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1、近年来别墅国家政策2003 年 2 月，国土部首次发布关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知(即“45 号文”)，强调“停止别墅类用地的土地供应”。2006 年 5 月，国土资源部下发关于当前进一步从严土地管理的紧急通知，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。2008 年，国务院下发关于促进节约用地的通知，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。2010 年，国土部发布的关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知中，也重申严禁向别墅供地。2012 年 2 月 22 日，国土部公布的关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知中，规
2、定“不得以任何形式安排别墅类用地”。2012 年 6 月 18 日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施限制用地项目目录(2012 年本)和禁止用地项目目录(2012 年本)的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于 1.0(含 1.0)的限定。自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳
3、大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的 6 倍。 现在有开发商采用外观以别墅整体设计的 2 套双拼，卖给客户后再改成 1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率 0.30 左右比容积率 0.60 左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。一般别墅的单价比商品房的单价至少要高 5-10 倍。2006 年一系列的政策出台给别墅市场带来空前压力，人们观望与持币
4、待购并没有影响到别墅项目扎堆开盘，临近年底，淡季不淡的别墅市场依然活跃。2006 年大事回顾： 一、2006 年 4 月初，国土资源部将出台“别墅” 准确界定，“独门独院”纳入别墅范围，现在的低密度住宅，要纳入到高档住宅或高档公寓的范围内。这一界定给出别墅一个明确定义。二、2006 年 5 月 17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。“国六条”出台，这一消息让房地产的神经再度绷紧。三、2006 年 5 月，国务院办公厅转发建设部等九部门 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见称为九部委调控十五条，再次给地产行业施压。四、2006 年 05 月 31 日起
5、中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用手续，并对别墅进行全面清理。在国六条颁布后不久，国家土地资源部再次下发了“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”。五、国家税务总局于 5 月 31 日出台的关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知满 5 年转手豪宅买卖差价要征税税率仍然按照 5.5%。六、2006 年 7 月 20 日，北京市建委房屋市场交易管理处下发了名为关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知对 171 号文进行了一些细化，对港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内购买自住商品房的数量暂定只能购买一套住宅。该规定从 7 月 21 日起执行。对港、澳、台人士在京买房进行了
6、限制。七、2006 年 7 月 24 日，新华网消息称， 建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见。这份意见明确规定，“符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制”。限制了境外人士在京购房，尤其对中央别墅区一些高端项目影响显著。八、2006 年 9 月 28 日，京承高速二期(顺义高丽营-密云沙峪沟)的贯通，以及机场北线(鲁疃-机场)的开通，带动了沿线地产的区域升级，周边的别墅项目价格应声而涨。2007 年别墅用地再三被明令禁止 上海别墅进入创新阶段2007 年 3 月 5 日，温家宝总理在十届全国人大五次会议上作政
7、府工作报告时对禁止别墅开发的强调，再为别墅用地标出红线。据此，4 月下旬，国土资源部下达了 2007 年全国土地利用计划，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。2007 年十届全国人大五次会议高票通过物权法。正式实施的物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”草案中住宅用地满 70 年续费的条文被删除。别墅最大的价值在于拥有土地几乎已成为共识，物权法的通过使别墅价格的上涨又多了一个理由。2007 年 9 月 27 日，央行出台新政 购买第二套住房首付比例不得低于 50%。2007 年 11 月 7 日，国家发改委和商务部联合发布了 2007
8、年版本的外商投资产业指导目录。要求各地商务和外汇管理部门依法加强对外商投资房地产业的审批和监管。其中规定，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。该新目录明确规定,限制外商进入房地产的多个领域：土地连片开发、高档物业如别墅、酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。诸如对外商投资房地产限制的系列文件，逐步压缩外商投资房地产的空间。2007 年，央行年内连续 5 次加息。2007 年 12 月 3 日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储备管理办法此举旨在完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利
