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1、. 地 块 篇 . 市 场 篇 . 定 位 篇 . 产 品 篇,. 地块篇,东井村40号,SWOT分析,发展难点,项目位于栖霞区东井村40号，目前项目周边多为90年代的住宅小区，生活配套齐全，紧邻地铁站，交通便利。,相识恒基东井村40号,项目经济指标,PS：90平米以下的户型总面积不得低于项目总建筑面积的45%,相识恒基东井村40号,项目位于南京第三商圈中央门商圈附近，周边生活配套成熟，附近有工商银行、中国银行、建设银行等多家银行，红山医院、迈皋桥医院等医疗设施，好又多超市迈皋桥店距项目200米，附近1公里范围内分布多家集休闲娱乐为一体的酒店会所。,项目交通优势明显，地铁1号线红山站距项目10
2、0米，8路、30路、54路、64路、72路、76路、77路等多条公交线路在项目周边停靠；由和燕路向东可上长江二桥及沪宁高速，向西可上长江大桥，外出方便；南京火车站、中央门汽车站亦距离项目1.5公里，对外交通四通八达。,项目周边状况,相识恒基东井村40号,Strength项目优势,生活配套成熟 交通优势明显 周边自然环境优美 开发公司品牌效应 恒基兆业是香港知名房地产建设集团，旗下开发了众多知名的房地产项目，具有较强的品牌号召力。,东井村地块SWOT分析,Weakness项目劣势,周边看相较差 项目地块不临主路，处于居民区的包围之中，且周边多是看相较差的居民楼，影响了项目的档次。 商业配套档次低
3、 项目周边商业氛围不浓，且档次不高，多是一些大排档，对项目提升形象带来较大难度。 教育资源相对不足 项目周边知名的中小学较少，只有燕子矶中学尚数较好的学校，而实力仍显不足，缺乏吸引力。 项目楼面地价高 项目楼面地价要高于周边地块楼面地价1000元/平方米以上，市场风险大。,东井村地块SWOT分析,Opportunity项目机会,城中板块物业的升值保值价值 城中土地资源的日益稀缺，城中物业的保值升值的价值日益彰显。 城北板块被低估 城北板块的市场价值被严重低估，其价值必将会得到进一步释放。 地铁物业的升值价值 项目地处地铁沿线，是名副其实的地铁物业，具有较强的升值潜力，会吸引市场的关注目光。 城
4、北板块存在对高端物业的需求,东井村地块SWOT分析,Threat项目威胁,国家宏观调控政策影响 国家对房地产市场宏观调控的力度加大，房地产市场观望气氛浓厚，发展前景尚不明朗。 市场潜在竞争激烈 项目周边未来上市量较大，同时南京主城内中高端项目较多，潜在竞争激烈。 置业观念阻碍 项目所处的城北板块在南京购房者的观念中整体层次不高，价格处于城中房地产市场的谷底，目前虽有万科红郡高端项目的出现，但板块形象及价格的提升仍有待时日。,东井村地块SWOT分析,S(strength),生活配套成熟 交通便利 自然资源丰富 企业知名品牌,W(weakness),周边看相较差 土地成本高 商业档次不高 周边教育
5、配套水平较低,O(opportunity),城中板块的升值保值 城北板块的升值潜力 地铁物业的升值价值 城北板块存在高端物业需求,T(threat),国家宏观调控政策影响 市场潜在竞争激烈 置业观念阻碍,现,状,未,来,强化优势 弱化劣势 把握机会 规避威胁,东井村地块SWOT分析,通过以上对项目的SWOT分析，我们可以发现项目发展存在以下难点：,城中生活配套成熟区,周边生活、商业、教育层次不高,楼面地价决定高端价位,周边看相较差的居民楼包围,恒基公司品牌价值高,恒基公司在南京缺乏品牌号召力,城中土块资源日益稀缺,城北板块价格仍处谷底,矛盾,地块发展难点分析,如何破解项目难点？,两个突破点,找
