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1、窗体顶端全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理第一章 房地产投资与投资风险考试要求：1.了解投资的概念、分类、特性和作用；2.掌握房地产投资的概念、分类、特性及作用；3.掌握房地产直接投资；4.掌握房地产间接投资；5.熟悉房地产投资的利弊；6.掌握房地产投资的风险；7.了解风险与投资组合。第一节 投资与房地产投资知识点一、投资概述（一）投资的概念投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。角 度理 解金融角度购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为经济角度利用资源或通过购买资本货物，以增加未
2、来产出或财富的行为投资时间 投机时间（二）投资的分类（常考点）分 类特 点按投资期限或投资回收期长短短期投资资金周转较快，流动性好，风险相对较小，收益率也较低长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，长期盈利能力强按投资人能否直接控制其投资资金直接投资资金所有者和资金使用者为同一个人或机构间接投资资金所有者和资金使用者分离按投资对象存在形式的不同金融投资最终获得金融资产为目的实物投资通过投资直接实现社会积累按投资的经济用途生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累非生产性投资对学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资（三）投资的特性（
3、1）投资是一种经济行为现在垫付一定量的资金，在未来获得收益（2）投资具有时间性一个行为过程，过程越长，未来收益越不稳定，风险越大（3）投资目的是获取收益未来价值超过现在价值，投资收益可以是利润、利息、股息等（4）投资具有风险性未来收益的不确定性（四）投资的作用（1）国家经济增长的基本推动力为经济发展提供必要的要素和动力；国民经济持续健康发展的关键因素；（2）投资与企业发展密切相关投资是企业发展的第一原动力（3）可以促进人民生活水平提高为改善人民物质文化生活水平创造条件；创造更多就业机会，增加劳动者收入（4）有利于国家的社会稳定和国际交往政治局面的稳定发展，社会安定团结；投资趋于国际化；加快本国
4、经济发展例题：1. 一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。a.风险较大 b.收益率较高 c.流动性较好 d.投资回收期较长答案：c解析：本题考核的是短期投资的特点，即：资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。知识点二、房地产投资概述（一）房地产投资的概念房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。（二）房地产投资的分类（常考点）分 类内 容按投资主体划分政府投资注重房地产投资的社会效益和环境生态效益（如：公共租赁住房投资）非盈利机构投资企业投资注重经济效益（如：写字楼投资）个人投
5、资按经济活动类型划分土地开发投资注意：房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴房地产开发投资房地产经营投资按物业类型划分居住物业投资公共住房廉租住房经济适用住房限价商品房公共租赁住房商品住房普通住房高档住宅公寓别墅表现为开发投资（最具潜力，投资风险相对较小）住房出售住房出租商业物业投资能出租经营、为投资者带来经常性现金流收入的房地产写字楼、零售商业用房、出租公寓等适合长期投资位置的特殊重要性工业物业投资分 类工业厂房仓储用房高新技术产业用房研究与发展用房模 式开发出售；开发持有出租经营酒店和休闲娱乐设施投资酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球
6、场等注意与商业物业投资区分特殊物业投资政府特殊许可汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道多属长期投资（三）房地产投资的特性（必考点）特 性内 容1.区位选择异常重要（不可移动性）房地产的不可移动性决定房地产投资的收益和风险受区位影响；房地产的位置决定房地产的投资价值一宗房地产的投资价值高低，不仅受其当前租金或价格水平的影响，而且与其所处区域的物业整体升值潜力及影响这种升值潜力的社会经济和环境等因素密切相关2.适于进行长期投资（寿命周期长）经济寿命从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即：净收益0的持续时间自然寿命从地上建筑物竣工之日开始，到建
7、筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间注 意如果物业维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗房地产投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益3.需要适时的更新改造投资投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化（例如）4.易产生资本价值风险（异质性）差异反映在两宗房地产的租金水平和出租率等方面导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致5.变现性差（弱流动性）物业与购买者偏好的匹配需要多次搜寻买方和卖方的心理承受
