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1、房企银行贷款市场现状及发展趋势分析报告 2019年4月国有六大银行（工商银行(5.660, 0.02, 0.35%)、农业银行(3.750, -0.02, -0.53%)、中国银行(3.830, 0.00, 0.00%)、建设银行(7.160, 0.02, 0.28%)、交通银行(6.280, -0.04, -0.63%)和邮储银行）去年年报统计发现，在合计新增的51305.59亿元贷款中，公司类贷款增加14876.08亿元，占比不足三成，投向了个人贷款的是31180.04亿元，占比六成，其中个人住房贷款增加了25338.96亿元，占据全部新增贷款的半壁江山。 去年投放贷款最热情的是农行。 截
2、至去年末农行发放贷款和垫款较上年末增加 12200.74 亿元，增长 11.4%，发放贷款和垫款总额（不含应计利息）较上年末增长 11.1%。 “宇宙行”工行以11864.57亿元的新增贷款投放紧随农行之后，中行（9227.14亿元）、建行（8796.12亿元）和邮储银行（6467.3亿元），而去年新增2749.72亿元贷款的交通银行，排在最后。 值得一提的是，国有六大行去年公司类贷款的增速，均落后于个人贷款。 其中，表现最为明显的是建设银行，对公贷款的新增量仅占全部新增贷款的6%。 去年建行的公司类贷款和垫款较上年增加541.54 亿元，增幅仅为 0.84%，主要投向基础设施行业等领域；而个
3、人贷款和垫款较上年增加6459.50 亿元，增幅 12.44%。 建行高管在业绩会上坦言，内部有一定的资产结构调整，优先发展零售业务，同时巩固对公交易性业务的优势。 该行首席财务官许一鸣表示，原来对公业务主要是放信贷、对公存款，以后银行的公司业务交易会逐步的扩大到投资银行业务，金融市场业务，资产管理业务，托管业务，结算和现金管理，银团贷款，财务顾问，对公新型结算等等，对于银行来说也是资本占用少的银行产品和服务。 公司类贷款增加最多的是工行，新增4820.3亿元，增幅为5.4%，增加最少的是交行，去年公司类贷款增加492.27亿，占其全部新增贷款的18%。 工行在年报中称，去年公司类贷款主要围绕
4、三大支撑带、雄安新区、粤港澳大湾区等重大战略规划，持续加强对高端制造业企业的融资支持力度，重点对接交通基础设施互联互通、城镇基础设施和公共服务领域的重大项目和民生工程、在建项目的投融资需求。 不同于各家银行在对公贷款上的投入，各家对个人贷款、尤其是房贷的投放热情依旧高涨。 其中，工农中建四大行去年投放的个人住房贷款均超过了4400亿，增速也全部在10%以上。 各家大行在年报中表示，个人贷款主要是重点支持居民自住购房融资需求，落实差异化住房信贷政策。 房企银行贷款市场现状及发展趋势分析 房企银行贷款主要可分为土地储备贷款、项目开发贷款、抵押贷款、并购贷款等形式。银行向借款人发放的用于开发、建造向
5、市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求，包括房产开发贷和地产开发贷。根据数据，截止2018年6月，房企到位资金7.93万亿元，其中银行贷款到位资金9987.75亿元，同比下降10.30%，银行贷款占房企到位资金比重12.60%，较2017年有所下降，这一比重仅略高2011年至今最低比重(12.59%)0.1pct。房企到位资金：银行贷款占比 目前对于开发贷的限制主要体现在一般需满足四三二，募集资金用途受限，仅能用于项目建设等。 根据中国人民银行统计，截止2018年6月末，房产开发贷款余额8.18万亿元，同比增长27.7%；地产开发贷款余额1.46万
6、亿元，同比增长7.1%；房地产开发贷款余额在6月末合计为9.64万亿元，同比增长24.23%。 银行贷款主要可分为土地储备贷款、项目开发贷款、抵押贷款、并购贷款等形式。截止2018年6月，银行贷款到位资金9987.75亿元，同比下降10.30%，占房企到位资金比重12.60%，仅高于2016年的12.59%。目前；当前银行贷款予地产公司途径所受限制较多，但整体宏观环境有所松动，我们认为银行贷款占房企到位资金比重大概率维持在11.5%-12.5%的区间内。房地产行业股权融资规模占房企到位资金比重 根据数据，分类监管后，房企发债规模显著收缩，2017年整体发债规模（按照证监会行业2012统计的公司
7、债、企业债、短期融资券、中期票据、定向工具）2984.38亿元，较16年的高峰值9804.08亿元下降6819.7亿元，同比下降69.56%。2018年至今全行业发债评级结构2018年至今全行业发债期限比例 资产证券化包括类REITS、CMBS、运营收益权ABS、物业费ABS、购房尾款ABS、供应链ABS等。资产证券化为发起人将自身持有的基础资产真实出售给SPV，能够实现风险隔离；同时，挂牌之后形成标准化资产，能够吸引机构投资者低成本资金进入，在非标监管环境趋严的形势下，通过多种形式底层资产现金流的安排和重塑，成为房地产企业全链条融资的重要途径。券商资管通道业务资金投向基金子公司资金投向 除了上述的几种外部融资形式，还有诸如债务展期、售后回租式融资租赁等融资方式。根据数据，如果剔除自有资金、定金及预收款、个人按揭款及上述外部融资形式的占比，其他融资渠道占房企到位资金比重约4.37%。9
