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1、苏纶厂商业项目北区定位建议威格斯2008年9月项目定位苏州城区新地标,高端商务复合体集购物、饕任、娱乐、文化、旅游、休闵、商务于一体,主题、一站式购物商城,苏州未来一淌入洪豪集地,都市旅游新地标P项目将分南、北二期开发:一期:北部地块保留建筑改造及开发工作二期:南部地块新建区域目前一期工程已经启动,根据项目北区形态与特点做如下项目业态规划:项目北区业态布局项目北区总体分为6个区块:北一区:北二区:北三区:北四区:北五区:北六区:奔侦品商城、粲品办公高尚食府高纵私人会馆区体验式主颜商埕风情酒吧街、休闲娱乐总汇口精品库北1区:22#楼高档百货商城/精品酒店1-2F:以精品总汇为外延,实现百货业的升
2、级,将引入国际高档百贫品牌主力店,根探其产品类型统一规划分区。一改厂有百质业态曾杂狂境与侥格调现沥,打遂育序、任浪、高档、高人文氢园消费环境,成为苏州市新兴商业典范3-4F:精品酒店或总部基地智中国奢侈品趋势据国际知名的投资银行高盛公司统计,2004年中国已成为全球第三大奈侈品消费国,与全球奋供品消费总额12$;高盛预浏,到2015年,中国将超过日本成为世界第一奢佩品消费国。全球第二大奈供品集国古驰(Gueci)的执行副忱裁不仁前在接受中国记者李访时,就用了“擦炸“一词来形宰中国市场的发展速度。在过如三年里,古驰集国特全琴振资总新的0政到了个国,美回报是,仅607年集国在中国的收入就同比增长了
3、168妙团为要维持奕华高踹的形象,一线驼供品牌队专卖店所在地的购物环境有桥高的要求。考虑到中国城市还没有香楣丽舍、第五大道那样的奋华购物街高档购物中心几乎成了他们唯一的选择。苏州奢侈品销售数据苏州地区著名的奔侈品商城有美罗商城与累华商垣美罗商垣现有经营面积5万吴,一、二层主营国际一、二线品牌,约3000吴。拥有6UCCLI、EMFORI0ARMANI、SALWATORBFBRRACAM0、B0SS、MaxMtara、CERRUTI1881、TBMRE答品牌、美罗近年李销售额一直快逢增长,06年总体销售额为15亿,07年总销售额为18.36亿增长了22.39%,:08年1-6月销售巳经定成8.7
4、亿元,比去年同期增长27.38%。苏州奢侈品销售数据泰华商城现有零售经营面积4.8万平方米,一、二层主营国际一、二线品牌,约5000史。挪有BURBERRY、。BALLY、VBRSACB、RALPHLADREN、PADL&SHARK、Aquascutum、Cartier、5.TDUPONT、BALLY、LANCEL、CERRUTI1881、SWAROYSK、SHTSETD0、ChristianDior孟品牌泰华06年怡销售额为7.56亿,07年总销售额为7.19亿,08年1-6月销售已经完成5.43亿元,比去年同期增长17.458。泰华销售数据推算美罗商城与泰华商城的销售增长追度,说明奋侈品消
5、费在苏州具有一定的市场。同时,据调查泰华08年8月主楼的怡销售额3000多万,其中,1-2层奋侈品专柜销售达到2000万,3-8层总销售为1000多万。根据了解1-2层奔倡军钿人颂中有邰分为反怀馆借与提货茵销笈,袁们认为在实际销售佑算中应侃扣除这部分消费。团此,我们将泰华1-2楼的8月实际营业额佑算为在现有销售额的50%,即1000万、现有国际品牌经营面积约5000平米.那么按照平均18-25%的扣点标准,可以推算出其月租金承受能力为360-500元/月/平米.品牌专卖店装修核算据调查,一家LY专卖店的月销售额就能达到400到500万元。而相应商家成品牌区域代理要投入的成本是,LVY专卖店每平方米的装修费用为2万元,以一个100平方米的标准专桌为例,就是200万元。其他同等品牌相应装修费用也不会少于1-1.5万元。按服我们22#号楼单层面积8600平水,实际使用面积60%计算为约5000平米,那么基本会引八的吊牌会在30个志右、袋倩扯入估算江6000历元。5年分据去年达到1200万元。那么根据现有泰华的营业额计算装修费用相当于下降1.5-2个扣点.即:达到16-23#扣.可以推算出其月租金承取能力为300-450元/月/平米.