6、准市场定位,走产品创新之路,找到市场空白点，差异竞争,在产品上下工夫，做到人无我有，人有我优,. 市场篇,宏观经济分析 主城区市场分析 城北区域市场分析 区域重点个案分析 区域土地市场分析,宏观篇,南京市经济发展状况 南京市商品房市场发展状况 目前在售中高端项目特点 外地知名开发企业南京项目特点,中观篇,城市北区域市场发展状况 区域市场现状 区域土地市场分析,微观篇,个案分析,区域市场总结 未来发展研判,市 场 篇,20032007年南京市地区生产总值年增幅始终保持在15%以上，年平均增幅为15.62%，明显高于国内生产总值（年均增幅为10.6%）平均增幅。可以看出，南京市近几年经济发展速度较
7、快，处于稳步上升的态势。,南京楼市发展解读,南京市经济发展状况,2007年南京市商品住宅房供应量为12万套，成交量为9万套（1001万），较06年增长14.95 ，商品住宅房市场呈供需两旺势态。2007年南京市商品住宅房成交均价为5520元/，较06年上涨980元/，加权均价为6134元/，增幅为32。 受宏观政策持续性影响，08年一季度全市商品住宅房成交10150套，较去年同期减少46，但成交均价为5807元/，较去年同期增长20.2，增幅明显。,南京楼市发展解读,南京市近几年商品住宅房成交状况,07年全市商品住宅房总成交量为92523套，成交量主要集中在江宁、浦口、河西板块，三大板块成交量
8、占全市的65.06。07年城北板块商品住宅房成交量占全市的8，市场占有率基本与06年持平。 08年一季度，城北板块商品房成交量为562套，占全市成交量的5.5。,全市商品住宅房分板块成交状况,南京楼市发展解读,2007年全市商品住宅房成交均价增幅为21.59。本年度城北板块商品住宅房成较均价为6732元/，较上年增长22.4。超过全市平均增幅。,各板块价格水平,南京楼市发展解读,目前在售中高端项目特点,1、分布特点：大多分布在城中、城东、城南以及河西奥体板块。 随着南京传统的中高端物业聚集区紫金山月牙湖的开发接近尾声，目前南京的中高端物业主要集中在城中、城东、城北滨江以及河西奥体新城板块； 2
9、、产品特点：多注重产品的高舒适性 针对高端客群重视私密性的需求，重金打造景观、配套，为业主提供高品质享受，创新户型结构，如入户花园、环保节能等，以大户型住宅为主，面积区间从98200，部分项目为精装修。 3、价格特点：以高单价高总价筛选中高端客户群 目前单价集中在1500020000元/，总价约在150300万之间。,南京楼市发展解读,从2001年万科进军南京开始，目前在南京已集中了万科、万达、招商、中海、雅居乐、金地、新世界、仁恒、世茂等全国知名房地产企业。 1、分布特点：城中、城东及河西地区 外地知名开发企业在南京项目多集中在城中、城东及河西地区，尤其是河西，众多开发名企都是重兵屯集，但随
10、着城中土地资源的稀缺，有向其他地区扩展的趋势，如城北滨江地区也逐渐成为名企开发的焦点； 2、产品特点：户型面积偏大，放大自身的区位、景观优势，重视产品创新 以舒适性产品为主，主力户型多为90 的两房两厅两卫、130的三房两厅两卫和160以上的四房两厅两卫。在产品上讲究入户花园、空中花园、步入式落地飘窗 、节能环保等创新元素。 3、价格特点：价格领跑南京楼市 单价从1000018000元/不等，总价一般在150500万元。,外地知名开发企业南京项目特点,南京楼市发展解读,南京整体市场分析结论,南京楼市发展解读,1、20052007年，南京市商品房成交量与成交价格一直呈双增长势态。08年一季度成交
11、量同比下降明显，成交价格仍处于上升趋势。 2、南京市商品住宅房成交主要集中在江宁、浦口和河西三大板块。 3、07年城北板块商品住宅房成交均价增幅较为明显，长久被区域环境所累使价值被低估的城北板块开始逐步攀高。 4、南京市目前在售中高总价（单价1万元/以上 ）项目较多，但大多集中在城中、城东、城南、河西板块，城北板块较少。 5、自2001年起，外地知名开发商诸如万科、万达等在南京大举拿地以来，迄今，来宁开发的知名企业住宅项目多集中在河西、城东、城中板块。,07年城北板块商品住在房成交量为7387套，较上年增长16.2%，占全市成交量的8。07年成交价格为6732元/，较上年增长22.4%，区域商