8、价格的匹配需要时间搜寻和议价6.易受政策影响政府宏观调控市场干预政策7.依赖专业管理科学性的方法专业化的投资管理活动（如：专业物业资产管理公司）8.存在效益外溢和转移应当有附属设施，不能全部进行房地产投资（如：道路、公园等；例如）（四）房地产投资的作用角 度理 解全社会角度经济增长、就业机会创造等有带动作用增加政府财政收入和税收收入、改善人民居住水平等有重要贡献投资者角度收益、保值、增值、消费财富积累、实现财富价值最大化的重要途径例 题：1. 下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。a.居住物业开发投资 b.商业物业投资 c. 土地开发投资d.房地产开发投资 e. 房地产经营投
9、资答案：cde解析：a、b选项属于按物业类型划分的。 2.（ ）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。a居住物业 b商用物业 c工业物业 d.出租物业答案：a解析：居住物业表现为开发投资，市场最具潜力，投资风险也相对较小。3. 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。 a设计寿命 b经济寿命 c法定寿命 d自然寿命答案：b解析：经济寿命的概念4.地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有（ ）的特性。a变现性差 b易受政策影响 c依赖专业管理 d效益外溢和转移答案：d解析：房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础
10、设施与市政公用设施和环境变化的影响。第二节房地产投资的形式与利弊知识点一、房地产直接投资、知识点二、房地产间接投资（必考点）分 类内 容直接投资直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作房地产开发投资（中短期投资、增量供给）商品房建设投资开发建设土地开发投资“七通一平”房地产置业投资投资对象增量房地产存量房地产投资目的自用出租出售或转售投资特点买房经营；买房出租买房出租转售间接投资投资房地产企业股票或债券直接融资投资房地产投资信托基金优 点收益相对稳定；流动性好分 类权益型抵押型混合型购买住房抵押支持证券把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到
11、筹措资金、分散房地产金融风险等目的注 意：房地产开发投资与房地产置业投资的区别：当房地产开发投资者主要是建成房地产后推向市场进行销售，通过转让过程收回投资，获取开发利润，这时的房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给；当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成为了长期置业投资。“短期投资”和“长期投资”是相对的概念，由于房地产本身寿命周期长，房地产投资本质上属于长期投资。例 题：1.房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。a.增量供给 b.存量供给 c.潜在供给 d.总量供给答案：a解析：房地产开发投资属于中短期投资，形成的供给是房
12、地产市场上的增量供给。2.下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（ ）。a.购买房地产公司股票 b.购买土地使用权c.购买新建商品住房d.购买存量商品住房答案：a解析：本题考核的是对房地产直接投资和间接投资的理解。3.房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。（ ）（2009年试题）答案：知识点三、房地产投资的利弊利相对较高的收益水平易于获得金融机构的支持能抵消通货膨胀的影响提高投资者的资信等级弊投资数额巨大投资回收期较长需要专门的知识和经验例 题：下列关于房地产投资的有利之处的表述，错误的是（ ）。a. 相对较高的收益水平b. 易
13、于获得金融机构的支持c. 能抵消通货膨胀的影响d. 需要专门的知识和经验答案：d解析：本题考核的是房地产投资的利弊 窗体底端窗体顶端第三节 房地产投资的风险知识点一、房地产投资风险的概念（一）风险的定义（常考点）定义未获得预期收益可能性的大小假设在房地产投资分析前期风险分析过程中，通常要假设投资项目进入经营阶段的可能收益状态，并依此来定量估算房地产投资风险。表示变动常常又可以用标准差来表示，用以描述分散的各种可能收益与收益期望值偏离的程度。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；反之，亦然。用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小。风险收益；风险损失。风险条件下决策时，用决策树法或决策表法，用最大期望收益作为决策准则。决策方法小中取大法；大中取大法；最小最大后悔值法。（不确定性时，用定性的方法）（二）风险分析的目的目 的1.预期收益率是多少，出现的可能性有多大？2.相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？3.预期收益的变动性和离散性如何？风险分析是投
