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1、香港地铁TOD开发模式调研,以九龙、青衣、葵芳、东涌四个站点为例,2012.7.21,CONTEXT,TOD概述 香港TOD发展概况 九龙站 青衣站 葵芳站 东涌站 比较研究总结,TOD 即是指“以公共为导向的发展模式”(Transit-Orient-Development)，这个概念最早由美国设计师哈里森弗雷克（现任美国加州伯克利大学建筑学院院长）提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以 400-800米（ 5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点
2、在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途”。,TOD概念：,TOD主要特征：,高效,活力,可持续,土地使用效率 服务设施使用效率 城市运作效率 零换乘交通出行效率,24小时活力都市 将轨道车站设置于社区之间，在公共交通站点周围布置商业区、娱乐区及其他市民经常使用的区域，促使人们使用公共交通。,土地资源集约化 服务设施集约化 减少机动车对环境压力 城市良性发展,TOD模型：,TOD=公交站点 + 核心商业区 + 办公区 + 开敞空间 + 居住区 + 次级区域 等功能,TOD模型：,TOD根据现状条件和地理位置不同，体现不同的作用和类型，可分为城市型与社区型。,TOD模型：,地铁主导
3、的社区结构模型，200米为直接影响区，500米为间接影响区。,TOD设计原则：,1、从区域层面上组织紧凑的有公交支持的开发 2、 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内 3、 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来 4、 混合多种类型、密度和价格的住房 5、 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 6、 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 7、 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发,TOD香港模式,香港人口600万，是世界上人口最稠密的城市之一。在1078平方公里的土地中，位于海拔50米以下的部分仅占18%，其余大多是陡峭的丘陵。香
4、港在如此之高的密度下仍然能保持城市交通的顺畅，有效地控制交通污染，与其居民极高的公共交通使用率分不开。从上世纪80年代开始，公共交通一直负担着全港80%以上的客流量，仅有大约6%左右的居民出行使用私人交通工具。正是由于TOD开发对轨道交通建设产生的巨大需求，尽管香港的轨道交通线网建设起步较晚，但经过短短10多年的发展，香港已建成轨道交通通车里程达130公里。并一直保持着可持续发展的良好势头。 香港的成绩很大程度上归功于TOD社区的土地利用形态。全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系统四通八达，凡
5、与步行系统相连的建筑，本身就是步行系统的组成部分，其通道层及邻接的楼层通常作为零售商业和娱乐用途，给行人提供了极大的方便。,香港地铁以高效和高收益著称，是世界上运营最成功的地铁之一。,WHY?,吸引大量客流：,高容积率的开发为站点带来了大量客流，也保证了土地价值的最大化利用。,高效疏导客流：,香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三。,城市型站点 围绕站点中心布置上盖物业，以大型商场为主，布置停车场和中心绿地，在商场的上层布置酒店和服务式住宅；沿商场四周布置写字楼，最外围布置高密度住宅。 如 :金钟站、九龙站 等,居住型站点 在站点周围布置部分商场和大面积的绿地
