大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究与项目初步定位报告

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1、Accelerating success.,大良顺峰山综合体商业项目 商业市场研究及项目初步定位报告,敬呈：美的地产发展集团,广州高力国际物业服务有限公司 2011年6月,2,项目研究思路,我们通过以下研究思路来解决项目主要面临的问题：,项目启动和前期准备,行业细分市场分析,商家访谈,市场竞争分析,目标客群,市场定位,业种业态配比,供应 分析,供需分析,定位研究,宏观 分析,中观 分析,微观分析,项目基地分析,硬件功能,建筑设计研究,主题概念,项目初步定位评估,定位分析,产品优化设计,功能组合,大良区域发展规划,商业环境,交通人流动线,顺德宏观经济概况,区域商业市场分析,消费者调研,市场研究及

2、初步定位报告框架内容,3,项目背景情况分析,PART .2,顺德区宏观经济及城市发展,项目区域研究,本项目的宏观支撑,顺德区零售商业市场分析,PART .3,顺德主要商圈市场研究,现有及未来主要商业项目研究,本项目的商业市场机会,竞争分析,可辐射区域消费需求研究,现有及未来竞争项目分析,本项目的定位方向,项目定位及开发建议,PART .7,项目商业定位,项目开发建议,项目定位,项目基地分析,PART .1,本项目的基础条件,核心元素分析,PART .5,本项目的竞争力研究,项目定位的核心元素研究,PART .4,区域市场特征分析,区域人口消费者研究,区域商业市场研究,本项目的区域商业市场机会,

3、PART .6,区域住宅市场研究,目录,4,项目基地分析 项目背景情况分析 顺德零售商业市场研究 区域市场特征分析 竞争分析 核心元素分析 项目初步定位及开发建议,1 2 3 4 5 6 7,商圈位置位于东区新商圈核心,5,6,四至景观商住形象吐出，休闲设施丰富,地块现场,南向顺峰山公园,北向集高尔夫、游泳、休闲一体的新领域运动公园,西南向永旺购物中心,东向宝翠花园,西北向明日华府和新一城,交通状况交通便利，人流车流量较大,7,配套设施公共配套设施成熟齐备,8,现代街市,9,基地SWOT分析总结,目录,10,项目基地分析 项目背景情况分析 顺德零售商业市场研究 区域市场特征分析 竞争分析 核心

4、元素分析 项目初步定位及开发建议,1 2 3 4 5 6 7,项目背景情况分析,11,11,2.1 2.2 2.3,顺德区经济指标 项目所在区域分析及发展规划 项目宏观背景研究小结,12,顺德人均GDP￥82230元超过国内主要一线城市水平,顺德区2005年-2010年GDP,顺德近5年来经济高速增长，平均复合增长率在17%以上，GDP总量居佛山各区县首位，超过1700亿元，占佛山总量36%。 顺德人均GDP以超越中国北京、上海、广州等一线城市的平均水平，仅次于深圳，已达到发达国家水平。经济发展的模式将向以服务和消费为代表的第三产业的发展转变。,佛山市各区县GDP排名及顺德与一线城市比较（20

5、11年3月）,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,13,顺德区常住人口约202.4万人，增长较缓慢,顺德区人口增长率较为平缓，年末全区常住人口为202.83万人，比上年末增加1.41万人，比上年末增长0.7%。 顺德分十个街道，人口分布比较分散，人口最集中的是大良和容桂两个街镇， 占顺德总人口的三分之一以上。,2009年户籍人口统计,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,14,顺德固定资产投资的增速近年有所放缓，占国民经济总量的比例低于南海、禅城。靠固定资产投资拉动经济增长的模式正在转变。,顺德固定资产投资￥342.6亿元,比上年增长13.5%,佛山市各区县排名（2009年）,数据来源：顺德

6、统计年鉴、佛山统计年鉴,15,第三产业近年来平稳发展，年复合递增率在15%以上,顺德近年来第三产业平稳发展，过去五年年复合递增率在15%以上。但占经济的总量仍徘徊在1/3左右，发展速度落后于第二产业，未来发展的潜力巨大。,数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴,16,数据来源：佛山统计网,佛山市各区县社会消费品零售总额排名（2009年）,2009年顺德区社会消费品零售总额达到473.5亿元，在佛山市各区排名第2，并且年均增长超过15%。,社会消费品零售总额473.5亿元,17,数据来源：佛山统计网,一线城市与顺德对比（2009年）,2009年顺德人均可支配收入超过28000元，达到甚至超过国内主

