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1、社区商业的类型设计要点及 万科个别项目产品问题案例,从社区开发模式角度划分： 多点式社区商业20世纪5080年代居住区开发时代的产物 社区底层商业（裙楼临街商铺）解决沿街底层住宅不好卖产生的 社区商业街区商业与居住区开发规范化 社区商业中心伴随城市大型社区出现,北京华侨城社区商业街,北京望京凯德MALL,北京SOHO社区底层商业,多点式社区商业（目前应用较少） 特点：散布在社区当中，多存在于20世纪5080年代规划的老居住区中，受当时商业发展水平限制和技术限制，面积规模小 发展现状及问题：改造住宅底层阳台、居室、利用住宅间隙搭建商铺来扩大营业面积，业态组成简单、管理混乱、社区品质差、服务及产品
2、质量无保证 商业业态：日常小百货、早餐店、水果摊、蔬菜摊、食品店、烟酒副食、家庭维修、服务加工、美容美发等 适合面积：5平米100平米 布置原则：小区入口处、小区内广场及活动场地周边 适宜范围：规模较小的社区和老社区改造,社区底层商业（裙楼临街商铺） 特点：“一层皮空间”，围合社区，动静分离，最初设计时无功能要求、无业态要求，销售型商铺 发展现状及问题：最初设计无功能考虑，也少对于一些业态的技术考虑，如餐饮。后期改建对环境及居住品质有影响。 商业业态：生活配套类（药房、洗衣店、宠物店、便利店等） 适合面积：单铺面积在50-200平方米 层高：4.5-5.5米 门面宽及进深比例：规范：1:2 不
3、超过：1:3 商业楼层：2层最为适合或者层高较高的复式商铺 总商业体量：控制在15000平方米以内 设计原则：沿社区周边交通便利及展示面较好的主要街道布置,问题1：绿化带对商业网点形象遮挡 问题2：8米挑空商铺需自费负责后期楼板建设，2010年楼板建设费用约为600-800元/平米,问题1：商业网点门前立柱对后期经营商家形象影响，不利于店招设置；,2.8米层高,问题2：商业网点内部层高2.8米，限制部分商家经营。,问题3：商业网点二层内部管线杂乱且错综复杂，使用高度照成浪费。,问题1：住宅下商业网点约270平三层，层面积约80平，商家不便于使用。 问题2：商网内部剪力墙较多，后期改造难度大 建
4、议是否可以部分一层或一二层，三层合并独立预留通道。,一层,一、二层,单独三层,社区商业街区 特点：从裙楼底下脱离出来，开始有功能考虑，技术考虑，服务人口约为25万人，部分还辐射到社区外消费人口 发展现状及问题：无定位，无统一规划 商业业态：零售、生活配套、餐饮、休闲、美容美发、足浴等与居民生活相关业态 适合面积：单铺面积在50-350平方米 层高：4.5-5.5米 门面宽及进深比例：门面宽适宜4米以上，中型店铺48米，进深比例1:1.52，最大不超过1:3 商业楼层：2层最为合适，局部三层 总商业体量：控制在3万平方米以内 设计原则：社区商业街道空间适宜比例为1，道路宽度适宜620米；沿居住区
5、靠近城市主干道布置、或沿居住区之间城市次要道路布置。,社区商业中心 特点：独立设置的建筑及建筑群，外向型社区商业，辐射能力强。 层高：标准层 4.8-5.5米，首层适宜6米，特殊业态要考虑具体层高要求。 商业楼层：可建地下一层至地面5层 规模：小型、中型、大型 建筑形态：百货公司、购物休闲中心、组团街区式商业中心 北京甘家口百货 北京朝阳大悦城 北京易事达购物休闲广场 上海金桥国际商业广场 上海大宁国际商业广场 ,各业态品牌商家列表,超市类综合超市,超市类社区超市,超市类便利超市,餐饮类大型中式酒楼,餐饮类中式快餐店,餐饮类西式快餐店,餐饮业态是社区商业中承租比较稳定的业态，物业出租以后，调整
6、难度及成本相对较大，因此，餐饮业态的经营场所需要加以细致的规划设计。,便利店类,便利店是社区商业中较为灵活的业态，对硬件技术指标的要求主要体现在要有良好的展示性，合适的开间、进深和层高等。,服务配套及精品类,服务配套是社区商业的基础业态，有着举足轻重的作用，主要服务于社区居民，经营场所面积通常不大，对经营场所的技术指标要求不高。服饰精品虽非日常购买频率较高的商品，但在社区商业中也发挥着重要作用，对于技术条件的要求与服务配套类商家基本相同。,美容美发类,美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术
7、指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。 美容SPA类商家物业条件要求：,美容美发类,美发类商家物业条件要求：,生活家居类,生活家居业态由于其所销售的部分产品体积较大，对于经营面积的要求相对较大。,可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。,休闲类,休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，对于供配电、供给水、排污要求高，同时，面积的需求也相对较大。,休闲业态经营场所一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等技术指标有一定要求。,THANKS!,