6、，并结合绿地和居民广场来疏散人流，在商场的上层布置住宅；沿商场四周布置住宅和休憩性绿地。 如：调景岭站、青衣站 等,交通型站点 在上盖物业上布置部分商场以弥补该区域功能需求，在底层布置大规模广场和道路并结合绿地布置大量停车场来疏散人流，围绕绿地和广场布置住宅。 如：大圍站等,合理定位站点模式：,周边地块的多样化利用：,香港地铁与其说是一个运输系统，不如说是一个商业系统。 地铁上盖商业是其主要的操作方式，铁路给乘客带来出行时间上的节约自动转化为地铁上盖和附近物业地租的上升。,随着地铁的开发，对周边物业的增值收益日渐显现，物业发展利润在地铁收入中占的比重日益加大。,以九龙站为例：,上盖商业,酒店,
7、办公,居住,地铁站,公屋开发的刺激：,政府鼓励开发：,香港为鼓励开发商参与，提出了一种鼓励优惠的政策区划： 对于轨道交通沿线土地利用均结合轨道交通车站及其附属设施用地在规划上设置综合发展区，为轨道交通周边土地的混合使用和高密度使用创造条件，为地铁物业整合沿线地区发展提供便利。其中综合开发区的半径为500米。,香港TOD案例,九龙站 青衣站 葵芳站 东涌站,九龙站 东涌线,1-站点位置 2-物业概况 3-业态规划 4-交通组织 5-商业设计 6-总结论点,1-站点位置,九龙,九龙站 Kowloon Station .地理位置: 西九龙填海区,维多利亚港,1-站点位置,早期由于其位置远离市中心及周
8、边没有什么大型设施，故客量一直偏低。 圆方及其上盖物业开幕后，人流开始上升，在节假日出现超负荷。,九龙站 .运行情况： .定位：城市型站点 .公交辐射：服务西九龙地区 .周边设施：未建成区域,九龙站： 基本数据： 所属： 港铁机场快线及东涌线 地下車站 区域： 油尖旺区的西九龙填海区雅翔道 历史： 1998年6月22日啟用 迄今12年,1-站点位置,九龙站 .周边街道图 .站点500米半径内： 高尔夫球会 停车场 西铁线柯士甸站 . 核心区内： 大型商业 写字楼 住宅 酒店 幼儿园 康乐设施,1-站点位置,2-物业概况,地铁上盖大型物业: 商业酒店写字楼住宅幼儿园公交换乘系统城市公园 等 英文
9、名: Kowloon Station 发展商： 港铁公司联同 九龙仓集团、恒隆地产、永泰控股和新鸿基地产 开发 开业时间： 1998年正式运行 占地面积: 13.54公顷 总建筑面积: 109万平米,当中包括： 16 座住宅大厦及2 座混合用途（酒店/ 服务式住宅/ 住宅）大厦，共提供约5,809 个住宅， 一间酒店及约72,472 平方米服务式住宅； 一幢118层高的大楼，包括约231,778平方米写字楼，一间豪华酒店，并附设观景台； 一个国际水平的购物中心，面积82,750 平方米； 一所1,050 平方米的幼儿园； 巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；
10、约5,400 个停车位； 广阔的公众与私人休憩绿化区，各类康乐与小区设施。,2-物业概况,周边业态,交通枢纽,城市绿地,滨海,高尔夫,地铁站,停车场,停车场,未开发用地,未开发用地,未开发用地,未开发用地,西九龙地区属于填海开发区，远离市中心，尚未开发完整，九龙站周边没有大型设施。,九龙站物业,西九龙总站 将于2015年完工，该项目将与大陆高速铁路网相连，发展成通往中国大陆的门户，并具有独特的建筑地标特色，而且方便换乘香港地铁系统。车站为多层设计，将成为同类地下设施中规模最大的一个，占地面积超过二十五英亩，顶层商业区位于拟建的西九龙文化区以北。,2-物业概况,400m,360m,天玺 hote
11、l,擎天半岛,漾日居,凯旋门,君临天下,环球贸易广场,九龙站,东涌线及机场快线,地铁上盖商业圆方广场范围,3-业态规划,3-业态规划,發展財團成員: 九龍倉集團有限公司 會德豐有限公司 新亞置業信託有限公司 聯邦地產有限公司 海港企業有限公司 樓宇幢數: 5 單位數目: 2,126 單位面積: 約78 - 252 平方米 停車位數目: 1,270,物業名稱: 擎天半島,3-业态规划,發展財團成員: 永泰控股有限公司 淡馬錫控股有限公司 新加坡置地有限公司 吉寶置業有限公司 麗新發展有限公司 環球投資(百慕達) 有限公司 樓宇幢數: 6 單位數目: 1,288 單位面積: 77 - 232 平方