7、要一线城市，说明顺德区民的富裕程度较高。,人均可支配收入￥28417元甚至超过国内主要一线城市,18,顺德私家车每百户保有量44台，超过广州、上海,一线城市与顺德对比（2009年）,私家车是顺德区民出行的主要交通工具，2009年顺德每百户私家车拥有量达44，为全国领先水平，大大超过广州、上海等地。因而要充分考虑商业设施的停车需求。,19,消费性支出结构食品29%、交通和通讯22%,2009年食品、交通和通讯、居住和教育文化娱乐服务是顺德人消费的主要支出； 2009年衣着、食品和医疗保健支出增长较快，由于缺少匹配的设施，教育文化娱乐服务消费增长较缓慢，仅为1.7%。,项目宏观背景研究,20,20

8、,2.1 2.2 2.3,顺德区经济指标 项目所在区域分析及发展规划 项目宏观背景研究小结,佛山城市总体规划“2+5”组团式,21,佛山市的城市整体规划主要是按照“2+5”组团式进行布局定位， “2+5”组团是指两个百万人口以上的城区和五个30-50 万人口规模的城区。 具体来说，“2”即是指“中心组团”和“大良-容桂-伦教组团” 。 本项目位于“大良-容桂-伦教组团”，是未来佛山的新城市中心，发展前景明朗。,本项目位于“大良容桂-伦教”中心组团,大良组团规划,22,大良组团为生活型组团，为全区的政治、文化、教育、商贸中心，区域性交通枢纽之一。未来大良的商业地产发展速度将会加速，以推进旧城改造

9、和建设新城区主； 未来大良的商业市场投放量将较大，商业整合升级将会加快； 在商业升级改造中，将立足于顺德、大良本地文化，尤其是餐饮文化，创造独特魅力的城市品位和风格。,本项目位于新城和老城中心的过渡带,项目宏观背景研究,23,23,2.1 2.2 2.3,顺德区经济指标 项目所在区域分析及发展规划 项目宏观背景研究小结,24,对于本项目的意义：,宏观经济小结,顺德人均收入高，具有强大的消费能力 第二产业是顺德的支柱产业，虽然人均可支配收入已达到国内一线城市水平，但第三产业和商贸零售业发展相对滞后，餐饮行业例外。,顺德经济发达，富裕程度高 顺德经济高速发展，人均GDP和私家车拥有量等经济指标居于

10、全国前列，并且已经达到发达国家水平,社会消费品零售总额增速低，潜力巨大 社会消费品零售总额的增速落后，顺德的零售业发展速度落后于顺德经济发展速度和顺德区民的富裕水平,零售商业市场还有很大的发展空间 区域市场发展潜力很大，消费会有持续性增长 顺德居民消费有偏重餐饮的传统，餐饮需求比例偏高 顺德居民的具有强大投资能力和购买能力,目录,25,项目基地分析 项目宏观背景研究 顺德零售商业市场研究 区域市场特征分析 项目竞争研究 项目核心元素分析 项目商业初步定位及开发建议,1 2 3 4 5 6 7,顺德零售商业市场分析,26,顺德商业发展分析 顺德零售市场研究 主要零售商圈及代表项目 项目发展建议,

11、3.1 3.2 3.3 3.4,顺德商业零售业发展规划建立三个城市商圈,27,通过建立三个城市商圈，发掘顺德的产业优势、区域优势和传统特色商业优势资源、营造顺德特色的岭南商业文化，吸引外来商务、旅游客流，提升顺德的商业地位和影响 大良商圈（大良新旧城区）：依托传统大良商业街区的华盖路商业步行街商业设施；借助顺德“家电之都”的优势建设顺德家电博览中心；配合新建的嘉信城市广场购物中心、会议展览中心、德胜广场等商业、旅游、文化、休闲设施；形成一个拥有五六个大中型购物中心，拥有一批代表性的购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、品牌专卖店、专业店的商圈，塑造顺德消费水平较高的、现代化的商业中心形象。

