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1、Chapter .1,大势环境分析,NO1：宏观经济分析 NO2：2019年房产政策解读 NO3：土地市场 NO4：楼市研究,1,宏观经济经济总量分析,2009-2019年GDP总值情况统计,国民经济平稳较快增长，初步核算，全年国内生产总值568845亿元，比上年增长7.7%；人均GDP达到41826元，相比上年上涨8.7%，经济持续平稳快速发展。,宏观经济固定资产投资,2019年固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产投资447074亿元，比上年增长19.3%，扣除价格因素，实际增长18.9%。其中，固定资产投资总额高达（不含农户）436528亿元，增长19.6%；但是值得注意的是自2019
2、年10月份起固定资产投资增速放缓。,全年房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%。其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%；办公楼投资4652亿元，增长38.2%；商业营业用房投资11945亿元，增长28.3%。房地产投资持续高速发展，市场供应量持续增加。,宏观经济全国房地产开发增速,2019年全年全国房地产开发投资保持高速增长；进入2019年起增速开始缓慢下滑，其中2019年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%
3、。,宏观经济进出口总额,2009-2019年全国货物进出口总额,2019年进出口稳中有升。全年货物进出口总额41600亿美元，比上年增长7.6%。其中，出口为22096亿美元，增长7.9%；进口19504亿美元，增长7.3%。进出口差额（出口减进口）2592亿美元，增加289亿美元。进出口贸易稳步增长，对整体经济的发展起到持续拉动的作用。,宏观经济社会消费品零售总额与居民消费价格涨幅,2019年5月份，社会消费品零售总额21250亿元，同比名义增长12.5%。扭转了自2019年12月份以来的下滑趋势，居民消费能力提升对经济发展具有积极地促进作用。,2019年5月份，全国居民消费价格总水平同比上
4、涨2.5%，1-5月平均，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.3%。后期会增加了通货膨胀的风险，对利率与货币政策产生消极影响。,宏观经济人均可支配收入,2019年城乡居民收入继续增加。全年农村居民人均纯收入8896元，比上年增长12.4%，扣除价格因素，实际增长9.3%；城镇居民人均可支配收入26955元，比上年增长9.7%，扣除价格因素，实际增长7.0%；全年全国居民人均可支配收入18311元，比上年增长10.9%。 可支配收入的相应的提升了购买能力，增加了消费，对于经济的稳定发展具有积极的作用。,长沙经济经济总量分析,近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，近3年GDP增长保持在12
5、%-14%左右，高于中国GDP增长的平均速度，2019年长沙GDP达到7153.13亿元； 长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过11%，2019年人均GDP达到99570元,人均GDP增长速度为10.85% 实际人均GDP每增加1000美元，相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人；,长沙市近年来经济总量持续稳健增长构建了房地产发展的平台，促进了商务需求，为写字楼市场发展提供了有力经济后盾。,长沙经济社会固定资产投资,固定资产投资呈现一定周期性，在两年的高速增长后逐步回落，2019年出现新一轮增势,工程机械、生物医药、新材料等产业集群投资强势增长。,工程机械、中成药及
6、生物医药、新材料、汽车及零部件等六大产业集群实现增加值897.00亿元，比上年增长29.0%，对规模以上工业增长的贡献率达60.6%，比上年提高6.2个百分点；拉动全市规模以上工业增长12.7个百分点。,2019年全年完成房地产开发投资1153.61亿元，比上年增长11.8%。全市商品房销售面积1840.59万平方米，增长20.5%。全市商品房销售额1160.38亿元，其中住宅销售额946.53亿元，增长22.0%。房地产开发投资快速发展。,长沙经济进出口贸易与招商引资,外商直接投资与进出口总额近年来一直保持高位水平，随着长沙十二五规划的深化 执行，未来几年内仍将保持较平稳的增长势头。,201
7、9年全年进出口总额（海关口径）98.93亿美元，比上年增长13.8%。在出口总额中，机电产品32.42亿美元、高新技术产品11.75亿美元，分别占出口总额的52.6%和19.1%；在进口总额中，机电产品18.44亿美元、高新技术产品6.37亿美元，分别占进口总额的49.5和17.1%。 全年利用外资项目（企业）150个。实际使用外商直接投资34.00亿美元，比上年增长14.2%。全年新增实际到位省外境内资金项目282个，实际到位省外境内资金达534.06亿元，增长17.0%。,长沙经济人口增长情况,加速了长沙人口城镇化的进程，商务区、商业区格局随城市扩张变化,2019-2019年长沙城镇人口快
8、速增长，同期农业人口增幅较小，2019-2019年农业人口出现负增长，2019年农业人口比07年减少约7万。,2019-2019年长沙户籍人口保持了年均1.3%以上的增速，2019年长沙户籍人口约677.44万人。,2019年1-10月人均可支配收入和人均消费支出分别为18754元和12863元，居民的消费水平逐步提高。 长沙居民收入水平日益提高，在中部地区省会城市中排名第一，人均消费性支出同样超过武汉、郑州等城市； 长沙经济增长促使2019-2019年期间城市人均可支配收入年平均年增长率近9%。,商业市场快速启动，消费总量保持高速增长，居民收入及消费支出能力增长潜力巨大,长沙市场消费力强，消
