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1、*小区智能化系统设计方案 万维思创（北京）科技有限公司万维思创（北京）科技有限公司 1 XXX 小区小区 弱电智能化系统设计方案弱电智能化系统设计方案 设计单位：万维思创（北京）科技有限公司设计单位：万维思创（北京）科技有限公司 日期：日期：2008.5.7 *小区智能化系统设计方案 万维思创（北京）科技有限公司万维思创（北京）科技有限公司 2 目目 录录 前前 言言.3 第一章第一章 电子巡更系统电子巡更系统.6 第二章第二章 可视对讲系统可视对讲系统.11 第三章第三章 自动停车场管理系统自动停车场管理系统.20 第四章第四章 广播及背景音乐系统广播及背景音乐系统.38 第五章第五章 周界
2、防范系统周界防范系统.40 第六章第六章 闭路电视监控系统闭路电视监控系统.45 第七章第七章 物业管理系统物业管理系统.59 第八章第八章 电子显示屏系统电子显示屏系统.66 第九章第九章 PDS 系统系统 76 第十章第十章 家居智能控制系统家居智能控制系统.90 第十一章第十一章 小区设备监控系统小区设备监控系统.124 第十二章第十二章 项项 目目 管管 理理.135 *小区智能化系统设计方案 万维思创（北京）科技有限公司万维思创（北京）科技有限公司 3 前前 言言 1.智能小区的概念 智能小区其实是智能大厦、智能住宅和国内小区特点相结合而衍生出来的。随着自动控制技术、 计算机技术、通
3、讯技术的高速发展及其在建筑领域的应用，具有传统控制方式的大厦，从简单的综 合布线、计算机网络，发展到整个弱电系统的集成，3A、5A 型的智能大厦在国内不胜枚举。而智 能住宅的概念源于美国，美国的智能住宅发展是最为迅猛的。继美国之后，欧洲、日本、新加坡等 国家住宅智能化也得到了飞速发展。在我国，智能住宅这一概念推广较晚，但其发展的速度也很快， 由于国内的住宅产业的特殊性，智能小区取代了智能住宅的概念，全国已建立了一些具有一定智能 化功能的住宅和住宅小区。 随着智能化技术从大厦走向小区，迈进千家万户，智能小区的内涵也在不断地丰富和发展。那 么达到一个什么样的标准或模式才可以称得上智能化小区或智能化
4、家庭呢?最近国家建设部住宅产 业化办公室提出了关于住宅小区智能化的基本概念，即：“住宅小区智能化是利用 4C(即计算机、 通讯与网络、自控、IC 卡)技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、 住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超 值服务与管理，提供安全舒适的家居环境” 。 2.智能小区的功能 智能小区的智能化系统功能设置，一般应该根据市场定位的不同（是中档还是高档？）对于智 能小区安防和通讯网络是首先要考虑的问题。对于智能化大厦的功能，多数人们都比较熟悉。对于 住宅小区，它的智能化并不是简单地将智能大厦中的一些功能应用进
5、来，这并不能完全满足其要求。 住宅有其特殊的方面，它需要将住宅内越来越多的设备，系统统筹管理，使其能具备智能化的功能， 从而达到和创造舒适健康的环境，具备高度的安全性，具有良好的通信功能，包括语音、文字、图 像的传输。因此，智能化小区最突出的特点就是信息服务，服务功能主要包括方便的管理、高效的 监控和先进的通信方式。信息服务突出体现在计算机网络上，这对小区网络的硬件建设提出了要求， 其实信息服务也就是大家常常听到的“数字化家园” 、 “数字家庭”要体现的核心服务。 小区产品实现功能的方式，一般都是在小区内建立智能控制网络，利用此网络来实现家庭智能 化和小区智能设备的集中监控，核心产品是家庭控制
