莘县房地产市场调查报告20150315

《莘县房地产市场调查报告20150315》由会员分享，可在线阅读，更多相关《莘县房地产市场调查报告20150315（43页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、,莘县房地产市 场调查报告,目录 第一部分： 城市概况 第二部分： 市场概况 第三部分： 板块分析 第四部分： 产品分析,第一部分： 城市概况,城市概况,莘县处于山东省西部，冀鲁豫三省交界处，是国家级生态示范区，中国蔬菜第一县，中国香瓜之乡，中国双孢菇之乡，中国小肉食鸡之乡，中国塑编城，农业强县； 莘县全境南北长68公里，东西宽32公里，总面积1416平公里，辖24个乡镇，1154个行政村，人口104万，是聊城市内面积最大人口最多的县。,人口经济,2014年，全县生产总值达到286.89亿元，全市第5位。地方财政收入10.02亿元，增长26.48%，增幅全市第1位。全社会固定资产投资完成194

2、.8亿元，增长16.2%，增幅全市第4位。社会消费品零售总额达到113.6亿元，增长12.7%，绝对量居全市第4位。城镇居民人均可收入23125元，农民人均收入11230元。,2014年莘县城区人口约12万人，城区面积15平方公里，远期规划至2020年城区将发展到21万人口，城区面积24平方公里。目前莘县已进去远期发展阶段，城区规划与建设将不断得到推进；,2012年莘县确定了“南跨、北上、西拓、东展”的空间发展战略，规划为“一轴两带、两心五区”（一轴：莘亭路城市发展轴。两带：徒骇河、俎店干渠两条滨水绿化景观带。两心：以燕塔为中心的商贸文化中心及规划南部新城区行政服务中心。五区：北部鲁西经济开发

3、区；中部文化商业居住区；南部休闲居住行政办公区；东部物流服务区；西部职业教育实验科研区。）。,莘县主要向南、向东发展。本项目位于城市西北部，区域规划为北部鲁西经济开发区，未来将以工业区为主。,城市东跨南展,发展规划,小结,2014年莘县新开工建设各类保障性住房1115套，改造农村危房1330户，目前保障性住房工程基本处于停滞状态。 2014年,莘县城计划完成拆迁面积140万平方米,城镇化率达到47%。,莘县总面积大、人口多，但是城区人口较少，城区面积不大；,莘县经济发展严重依赖农业与建筑业，城市化进程的盲目扩张得不到有力的经济支撑；,莘县城市建设主要向东发展，目标至2020年达到城区人口21万

4、，城区面积24平方公里，城市发展处于快速扩张期；,第二部分： 市场概况,近期市场综述,2014年莘县市场低迷，消化艰难。主要原因为市场供应量大、拆迁面积大、供需严重失衡，可售房源去化速度过慢，导致多数项目资金紧张,工程进度停滞，而造成市场信心不足。 2015年莘县市场在售项目包括御景华府、中央生活城、中央华府、常春藤等近20个在售项目，潜在供应量约为100万平米； 2014年莘县房地产市场共去化房源10万平方（相关部门备案数仅2万平方），但是由于莘县房地产多数项目五证不全，房屋认售出后未能签约备案。 市场需求有限，消化不畅导致多数项目资金链断裂，不少部分项目如观澜国际城、中央华府等已经停工。部

5、分项目如中央生活城、常春藤、伊园新村等采取施工先行，销售在后的方式提振消费者信心，但是去化速度缓慢。 多数项目由于资金压力过大，酝酿降价促销，但受政府干涉均未能执行，房价艰难的维持在3000元以上。 莘县市场对于高层产品接受程度较低，分析原因为：公摊面积大、费用较高、物业服务欠缺导致的电梯维修等方面的顾虑；,市场概况,2014年主要在售项目约为13个，其中有新推房源的项目为8个。全市共推出新房源 约4194套（584套多层，3610套高层），去化约1000套（400套多层600套高层）， 整体去化率约为39.2%,市中心板块推出房源1992套，占比47.5% 城北板块推出房源242套，占比5.

