(草案)和“业主公约”(草案)； (3)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； (4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单； (5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会
14、议，并选举产生业主委员会。 2业主投票权的确定 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。 业主人会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加。 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。业主大会作出制定和 第三章 物业管理企业 第一节 物业管理企业的设立 物业管理企业设立的第一步就是机构建设，这是保证物业管理企业正常运转、承担和完成各项业务的前提，也是重要的基础性工作。物业管理企业应依法成立并必须经有关部门的资质审查。物业管理企业的机构设置与部门职能的划分，除了要考虑企业的
15、业务量及业务复杂程度外，更重要是要体现人员精干、工作高效的原则，从而使企业充满活力并具有竞争力。 一、物业管理企业的组建 (一)物业管理企业 物业管理企业是指按合法程序成立并具有相应资质条件的经营物业管理业务的企业型经营实体，是独立核算的企业法人，有经主管部门批准认可的管理章程，能独立承担民事和经济法律责任。 物业管理企业的主要职能是遵照国家有关法律法规，运用现代管理科学和先进的维修养护技术管理物业，妥善处理业土的投诉，有效地维护业上合法权益，为业主和使用人创造一个优美、舒适、安全的居住和工作环境。它已经从简单的设备维修及保安保洁等基本功能的执行者，演变成住宅文化的参与者，综合环境的营造者，功能服务的维护者和售后信息的沟通者。 物业管理企业的成立须按照一定的程序报批，在物业管理企业领取营业执照后，应向当地物业管理主管部门办理资质核准手续。在现实中，物业管理企业有多种划分方式： 1按照物业管理企业的运行机制的不同可以分为以下几种类型： (1)