6、器。 智能小区是以家庭为单位，每个家庭在智能化后形成智能住宅，智能住宅是将家庭中各种与信 息相关的通讯设备、家用电器和家庭安防装置，通过家庭总线连接到构建的智能控制网络上进行集 中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。这些 功能都是通过家庭控制器来实现的，家庭控制器通过智能控制总线系统提供各种服务功能，能和住 宅以外的外部世界相连接。所以说家庭控制器既是智能住宅的核心，又是小区智能管理网络系统的 “大脑” 。 *小区智能化系统设计方案 万维思创（北京）科技有限公司万维思创（北京）科技有限公司 4 3.智能小区的发展 智能小区作为先进的新生事物，得到了方
7、方面面的支持，使得它得以飞速发展。随着智能小区 的基本定义的内涵的扩展和延伸，智能小区市场在建设部等政府部门的支持下，在集成商、开发商、 供货商，以及各种媒体的宣传推动下，已经从无序到规范，从低迷到上扬。 目前，各地房地产开发商对智能小区建设倍加青睐，有其深刻的市场因素。智能化住宅和智能 小区建设市场的火爆是一种市场行为，必将进一步被市场所认同。政府的正确引导将有利于智能小 区建设的规范化和科学化。 应该说，智能小区的出现不仅是智能大厦的智能化技术在住宅小区中的简单应用，同时也是与 国内房地产业的火暴和特点相结合的产物。随着智能化小区的迅速发展，各界人士纷纷加入了推进 小区智能化发展的行列：系
8、统集成商走在了最前列，他们拿出在智能大厦工程中的经验和技术，提 出了种种小区智能化的方案，并投入很大力量进行小区产品的开发。各种新闻媒体也在集成公司的 开发热忱感召下，纷纷对小区智能化进行报道和宣传。当然最重要的是政府职能部门如建设部、住 宅产业办等强有力的支持，近几年也出台了关于小区智能化相关的政策、法规和规范，虽然有些还 在摸索、完善中，但是正是他们强有力的支持，才形成了今天小区市场的火暴局面。房地产开发商 在其中也起到了很大的作用，但是他们属于被动式的，开始阶段大家都在观望，在了解到小区智能 化的种种好处后，物业公司和小区住户及前面提到的集成公司、新闻媒体和政府部门给房地产开发 商施加了
9、很大压力，在这种情况下，开发商们不得不尝试着做上几个简单的智能化系统，如可视对 讲系统、停车场管理系统等，没想到却带来了可观的经济效益和社会效益，于是作为主角他们进入 小区智能化中来了。 4.智能小区的前景 “到 2010 年，我国住宅建设将有 80 亿平方米的空间。近期将以中低档住房建设为主。届时住 房困难户和住房空闲率不超过 5%。 ”这是全国人大常委会副委员长、国家自然科学基金会管理科学 部主任成思危日前在第五届亚洲房地产学会年会上，对中国未来住宅建设作出的最新估计。他的推 算建立在未来十年我国住宅建设速度保持在年增长率 9.4%的基础上：1997 年我国城镇人口总计 36989 万人，
10、按户均 3.19 人计算，约有 1.2 亿个家庭，城市化率 30.1%。若到 2010 年时我国人口 为 14 亿，城市化率为 40%，人均住房面积为 15 平方米估算，则需住房面积 84 亿平方米，扣除 1997 年底我国实有住房面积 36 亿平方米，并考虑年平均更新率为 2.5%，则需要在 1998 年至 2010 年 13 年间，建设住房面积 80 亿平方米。住宅建设量大面广，至今仍呈上升趋势，而且这个上升趋 势还将持续三、四十年。从上面的统计数字可以看出，从 2001 年至 2010 年 10 年期间，平均每年 建设住宅建筑面积 3.35 亿平方米，按照每套住房建筑面积 100 平方米
11、计算，那么每年建成城市住 宅将达到 335 万套，那么今后每年智能小区的市场空间将达到 16.7550.25 亿元人民币，而随着住 房体制改革的不断深入及人们对住宅环境要求的不断提高，该数值还将大幅度提高。 *小区智能化系统设计方案 万维思创（北京）科技有限公司万维思创（北京）科技有限公司 5 5.智能小区，三分天下 从前面的分析来看，智能小区市场正处于一种多种技术应用、多家小区开发公司、多种小区产 品错综复杂的状态下，没有一家公司敢拍着胸脯说， “我们的小区产品是最好的！”群龙无首，是 对国内小区市场最好的概括。根据我们几年智能大厦的工程实践经验和智能小区产品开发经验，对 于目前智能小区产品
