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1、3 1 4 江苏省土地学会2 0 0 3 年度土地学术年会论文集 张家港市城市基准地价成果应用建议 浦正新1 施飞2 ( 1 张家港市正泰地产公司 苏州2 1 5 0 0 0 i2 张家港市国土资源局 苏州2 1 5 0 0 0 ) 张家港市城市土地价格调查工作从2 0 0 2 年3 月开始，通过近三个月的外业调查，对商业、住宅、工 业等近5 0 0 0 个样点进行数据采集，目前数据内部处理已基本结束，现就这次调查成果中城市基准地价 的应用谈一点粗浅的建议。 1 成果内容 张家港市城市土地价格调查工作所完成的成果主要包括三个方面，即土地定级成果、基准地价评 估成果和地价动态监测体系成果。 其中
2、基准地价评估成果有：1 商业用地、住宅用地、工业用地级别价；2 商业用地路线价、住宅用地 区片价、工业用地区片价；3 1 9 9 8 年1 月1 日至2 0 0 2 年1 月1 日地价指数；4 路线评估商业用地宗地 地价修正系数表；5 住宅用地区片价评估住宅用地宗地地价修正系数表；6 工业用地区片价评估工业 用地宗地地价修正系数表；7 级别基准地价评估宗地地价修正系数表；8 商业用地、住宅用地、工业用 地基准地价图；9 基准地价评估技术报告。 本次评估的基准地价是指在目前土地开发现状条件为设定土地开发条件的前提下，各级别、各区 段土地使用权法定最高出让年期的平均价格。土地取得费、宗地红线外土地
3、开发费和宗地红线内土地 平整费、利息、利润和土地增值收益的平均标准已在基准地价中得到体现。基准地价包括了商业、住 宅、工业用地级别基准地价和区段基准地价，宗地地价修正体系也包括了商业、住宅、工业用地级别基 准地价评估宗地地价修正体系和区段基准地价评估宗地地价修正体系，各类基准地价的差异较大，修 正方法和系数也不同，故在进行宗地价修正时，应选择合理的基准地价和宗地地价修正体系。 2 成果应用范围 本次工作成果为张家港市市区深化土地使用制度改革，培育、规范、调控土地市场，优化土地利用 结构，科学合理地配置土地资产提供了丰富、详尽、现实的基础资料。其应用范围有以下几方面： 2 1 宏观调控土地市场、
4、指导地产交易 由于土地市场的特殊性和我国土地管理现行政策的局限性，目前土地交易市场尚处于一个待完 善、待规范的状态。主要表现在：( 1 ) 国有土地资产通过市场配置的比例不高；( 2 ) 土地隐形交易仍然 存在；( 3 ) 政府在出让土地的过程中，由于没有合理的基本价格，使得应由国家取得的土地收益流失到 少数单位和个人手中；( 4 ) 二、三级市价格可比性较差，交易双方难以准确把握交易价格信息；( 5 ) 政府 对土地使用权的转让实行优先购买权没有合理的价格标准。建立了基准地价及宗地地价修正体系以 后，政府管理部门可利用基准地价及宗地地价修正体系迅速快捷地把握地价的大致水平，指导交易活 动，规
5、范交易行为。这对于制订合理的地价政策、建立正常有序的地产市场将起积极作用。 2 2 运用经济杠杆管理土地 随着土地使用制度改革的不断发展，张家港市土地的出让、转让、出租、入股、抵押等土地经济活动日 益频繁。通过土地级别的评定，基准地价、标定地价的评估，能为土地出让、转让、出租、入股、抵押等土地 交易活动计算土地价格或租金提供基础资料和参考依据，能使经济手段管理土地的多项措施得以落实，更 有效地管理土地市场。基准地价及宗地地价修正体系的建立能使政府根据土地不同区位、使用性质和供 求状况等因素，确定土地出让的基础价格。另外，在土地出让过程中，还可以基准地价为依据，按不同行业 的产业政策，实行不同的
6、地价政策。这对城市经济的协调均衡发展起着较大的推动作用。 土地市场类3 1 5 2 3 合理确定土地税费标准 根据国外经验，地产税都是从价征税，我国目前由于缺乏价格标准，尚未达到这一步，土地使用税 征收税额偏低，且不能体现出土地收益级差，远不能达到利用税收这一经济杠杆调节土地利用和级差 收益的目的。因此，科学、合理、公开的基准地价可为科学征收土地税费等提供依据。 2 4 为显化企业土地资产提供依据 目前大多数企业帐面资产中包括的土地资产部分，有些仅是当时的征地费，不能反映土地资产的 现值。为正确反映企业中土地资产的现值，正确衡量企业经营管理水平和发挥土地资产效益，有必要 按标定地价对企业土地资