6、8% 城东板块推出房源1280套，占比30.6% 徒骇河板块推出房源680套，占比16.3%,14年主要项目房源推售情况,市场概况,市场价格情况,市场概况,城中村改造,府前片区：莘县城区中南部，南侧为滨河路，北侧为政府街，西侧为建设路，东侧为通运路。属于莘县老城区发展的“源点”区域。总用地面积约742亩，现状有居住（包括城中村住宅、单位自建公房等）、公建、农村林地等。规划用地处于莘县城市中心，北侧商业服务、文化娱乐设施丰富，南部是徒骇河，拥有良好的景观条件，项目位于莘县南北城市中轴线的核心区域，区位条件良好，是莘县城市跨河发展的重要节点。,城中村改造工作停滞，2013年下半年县政府组织各单位公

7、务员集资完成莘县府前片区的拆迁工作，但随着房地产市场的持续低迷，直至2015年初府前片区尚未找到开发企业。,府前片区规划图,小结,2015年莘县市场在售项目约20个在售项目，潜在供应量约为100万平米，按2014年去化10万平方计算，大约需要10年； 2015年莘县房地产市场持续低迷，多数开发企业资金链濒临断裂局面，工程停工，销售停滞，市场信心不足，购房者持观望态度； 多数项目由于资金压力过大，酝酿降价促销，但受政府干涉均未能执行，房价艰难的维持在3000元以上，2015年莘县市场有可能呈现井喷式以价换量； 城中村改造停滞不前；,第三部分： 板块分析,区域划分,本案,区域特点,周边配套：各项配

8、套处均处于起步阶段。较不完善。 交 通：交通便利，靠近汽车站。但位置比较偏远。 客源群体：周边村镇居民，其他片区购买能力较弱者等刚性需求群体。 价 格：均价约为3000元 产品类型：纯住宅项目。 代表楼盘：伊园新村、御景华府、顺德和园、天泰华庭,城北地块：位于伊园街以北，县城 北部，靠近汽车站及县城建材市场， 有一定的人流量，但位置偏北，房 产市场处于起步发展阶段，价格偏 低，随着所在的北部鲁西经济开发 区的不断发展，未来将会有一定的 发展空间。,本案,区域特点,周边配套：各项配套齐全，且质优。商业街，实验高中等名校 交 通：交通压力相对较大，市区高峰期拥堵。 客源群体：周边学校老师、企事业单

9、位、西南部乡镇购买力稍强的、有教育需求的客户。 价 格：均价约为3500元 产品类型：纯住宅项目、商业综合体、商业街、学区房、单位拆迁房等 代表楼盘：雨泉花园、天盛常春藤、中央华府、丽水嘉园,市中心地块：莘县政治、经济、休闲 娱乐、旅游、文化教育、医疗、生活 居住等综合中心区域。县政府、莘县 医院、实验高中等公共资源丰富。大 型商业中心，活动中心等商业配套完 善。土地资源稀缺，规划用地多以拆 迁为主。,本案,区域特点,周边配套：靠近徒骇河，有优质的景观资源，靠近市中心板块，承接市中心的配套。 交 通：交通方便，多为新规划路。 客源群体：周边企事业单位、南部乡镇客户、县城纯刚需客户。 价 格：均

10、价约为3000元 产品类型：纯住宅项目、单位拆迁房等 代表楼盘：水岸尚城、观澜国际城,徒骇河地块：位于城东南，沿徒骇 河沿岸，靠近市中心地块，有莘县 一中等较好的教育资源。主要卖点 为沿徒骇河的景观环境。交通便利， 主要客群为莘县南部乡镇客户。产 品以纯住宅为主。,本案,区域特点,周边配套：沿甘泉路两侧，靠近莘县一中，振兴路较近，承接市中心板块优质资源。 交 通：交通方便，离汽车站较近。 客源群体：周边企事业单位、周边乡镇客户等。 价 格：均价约为3200元 产品类型：纯住宅项目 代表楼盘：甘泉文苑、中央生活城,城东板块：因为县城朝东北发展， 又离市中心近，该区域楼盘集中， 且分布在甘泉路两侧

11、，区域中有 莘县一中，客源有部分有教育需 求的客户，受政府规划影响，向 东即为物流服务区，未来发展前 景不大。,本案,区域特点,小结,随着城区扩大，未来东部徒骇河地块将成为新兴的城市发展空间，发展潜力巨大； 市中心仍将以旧城改造为主。市中心板块仍有大量可开发地块，且因为配套资源丰富，仍将是开发商拿地重点区域。随着城市东进南展的方向，未来西部城区发展速度将会受到制约；,第四部分： 产品分析,随着莘县房地产发展水平的提高以及各项目之间竞争白热化，大部分新建项目对建筑的美观要求也越来越高，对外立面的投入加大，大部分项目外立面采用瓷砖或真石漆，相应建筑风格也逐渐升级换代，英伦、法式建筑风格出现。 英伦

