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1、薯第十三章地产评估综述讲义一节地价体系的概念及其构成、坡价体系的概念、建立地价体系的意义:。满足土地管理的需要;更好的规范土地市场交易需要;能使不同城镇间的地价水平具有良好的可比性。2、地价体系的概念:“一定区域范围内,由眙干相互联系、互有区别东互为补充的土地质量等级和地价构成的,各自发挥不同作用,共同满足土地市场管理和运行需要的一组价格系列。吴“益明奂边袋政赳“富起怎刀名。埕资-吟A命智长匕。人寇戒腓群胁执冬垮乙柴吟,练锹辅暑诶一命念林口猪吴:气乙仪吴根真个素意粘匹星怡坤杜受坊朱邱意长诊“鸿云尿-怀述,吾邱刹怀匹:二“益一岗罡书易粑伯地如炎“诊当“城楼君加区岑妮忘罘-宇酯瓯翊益恒裂“憎人-于
2、尼境咤翎凶买雪圣意匹晚。|忐吊区乙君凶恩佣井姬匹5途国仪灯切场易祖冲咿长挂阅.团囱迭九吊述来二河水人些.莲“妙桓达怡五伟贾工。志篡场号域琊林岫N地易愤是第用慈凹凶E凶一吴逊技李相不超技公沛吊兰口|武一人河育李明一巳一一-吊振笑n州施故吊i嵩日K城越HCL地价体亨的蛭订“地价体系结构示意图“.基础与前提_一一城镇上地质量等士地质量级或均质地域。核心与补充一一一一基准地价、路线价“重要组成部分一一一一一标定地价、交易底价和评估价格。市矾珑时反周一一一一一娆交价裂3、建立的方法:。见书上151。区分基准地价、路线价、标定地价、交易底价和成交价格第二节城镇土地质量的等与级的评定挂镇土地质量等级评定包括
3、区域性城镇土地分等和城镇内土地定级,俗称分等定级。多因素综合评价法,又称多因素权重法。“二、基本公式:“Si=Z(Fij+Wj)“三、基本步骤:士确定西素:。绿台性原则十主导囡素2.建立因素体系:。比如江苏省城市土地分等指标体系,8个因素,27个躁熹每个因子下面还可以继续细分更次一级的因子“三、基本步骤:3.确定因子的权重:用专家会专家调查法或者成对因素比较法、咤法侯法等等。4.指标量化与标准化:。遵循的三个原则(P154)*量化的方法,直接量化;计算量化;问接量化。级差标准化思路5.指数计算与分等:采用基本公式进行质量指敏计算。指数高低排序以后,进行分等。*一般土地等的数目根据区域的大小而有
4、差异,省(自治区)划3一8等;直辖市划3一5等;省级以下区域划2一5等*土地的级的数目根据城镇大小而定,大城市分510级中等城市分4-7级,而小城市分3-5级。6.土地等级体系的更新及成果的应用5第三节基准地价的评估体系、基准地的概含与作用一各种用途类型、交易情况和实益情况的均质地域内商业、工业、住宅等土地利用类型的平均价格。“2.作用:(P159)二、基准地价的确定思路。士传定评估区城:。二种思路(书602“2.收集与整理资料。3.测算基准地价*依据土地收益差异定级;依据交易价格差异定级*4.基准地价确定第三节基准地价的评估体系级差收益法根据收监影响因素,及收益因素的函数关系的理解不同,我们篝茜羹荆多元线性回归模型、生产函数模型、分级回归模型*当然对二自变量一一收盐率需要进行一定的修正,把样本点鬓衡晏际收益率调蓬为薯轻表性瞒收益率修J1四、均质地域法。垂大地定级分等的国河系的基础上,进一武就样本点|皋案价榕进行寡羹绕计穸蜇箔熹璧地域的平均地拆.T五、基准地价修正系教表的编刹*王、惟正的目的。2、修正因素的选取*3、修正表的编制六、标定地价和基准地价体系的更新。王、基准地价的应用。2、基准地价的更新*3、标定地价的概念及其作用皋测体系牛、地价监测点的维护及课估三、地价指数编制。地价指数的概念、分类、编制及校核薯第五节路线价评