12、米 停車位數目: 1,332,物業名稱: 漾日居,3-业态规划,發展財團成員: 新鴻基地產發展有限公司 樓宇幢數: 兩幢相連大廈 單位數目: 1,054 單位面積: 約47 - 510 平方米 停車位數目: 412,物業名稱: 凱旋門,3-业态规划,發展財團成員: 恒隆地產有限公司 樓宇幢數: 3 單位數目: 1,122 單位面積: 約95 - 271 平方米 停車位數目: 864,物業名稱: 君臨天下,3-业态规划,發展財團成員: 新鴻基地產發展有限公司 高度： 118层，490米 寫字樓: 231,778 平方米 酒店: 41,769 平方米 标准层面积: 3250平方米 停车位: 17层
13、为公共停车库,物業名稱: 環球貿易廣場(ICC),3-业态规划,發展財團成員: 新鴻基地產發展有限公司 住宅建築面積: 21,300 平方米 酒店: 53,231 平方米 服務設施住宅: 72,472 平方米,物業名稱: 天璽,3-业态规划,物業名稱: 圆方广场,發展財團成員: 新鴻基地產發展有限公司 商場 (圓方): 82,750 平方米 幼稚園: 1,050 平方米 总停車位數目: 約1,700,4-交通组织,三维立体城市综合体,港铁配套,居住,花园平台,商业,写字楼,4-交通组织,与周边地块通过天桥相连,通往滨海码头,通往柯士甸站,佐敦道人行天桥,1F，道路基面以上二层高度,1F，道路基
14、面以上二层高度，从高架桥下穿过,雅翔道人行天桥,4-交通组织,圆方屋顶广场出站口幼稚园,圆方广场2F,圆方广场1F,东涌线大堂溜冰场,机场快线,该项目由Terry Farrell 设计，1992-1998,4-交通组织,从轨道交通到站厅层,4-交通组织,轨道交通与地面交通的转换,的士站,机场快线穿梭巴士,公交巴士站,圆方商场,圆方商场,人行地面出站口,4-交通组织,机场快线穿梭巴士站,小巴总站,过境巴士站,机场快线预办登机大堂,东涌线大堂,的士站,过境巴士站,北区停车场,南区停车场,北区停车场,南区停车场,轨道交通与地面交通的转换,5-商业设计,圆方广场主页,5-商业设计,商业策划概念: 以金
15、、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的享受； 集购物、休闲、饮食、娱乐、文化于一体，改写一贯的购物模式。,5-商业设计,金区云集了顶级名牌如BVLGARI、Cartier、CHAUMET、DAMIANI、GUCCI、HERMS及Prada等，而且国际著名品牌BALS TOYKO、LUELLA及Mulberry更是首次进驻香港设立旗舰店。另外，场内设计糅合多项崭新概念，比如欧洲式的Indoor Boulevard双层复式商铺街，网罗包括: ESCADA、LANVIN、Mulberry、Versace及Tiffany 购物通道最阔更达三十七米，为顾客营造舒适悠闲的空间感。,总建筑面积：82,75
16、0 平方米 总停车数：1,700 辆 建筑层数：2层,5-商业设计,木区云集健康及美容服务、时尚品味、健康生活概念的各式名店;齐集了超过十五间有名的化妆美容品牌，包括: Anna Sui、Beijing Hair Culture、Bobbi Brown、Biotherm、 Chanel、Clinique、Estee Lauder、Giorgio Armani、Helena Rubinstein、Kiehls、La Prairie、Lancome、LOccitane、Origins、Shu Uemura 及 Sisley。,5-商业设计,水区网罗了多姿多采的国际美馔及时尚服饰。在美食坊，你可寻找到提供不同种类国际佳肴的食肆，当中包括:月满坊粥面小厨、一平安面屋、La Creation de Gute、Lei Garden、nahm、 百乐潮州鱼翅酒家、Sala Thai、囍宴