9、费型城市特征明显，人均可支配收入的逐年增加，提升了居民消费水平，推动了商业及商务的发展,长沙经济人均收入及消费性支出,整体经济快速稳步发展，为房地产业构筑良好发展平台，从长远看城市化催生大量需求，周期性市场低迷不能阻碍房地产市场的持续发展。,注：以上数据来自“国民经济与社会发展统计报告”,高铁枢纽贯通&“9+2”泛珠三角经济圈规划& “3+5”长株潭城市群的落实，长沙成为中南地区的中心,高铁枢纽中心：京深高铁（北京武汉长沙广州深圳），沪昆高铁（昆明长沙-上海），形成以长沙为中心的1日经济圈 “9+2”泛珠三角经济圈中心：基于与珠江流域相连、与大珠三角相临、经贸关系密切等三方面因素，包括福建、江
10、西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南、香港、澳门。该区域面积为全国的1/5，人口的1/3，经济总量的1/3。 “3+5”城市群中心：省内随着城际铁路的开通，将形成以长株潭为中心，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内一个半小时通勤为半径带动我省区域经济的协调发展。,京深高铁,沪昆高铁,高铁枢纽中心 北上广深一日经济圈,“9+2”泛珠三角经济圈中心,城市规划战略地位,长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者 长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功
11、能中心 其中，大河西先导区（本项目所属区域）纵向自长沙岳麓高新区、高校区至含浦，从人才培养、产业研发、文化引领的战略高度，加强教育培训、科技创新、成果转化的平台建设，打造具有国际影响的大学城、引领两型产业和技术发展的“硅谷”。,长沙中心 以配套与城市环境为核心竞争力,湘潭、株洲产业中心 冶金、机电、新材料、轻纺等工业为主，经济实力雄厚但城市环境及配套相对落后,向心力的产生,到2020年，长株潭区域城镇化水平达到60至62，4500平方公里的核心地区人口规模为700万至750万人，人均GDP达到8万元以上，发展成为在华中经济圈中具有举足轻重地位、在国内具有很强竞争力的组群式的特大型城市化地域之一
12、。 根据湖南省政府公布的长株潭城市群区域规划,长株潭三市融城加速，长沙作为长株潭一体化的核心与主体，中心吸引力将进一步增强， 商业、商务需求增长空间巨大。,城市规划城市群现状,16,3+5城市群1小时生活圈的构筑，将加速长株潭周边城市向核心区城市的聚集，为长沙带来更多的置业人群和商业消费群体。,长沙市城市总体规划(2019-2020)(2019年修订) 根据总体规划，规划区范围由原来的总体规划的2893平方公里扩大至4960平方公里，其中中心城区1200平方公里； 将长沙市内五区、长沙县全县域、望城县全县域、浏阳东部新城和宁乡县县城(包括金洲开发区)纳入规划区范围。 在规划区范围内将构建一个能
13、承载千万级人口规模的大都市区。 根据规划，长沙市城市建设用地将达到629平方公里，中心城区将承载629万人口。,城市规划长沙总体规划,长沙扩容，构建千万级人口的大都市， 规划区面积4960平方公里，其中中心城区1200平方公里，中心城区将承载629万人口,长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能,多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展,第一阶段：单核心扩张,第二阶段：多核化发展,第三阶段：都市群形成,长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展
14、有利于城市群的形成,城市快速发展，长沙由单核进入多核发展阶段,公共配套、交通等城市基础设施全面升级，城市改造催生多个国际规划区域蓬勃发展,重点区域建设,公共配套,交通配套,洋湖片区100亿元打造为长沙“总部经济区”,2019年,2019年,2019年,2019年,2019年,2019年,2019年,北辰三角洲300亿元打造为长沙“曼哈顿”,梅溪湖600亿元打造为长沙“毕尔巴鄂”,金融生态区300亿元打造为长沙“华尔街中心”,滨江新城500亿元打造为长沙“陆家嘴”,省群众艺术馆、地质博物馆、科技馆和青少年活动中心2019年开工2009年开馆,省博物馆、图书馆和音乐厅2019年开工，预计2019年
15、底开馆,武广高铁2019年开工，2009年底通车，2019年至北京段将拉通,城际铁路开工，2009年开工，预计2019年长株潭段开通,长沙地铁2009年开工，预计2019年底2号线开通、预计2019年底1号线开通,武广新城600亿元打造为“中部交通枢纽型城市副中心”,2019年,外来知名企业纷纷进驻长沙，当前入驻长沙的世界500强企业超100家，其中40家投资兴办 实体企业。,当前入驻长沙的境外世界500强企业已达100余家，其中39家投资兴办实体，其中仅2019年1年长沙就引进7家世界500强企业，成为长沙历史上引进世界500强企业最多的年份 已知当前长沙上市公司逾80家、银行机构27家、保
16、险机构逾40家 预计“十二五”期间，来湘投资兴业世界500强企业100家以上、全国500强企业300家以上，主要央企均能来湘兴业,城市群战略加速三市融合，长沙综合实力、区域辐射不断上升，外加城市自身规划、公共配套、交通等多方面利好，未来长沙将出现多个新兴商务办公区，为房地产市场的发展开辟更广阔的空间！,2019年政策解读经济目标,“完善宏观调控政策框架，守住稳增长、保就业的下限和防通胀的上限，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”。 2019经济增长目标，GDP7.5%，2019居民消费价格水平，CPI3.5%,易居解读： 在上下限管理稳增长保就业的大经济目标下，房地产调控不会过于激进。此经济 目标属于中性偏利好。,2019年政策解读货币政策,“货币政策要保持适度松紧，促进社会总供给基本平衡，适度适时预调微调”,易居解读： 根据对中国房地产市场十几年的发展和调控路径分析可知，除政策外，信贷的松紧程度为影响市场成交的主要力量。虽和去