12、风格：剑桥城； 法式风格：中央生活城；,建筑形态风格,由于土地受容积率、低价成本的制约莘县项目已从过去纯多层住宅项目发展成为小高层为主，搭配少量多层的住宅规划，尚未出现别墅类高端产品； 高层：莘县市场处于高层住宅接受初期阶段，大部分高层为17或18层小高层，个别项目规划少量20层以上高层住宅（伊园新村世纪城规划4东24层住宅，但尚未动工）； 多层：多层依然是市场最受欢迎的产品，随着外地开发企业的入驻，莘县首现6层电梯洋房产品（御景华府）。,随着房地产发展水平的提高，莘县新建项目对园林的打造也越发用心，以求在市场激烈的竞争环境下占据主导地位； 以下列述几个代表项目的园林景观： 台地式景观： 丽水

13、嘉苑、水岸尚城 法式园林风格：中央生活城,景观园林,客户群体：以在莘县工作的周边乡镇年轻人结婚用和有教育需求的农村家庭为主。 购买目的：首次置业或为孩子上学 产品特征：以100到120的为主，因为考虑到老人和孩子上学，莘县刚需比较认同三室房源。此外因为消费观念不同，多层在莘县比较热销，且楼盘多以17层小高层和无电梯多层为主。 前景：在莘县的购房需求中主要以刚性需求为主，随着城区拆迁面积不断加大，市区本地需求得到满足，现在以在莘县工作的周边乡镇年轻人和有教育需求的农村家庭为主。相对市场的供应量，市场的刚需呈现逐渐不足的趋势。 刚需供应：为迎合市场需求，目前市场在售项目中绝大多数都以刚需产品为主，

14、产品更新速度较快，竞争激烈。,客群分析,莘县市场受消费习惯的影响，多层相较高层容易消化。,100平方以内多层户型,天泰华庭94平三室,甘泉文苑95平两室,市场上100平一下的多层户型多以经典的南北狭长户型为主，两室户型也可分割为紧凑三室。 户型空间紧凑，南北通透，两个卧室朝阳。,天泰华庭89平两室,户型分析多层,100-110平方户型,中央华府106三室户型,甘泉文苑105三室户型,甘泉文苑109平方户型,100-110平方舒适三室户型是市场最受欢迎的户型，也是各项目热销户型， 户型南北通透，两室朝阳，主要是年轻人群做婚房用，或在附近上学用的陪读人群。,户型分析多层,110-120平方户型,御

15、景华府117平三室户型,中央生活城115平三室户型,110-120平三室多层户型全部为三室两厅户型，南北通透，两室客厅朝阳或三室朝阳， 部分户型一室客厅朝阳。多配以宽景阳台，南北通透，空间增加舒适度提高。,天泰华庭111瓶三室户型,户型分析多层,120平以上户型,甘泉文苑144平三室户型,御景华府127平三室户型,天泰华庭133平三室户型,改善性需求的大面积三室户型两厅两卫，三室朝阳或两室客厅朝阳，南北通透，部分为全明户型。,户型分析多层,90平方以下高层户型,御景华府84平小两室,中央生活城81平一室,受客户购房一步到位的思想影响，莘县市场高层90平方一下房源较少，除中央生活城一室一厅外 其

16、余为两室两厅户型，大部分为中间户型，通透性差，结构紧凑。主要针对老人购房等。,常春藤85平两室户型,户型分析高层,90-100平方户型,水岸尚城92瓶小三室,中央生活城92平两室,中央生活城100平两室,莘县市场90-100平的户型以中间户两室、南北通透两室以及小三室为主。市场接受程度较 低，难消化。,户型分析高层,100-110平户型,御景华府105平三室,水岸尚城105平三室,常春藤110平三室,100-110平三室为莘县市场比较畅销的户型，主要以边户两室朝阳户型为主。 功能比较全，符合一步到位购房需求的人群。,户型分析高层,110-120平户型,御景华府115平三室户型,中央生活城114平三室户型,常春藤116平三室户型,110-120平方全部为三室两厅户型，功能齐全，空间宽绰，是莘县市场相对主力的户型。,户型分析高层,120平以上户型,常春藤137平户型,御景华府126平户型,中央生活城125平户型,莘县市场120平以上的户型比较