12、品住宅房成交量及成交价格呈双增长势态。 2008年一季度，城北板块商品住宅房成交量为562套，较去年同期（1630套）下降了65.5%，与宏观政策的持续性影响和目前供应量较小等因素有关，区域商品房成交量下降幅度较为明显。,城北板块近年商品住宅房成交状况,城北楼市发展解读,万科红郡,重点个案分析,区域楼市发展解读,项目地址：下关区黄家圩41-1号 占地面积：2.7万 建筑面积：5万。其中住宅3.6万， 商业0.1万，配套及车位1.3万 容积率： A地块 2.1；B地块 1.35 销售价格：均价17000元/，总价在350400万元/（含装修，送地下楼层），装修标准4000元/。签购房合同时按照地
13、上+地下楼层总面积计算物业单价，且装修部分另签合同。因此，网上成交数据所显示的成交均价为9050元/，该价格不具有参考价值。 规划：A、B两个地块，一期B地块规划了10栋低密度电梯公寓，规划总户数约244户，其中最北侧的两栋为8层和局部4层的电梯公寓，6栋和8栋的高度为5层，其他6栋均为4层叠加公寓。 A地块规划总户数为88户。,主力产品：270300的叠加别墅，少量8090的一房两厅户型 主力客群：政府官员、企事业单位高管、外企白领、私营企业主等高端人群。 供销情况：项目于08年3月底开始接受认购，4月11日正式开盘，首批推出 27套 精装修叠加别墅， 于5月1日推出第二批房源为1栋12套，
14、目前上市 房源主力供应面积在300左右，销售率为59%。,万科红郡,重点个案分析,区域楼市发展解读,项目形象分析： 万科红郡借鉴了被誉为最富贵族气息Tudor式别墅的设计元素。在南京，拥有悠久历史的Tudor建筑与曾为朱元璋皇家围场的红山，英伦风格与中式传统皇家的气度交融。 为了凸出“Tudor”风格，红砖墙，斜屋顶，老虎窗都在其中扮演着重要的角色。用丰富的景观元素进行有机组合，既予人丰满充裕的身心感悟，又体现了英式的传统文化人与人相互重视交流，强调尊重，以及对精致而娴雅生活的追求。 景观设计风格：采用TUDOR的经典手法 建筑设计风格：古典与现代糅合的new tudor 宣传推广语： 红山脚
15、下，英伦原乡 隐于山林，守望城市,万科红郡,重点个案分析,区域楼市发展解读,装修风格：新古典主义装修风格 装修标准：4000元/，具体装修标准如下表所示。,重点个案分析,区域楼市发展解读,项目分析： 1、依托红山自然景观及紧靠地铁一号线红山站等方面的优势，定位为高端项目。 2、在产品设计上与周边项目形成差异，不仅可以实现开发利益的最大化，同时可以提升企业的品牌形象。 3、项目充分利用场地自身和周边环境有利因素，塑造了南低北高的组团形式，并形成匀质的室外空间，既保证了住宅的私密性，又形成了邻里之间高质量的交往空间。 4、供应产品以300叠加花园洋房为主，8090的平层户型为辅，既能迎合地块出让指
16、标，又能保证项目高档定位。 5、巧妙的精装修的形式及捆绑地下楼层销售，避开物价政策对价格的限制,重点个案分析,区域楼市发展解读,项目地址：栖霞区迈皋桥华电路1号华电厂内 占地面积：11万 建筑面积：24万 容积率： 一期1.8；二期1.95 销售价格：07栋均价8240元/，08栋8640元/，09栋9040元/，10栋8700元/ 。 整体规划：一期总建筑面积约为15万，由11栋11层小高层和5栋电梯多层花园洋房组成，规划总户数为1027套，其中花园洋房144套。,中电颐和家园,重点个案分析,区域楼市发展解读,中电颐和家园,主力产品：供应面积区间为59135，主力户型为77126的两房、三房。 主力客群：主要为中档消费群体，70%为城北本区域企事业单位职工及当地有住