9、用等。2007 年上海别墅供应量只有 167.44 万平方米，而成交量为 268.81 万平方米，高达101.37 万平方米的供应缺口，使得别墅市场供不应求的紧张氛围突起。类似汤臣湖庭花园和保利海上五月花那种上市就被抢购一空的别墅项目屡见不鲜。金地格林风范城和复地北桥城等一些大类别墅项目的年销量都突破了 200 栋。成交均价为 14236 元/平方米，环比上涨 6%。从区域看，松江、闵行这两个传统别墅区，依旧占据全市别墅成交量的前两位，两者总成交量占据了全市的半壁江山。松江、闵行两区的别墅成交量分别为 2787 栋、73.53 万平方米和 1597 栋、40.88 万平方米。其中闵行马桥、浦江
10、镇两个板块有望成为闵行区内别墅的两个新焦点。马桥的中高端别墅在 2007 年有了新突破，在中房森林别墅被高价收购之后，更加高端的上海绿城瑰玫园更是受到市场追捧。从 2007 年别墅交易的类型上看，2007 年上海独立别墅成交 3440 栋 118.16 万平方米，环比增长 19%，成交均价为 18670 元/平方米，环比上涨 3%。联排别墅成交 6791 栋、150.56 万平方米，环比增长 23%，成交均价为 10750 元/平方米，环比上涨 12%。2008 年全球金融危机影响 政策支持下上海别墅成交仍低迷2008 年 5 月 30 日,监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发违反
11、土地管理规定行为处分办法，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超 3 年；土地管理不作为将受严惩等。自 2008 年 6 月 1 日起执行。2008 年 6 月 10 日,财政部和税务总局规定：企业为个人购买房屋或其他财产需征收个人所得税，同时在批复中对具体的征收办法作出了规定：企业为个人购买房需征收个人所得税。2008 年 7 月 14 日,面对全国各地愈演愈烈的小产权房，国土资源部今日出台文件，开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理，必须首先完成宅基地使用权登记发证，因被小产权房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具备登记发证的资格。 2008 年 8 月 25 日,中国人民银行、银
12、监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，通知要求，严格建设项目贷款管理。对列入国家禁止用地项目目录的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。2008 年 10 月 12 日,系列新政支持房地产 2008 年,央行年内三次下调利率2008 年 111 月上海别墅市场供应累计总量为 216 万，成交累计总量为 121 万，供求比为 1:0.56。受到全球经济下行和市场观望的影响，新增供应量和成交量的大幅
13、萎缩是导致供求比下降的主要原因。2008 年共有 13 个区有别墅新增，其中，新增区域中松江、浦东和青浦名列前三，三者之和占新增总量的 54%。共有 16 个区有别墅成交，松江、闵行、青浦的成交面积位列三甲，占今年全市别墅成交总量的一半。作为上海别墅市场成交最活跃的区域，松江一直是上海市别墅市场的供应和成交大户。随着上海几个传统别墅区可售量的下降，青浦别墅正在迅速崛起，在上海别墅市场的版图中占据更加重要的地位。除青浦东区徐泾板块成熟别墅生活区外，近年西部的赵巷和朱家角地区，迅速成为上海别墅市场的重要板块。赵巷别墅区吸引了合生、绿地、中海、龙湖等实力开发商纷纷进驻，打造出一片高品质居住社区。朱家
14、角板块则是更多的依托淀山湖等优越的自然环境和古镇的人文环境，开发出的别墅产品不论是经济型别墅还是高端独立别墅，均获得良好的市场反应。朱家角大淀湖畔的绿洲江南园紧年成交均价高达53000 元/，排名青浦区别墅楼盘成交价格第一。2009 年 1 月 3 日，四大国有银行宣布，只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。2009 年 6 月 10 日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为
15、。2009 年 12 月 9 日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由 2 年恢复到 5 年，遏制炒房现象。国办发2008131 号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。2009 年 12 月 14 日，国务院常务会议明确提出：“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，同时强调“地方政府要切实负起责任”，加强和改善对房地产市场的调控。2009 年 12 月 17 日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知（财综200974
16、号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。2009 年上海共成交别墅 13067 套，成交面积 315.75 万平方米，同比分别大幅增长135.19%和 129.69%，达到历史最高值。从月度成交情况来看，3-6 月份是交易量增幅最大的月份，月平均增加 7.24 万平方米、287 套，到 7 月份，单月成交量达到最大值，为41.03 万平方米、1662 套，之后成交量有所回落，但依然保持高位运行，从 8-12 月，月平均成交量为 30.22 万平方米、1248 套。2009 年上海别墅成交均价为 22433 元/平方米，同比上涨 7.19%，达历史最高值。这一方面由于 2008 年金融危机导致土地开工低迷，2009 年别墅供应不足，供不应求的市场状况推高了房价，而另一方面对于通胀预期的加强，使得许多高收入阶层选择投资别墅作为保值增值的最佳选择，旺盛的投资性需求推高了