12、市场群雄割据的局面三分天下： a从技术路线上划分 从技术路线上来看，主要包括 LonWorks 现场总线技术、RS485 总线技术、HFC-光纤同轴混合网 络技术、TCP/IP 协议、电力线载波传输、无线技术等等。根据我们工程实践的经验和智能技术发 展的趋势来看，智能建筑系统集成是智能建筑发展的一个标志，系统集成标志着建筑物已从单功能、 单系统开始向多功能、多系统、综合性建筑物方向发展。多厂商、自成体系的系统只有通过相互之 间留有的接口来实现统一的管理，系统开放，协议统一，在一个技术平台下对建筑物功能进行总体 规划，统一实施，将是系统集成的最高境界。这就要求建立统一的技术平台，实现各子系统集中
13、的 管理和控制，以 LonWorks 技术为代表的现场总线技术必将主导统一平台的潮流。信息服务已经成 为智能小区最重要的服务方式之一，网络的建设就显得非常重要，如何把局域网同控制网络统一起 来，让小区住户所享有的不仅仅是生活和电子商务方面的服务，更重要的是实现让小区住户在互联 网上监控家中的一切，显然利用 TCP/IP 协议可以解决这个问题，这种技术无疑又占据了一块江山； 小区住户不希望自己家里像蜘蛛网一样，开发商和集成商也不想在布线上劳神，于是无线技术挺身 而出。朗讯公司早已推出了 WaveLAN 技术，解决这个问题，蓝牙技术（BlueToolth）近期也在国内 蠢蠢欲动，一切迹象表明，无线
14、技术必将在将来占据最后一块江山。 所以，现场总线技术、TCP/IP 协议和无线技术将三分智能小区技术的天下。 b.从实现的功能上划分 智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供：“方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高 效便利的物业管理” 。尽管不同地区、不同档次的智能化住宅对智能化子系统的要求会有些区别， 但是由于它是一种商品，就有共性，有一种市场标准。建设部已在全国住宅小区智能化技术示范 工程建设大纲中对智能小区的“普及型” 、 “先进型” 、 “领先型”作出明确规定。 这样归纳起来，小区所提供的功能服务可以三分之：居住安全、生活方便、信息灵通。把“居 住安全”放在首位是因为小区“以人为
15、本” ，所以必须保证居住安全；物业管理档次的高低直接影 响到住户生活的方便程度，所以必须提高物业管理的水平；据统计 2535 岁这个年龄段的置业人员 在迅速增多，而这些人士一般是 IT 行业的，互联网的知识在这个年龄段是普及的，所以小区的信 息服务是多么重要，这是真正意义上的服务。 智能小区发展到今天，速度快得使人无法预料，这也与计算机技术、通讯技术的飞速发展有关。 所以说，智能小区是一个发展的概念，在小区智能化高速发展的过程中，其格局会有许多变化，但 我们相信主流不会变。从技术角度来讲，要想在市场上长期应用，要保证技术的先进性和互操作性， *小区智能化系统设计方案 万维思创（北京）科技有限公
16、司万维思创（北京）科技有限公司 6 要保证协议的统一性和规范性，这样的技术产品才能够占稳市场，并长期应用下去。 第一章第一章 电子巡更系统电子巡更系统 1.1 系统概述 巡更管理要求巡更员持专门的巡更器按规定的巡更线路巡逻，每一个巡更点有一个唯一的标 识物，巡更员到达每一巡更点，用巡更器读取标识物的编号，记录编号和当前时间。回到管理中心 时通过电脑读取所有记录，并能将记录生成巡更报表。 根据住宅平面图,在巡更路线上进行巡更点布放。由保安或管理员携带巡更棒进行定时巡访以 作记录。并以此作为对巡逻员的考查和保证物业小区或管理对象的安全。 1.2 系统介绍 1.21 名词解释 巡检点：巡逻人员的巡逻到站点，必须具有地点标识装置； 巡检采集器：巡逻人员用于采集巡检点的装置，该装置必须具有实时时钟功能，如巡更棒； 巡检传输器：将巡检采集器采集的数据发送给打印机或电脑的装置，如数据传输器； 巡检计划：对巡逻任务进行部署的方案； 巡检路线：巡检计划中的巡逻路线设定； 巡检记录：巡检传输器发送来的巡逻记录； 巡检报告：对巡检记录进行分析和整理而