7、产进行显化。特别是当前企业改制过程中，企业兼并、租赁、拍卖、合资过程 中，一般都涉及土地使用权的转让、出租、抵押、作价出资等土地资产处置方式，依据基准地价和宗地地 价修正体系显化具体宗地的土地资产量是十分必要的。 2 5 为合理配置土地资产、优化土地利用结构提供依据 在基准地价和宗地地价修正体系建立后，政府可利用地价的经济杠杆作用，合理配置土地资产，优 化土地利用结构，促进城市土地市场健康、有序地发展。投资者和土地使用者能及时了解不同地段、不 同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租的能力调整土地利用方式，以达到城市 土地合理利用和流转。 2 6 为制订协议出让国有土地使用权最低
8、价提供依据和参考标准 国务院国发 2 0 0 1 1 5 号文指出“凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规和统一的标准，尽 快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新。要根据在基准地 价和标定地价，制定协议出让最低价标准。基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执 行并向社会公开，各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地。”本次评定的基准地价和宗地地 价修正体系为制订协议出让国有土地使用权最低价提供了技术依据和参考标准。 3 成果应用建议 为了更有效地利用本次工作成果，强化国有土地资产管理，培育发展土地市场，高度垄断一级市 场，搞活、调控二级市
9、场，针对张家港市市区的实际情况，我们对基准地价成果应用提出如下建议。 3 1 向社会公布土地级别和基准地价 公布地价是许多国家完善地价管理的通行制度，加强土地价格的透明度，有利于土地交易市场的 规范化。公布土地级别和基准地价可使投资者了解土地质量和地价水平，选择合理的投资方向和地 点；同时，可以增强政府办事透明度，发挥政府对地价的调控和指导作用。 建议以土地级别图和基准地价图的形式向社会公布土地级别和基准地价。公布基准地价时，必须 考虑到土地市场情况和张家港市的地价管理政策，可高于或低于评估价格。以后视地产市场情况调 整，逐步接近评估价格。 3 2 制订并出台地价管理政策 政府按照“宏观管严、
10、微观搞活”的原则，高度垄断一级地产市场( 土地使用权出让) ，放开搞活二、 三级地产市场( 土地使用权转让、出租和抵押等交易行为) ，制订合理的地价管理政策，建议制订地价政 策对应包括下列内容：( 1 ) 地价体系、地价评估程序、地价评估方法、评估收费标准、地价评估的法律责 任；( 2 ) 土地级别和基准地价公布周期；( 3 ) 政府实施优先购买权的条件，增值税费的收取标准；( 4 ) 标 定地价和市场交易价登记制度；( 5 ) 控制地价暴涨或暴跌的措施；( 6 ) 年地租标准和收取办法；( 7 ) 抵押 贷款时抵押总值与标定地价的关系和标准；( 8 ) 采取优惠出让地价的条件和划拨土地使用权
11、土地资产 注入企业资产的办法；( 9 ) 土地使用权出让金、转让增值税费等土地收入的收取办法和使用规定：( 1 0 ) 地价动态监测制度。 3 3 正确理解基准地价内涵 本次评估的基准地价内涵是指在评估基准日2 0 0 2 年1 月1 日张家港市区内各级别商业、住宅、工 3 1 6 江苏省土地学会2 0 0 3 年度土地学术年会论文集 业用地在达到本次估价设定的土地开发水平条例上，法定最高出让年期国有土地使用权的平均价格。 在国有土地使用权出让和使用基准地价评估宗地地价时，应根据不同情况修正基准地价内涵。 ( 1 ) 当国有土地使用权出让和评估的宗地地价设定开发水平与本次估价设定的开发水平一致