12、容桂商圈： 形成一个拥有两三个大中型购物中心，以立体商业步行街为主，名店林立，有一批代表性的购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、品牌专卖店、专业店的购物商圈，塑造顺德消费水平较高的、现代化的南部商业中心形象。 乐从、龙江商圈（325国道乐从、龙江沿线）： 依托325国道乐从、龙江沿线东南亚最大的各种家庭、办公室、宾馆、酒店家具产品及其原辅材料的展览、销售市场；形成一个拥有三四个大中型购物中心，配套各种购物商场、精品百货、主题商城、超级市场、便利店、专卖店、专业店、餐饮酒店的购物商圈，塑造顺德特色鲜明、消费水平较高的现代化的西北部商业中心形象。,28,城市交通规划和轨道交通远期规划,要加强中

13、心组团三街区的联系通道建设，完成碧桂公路的南延工程，并开始实施与各组团的衔接工程；规划建设伦桂路北部路段及南部路段；建设衔接金沙大道与容桂大道的桥梁。 完善各组团内部道路网络。继续建设新城区道路；大良街区以旧城道路改造和新区道路建设并重；伦教街区“十一五”期间重点建设北部工业区和西部居住区的道路。 规划建设和完善中心组团出入口道路，扩建容桂客运站。加大力度建设容桂佛山九横快速路联系杏坛C园区，加强中心组团南部与西南各镇的联系。做好南国路东延线的建设和五沙大桥的扩建工作，加快推进新基北路、云良路延长线及东部片区路网，大力推进东部商住区建设。,我国零售业的发展经历了3个阶段，第三个阶段和世界零售业

14、的发展接轨,29,深度开放阶段 （1999年6月以后至今）,初级开放阶段 （1992.71998年底）,政策保护阶段 （1992年以前）,业态发展特征,百货商场的兴起和鼎盛时期 百货商店处于长期垄断地位,百货商场的食品、饮料、日用品和烟酒销售被连锁超市替代 便利店、大综超、仓储商店等业态随着外资进入而开始兴起 一些品类的专业店开始出现,连锁超市超过百货商店占据了零售业第一的位置 百货商店由于其他业态的竞争进入衰退期，逐步开始转型 便利店、专业店、大综超等业态发展迅速 购物中心业态出现并在部分地区迅速发展,零售业开放程度,完全的政策保护，不允许国内非商业系统的企业以及外资进入,国务院发布了关于商

15、业零售领域利用外资问题的批复，允许北京、上海、天津、广州、大连、青岛等6个城市和5个经济特区试办中外合资或合作商业企业 中方必须控股51%以上 企业不得经营批发业务，进口商品比例也不得超过30%,零售业进一步开放，零售领域开放地域扩大到所有省会城市和计划单列市 外商允许进入直辖市的批发环节 连锁商业允许外方控股 依照WTO承诺，2005年底对商业零售行业已经完全开放,顺德商业零售市场的发展分为三个阶段,30,供销社/ 集贸市场,内资百货/ 专业市场,新兴业态 外资零售商进驻,90年代,21世纪初,2010,商业成熟度,第三阶段 2007今,第二阶段 90年代21世纪初,第一阶段 90年代以前,

16、类似“华丽百货”这样的国有供销社以及集贸市场是当时顺德商业零售市场的主流,由国有供销社改制而成的内资百货成为了商业零售市场的主力军，如新昌百货、天安百货等。同时，家具、家电等专业市场也逐渐涌现,多个国际知名零售商在顺德开店 天佑城等购物中心形式在顺德开始出现，并逐渐为广大消费者所接受,时间,多种业态已在顺德出现,31,多种业态已在顺德出现,32,多种业态已在顺德出现,33,小结,34,发展阶段,我国深度开放阶段：零售业进一步开放,发展阶梯,顺德属于第一阶梯：零售业发展较快,商业成熟度,第三阶段：新兴业态外资零售商进驻,商业形态,多种商业形态已出现,顺德已出现有多种商业形态出现，吸引了新兴业态外资零售商进驻，该区域消费力已达到国内一级城市水平，但消费观念需要进一步加强，应增加引导性消费，提高该区域的消费层次。,顺德零售商业市场分析,35,顺德商业发展分析 顺德零售市场研究 主要零售商圈及代表项目 项目发展建议,3.1