12、时， 可直接引用基准地价。 ( 2 ) 当国有土地使用权出让和评估的宗地地价设定开发水平与本次估价设定的开发水平不一致 时，应在基准地价中扣除或加上开发费用差异及其利息、利润。 ( 3 ) 基准地价的评估基准日为2 0 0 2 年1 月1 日，在宗地地价的基准日与基准地价基准日不一致 时，应用地价指数进行期日修正。 ( 4 ) 基准地价对应的土地使用年期为各类用地的法定最高出让年期，如评估的宗地地价的使用年 期与该类用地法定最高出让年期不一致时，应进行年期修正。 ( 5 ) 基准地价是规定容积率下的地价，如评估的宗地容积率与基准地价规定的容积率不一致时，应 进行容积率修正。 3 4 正确应用宗
13、地地价修正体系 基准地价体系包括了各土地级别商业、住宅、工业用地基准地价，商业用地基准地价由路线价、级 别价组成，住宅用地地价由级别价、区片价组成，工业用地亦表现为级别价、区片价。各类基准地价的 差异较大，修正方法和系数也不同，故在进行宗地地价修正时，应选择合理的基准地价。 ( 1 ) 对于商业用途宗地，若是面临主要商业街道，并有路线价，应按路线价修正体系进行修正。 对于无路线价的商业用地则采用商业用地级别基准地价和宗地地价修正系数表、修正系数说明 表，在级别基准地价的基础上修正。 ( 2 ) 对于住宅用途宗地，对于位于住宅区片价区段范围的宗地，应用住宅区片基准地价及其修正系 数；对于无区片价
14、的住宅用地在级别基准地价的基础上，采用住宅用地宗地地价修正系数说明表进行 修正，修正方法同商业用地。 ( 3 ) 对于位于工业区片区段范围内的宗地，应用工业区片基准地价及其修正系数；对于无区片价的 工业用地，在级别基准地价的基础上，采用工业用地宗地地价修正系数表和修正系数说明进行修正，修 正方法同商业用地。 3 5 定期更新基准地价成果 基准地价是在一定的社会经济条件下测算出来的，随着城市人口的增长，社会经济发展和城市用 地结构变化，也发生相应变化。因此，为使土地估价成果符合客观实际，保持地价成果的现势性和成果 应用的永续性，应建立地价动态监测网络，定期( 可按季、半年、年) 或不定期地核查、
15、测算监测点的市值 地价，及时准确地掌握全部或局部区域的地价动态变化状况，调整基准地价，更新成果。 3 ，6 正确区分基准地价在不同地段的作用 基准地价表现为路线价、级别价、区片价等不同形式，是一种平均价格，同一基准地价，在不同地段 的作用是不同的，必须进行正确区分，充分发挥基准地价的作用。 ( 1 ) 对于已完成旧城或新近开发的地段，基准地价主要作用在于它是制订补交出让金、土地增值 税、地租、土地作价入股的标准，因此，可按下列状况分别对待：正在使用的土地原属行政划拨的，可 采用：企业补交土地出让金、收取年地租、把应补交的出让金作为政府对企业的投入，政府每年按股取 得股息三种办法处理。对将发生转
16、让的土地，采用：补交土地出让金、收取土地增值税( 地价发生增 值的) 的办法处理； ( 2 ) 对即将进行旧城改造或开发的地段，基准地价的主要作用在于它是制订交易底价的标准。在 这些地段，应根据基准地价，制订出合理的交易底价，在城市总体规划的指导下，尽量通过招标、拍卖方 式进行交易。 3 7 依据土地估价成果进行土地资产评估 随着社会主义市场经济的发展，中外合资、合作、股分经营等多种经济形式的涌现，以及承包、租赁 土地市场类 3 1 7 等多种经营方式的兴起，土地资产作为重要的生产要素，以各种形式在企业和不同所有制性质的经济 组织之间流动、组合，这已成为正常的经济活动，因此，土地资产评估成了一项必不可少的工作。这次 土地估价确定出的基准地价和评估宗地地价的修正系数为土地资产的评估提供了根据和方便。因此， 有关部门在开展土地资产评估工作中，可应用这次土地估价的成果，提高土地资产评估的质量，加快土 地资产评估的速度。 土地管理部门应根据本次估价确定出的基准地价和宗地地价修正系数，对地产估价机构提供的土 地估价报告进行审核，如发现评
