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1、北京龙湖西小马项目启动会,2009年11月,内容 页码,一、产品研发 P3 二、工程管控 P27 三、景观规划 P60 四、体验区规划 P75 五、成本管控 P101 六、营销策略 P110 七、成功标尺及总经理承诺 P125,一、产品研发,1.1 总图及基本指标,一、产品研发,请插入项目总图,突破7090，调整户型配比，取消拼合户型 叠拼阁楼调整为不计容（借鉴花盛经验） 东侧4栋高层由90*4的塔楼调整为141+90+141的点式高板 车库面积进一步减小,居住户数由1166减至804，人数由3265减至2251，由此带来配套面积指标减少1130，人防减少884 ，节约成本360w 减少户数带
2、来车库面积减小4200，地下车位数由588减少至406个，车库出入口由3个减少为2个，降低成本1030w,通过减小地上配套面积，增加实际可售面积448 ，提高货值630w 增加高层可售面积4800 ，提高总货值6700w 塔楼升级为点式板楼，增加141平4居户型（共17766），南北通透270度采光，提升品质，利用产品差价提高货值2700w,共降低成本1390w,提升货值,降低成本,共提升货值10030w,通过本轮方案及指标优化，提升项目利润共计11420万,1.1 总图及基本指标-本轮方案优化,一、产品研发,1.2 业态分布,一、产品研发,请插入项目总图 用不同色块标注不同业态,叠 拼,高层
3、公寓,商业,1.3 项目分期规划,一、产品研发,请插入项目总图 用不同色块标注不同分期,项目分二期开发，其中二期工程现为临时样板区及售楼处用地,一 期,二期,1.5 标高变化情况,一、产品研发,市政道路平均标高24m 小区道路平均标高26.2m，高于市政路2m 小区道路宽5.5m 住宅首层标高统一为26.6m 商业首层标高24.3m 车库为地下二层，边界及出入口位置如图所示,请插入项目总图 标识标高变化情况,主入口,1.6 竖向标高场地及道路剖面,一、产品研发,插入项目总图 标识剖面线位置,1.6 竖向标高 单体与场内道路剖面（叠拼）,一、产品研发,插入项目总图 标识剖面位置,1.6 竖向标高
4、 单体与场内道路剖面（高层）,一、产品研发,插入项目总图 标识剖面位置,1.4 配套方案供电,一、产品研发,一、分期合计总容量：5800KVA 二、外线供电 2.1.不建开闭所 2.2.拟建开闭所的上级站有一处，能满足需求并且最近站及外线长度待定（正在办理咨询方案） 2.3红线外的通道已含在规划配套费中 三、内线供电 3.1住宅容量：5000KVA；供电指标：高层60w/，叠拼80w/ 3.2 公共区域容量630KVA，车库供电指标8w/；集中商业的容量170KVA，供电指标100w/ 四、设置 4.1 1#总配位于商业20#楼首层，2、3、4#为地上箱变，5#高基位于地下一层车库，具体位置如
5、图 代表配电房 代表地上箱变,请插入项目总图 用指定色块色块标注配电分布,1,5,2,3,4,1.4 配套方案雨污管网,一、产品研发,雨污管网： 排放走向如图 市政接驳点如图 雨污排放方案秉承就近原则 化粪池/生化池布置点位如图，其中100m3容量3座 高层地下集中提排，叠拼污水分户提排，小院雨水集中提排,请插入项目总图 标识雨污排放走向,雨污 出口,化粪池,雨水 出口,排放走向,1.4 配套方案其他,一、产品研发,消防控制室应兼弱电控制室，位于1#地下。 锅炉房位于8#与13#之间的地下一层车库内 消防水泵房及生活水泵房站位于8#与13#之间的地下一层车库内，消防水泵房1处，生活水泵房1处,
6、请插入项目总图 用指定色块标识配套设施位置,消控 中心,锅炉房,中水机房，消防及生活水泵房,1.7 地库专项,一、产品研发,地库面积共13800，分2层建设，覆土3m（全部计绿化率） 每层设2个防火分区，约3500 送排风方式：机械通风 层高：3800/3500（-1/-2），结构形式：无梁楼盖 其中地下二层车库为人防物资库，6900 防结露、防潮：墙面使用耐水腻子，交付前雨季加压送风 车库污水集中提排,请插入项目总图 标识地库范围及出入口位置,请插入项目总图 标识标高变化情况,主入口,车库出入口,车库出入口,1.7 车库专项,一、产品研发,车库地下一层为可售车位（193个）及配套设备用房；地
7、下二层为人防车位（213个） 主要设备用房位于地下一层车库内 地下一层车位与高层住宅地下二层通过通道相连接 地下二层车库通过垂直交通连接至地下一层,上,下,下,上,上,上,车库地下一层,车库地下二层（人防）,设备用房,1.7 车库专项,一、产品研发,车库净宽16.1m，柱距8.1m，柱间距7.4m 排布方式：双车道(5.5m)+两侧垂直停车(5.3 x 2.4m) 单位车位面积32（未含设备用房） 地下车位单方成本3704元/，合单车位成本118528元,16.1m,5.3m,5.3m,5.5m,1.8 叠拼户型下叠,一、产品研发,关键点文字说明： 户型格局由滟澜山及香醍类独栋发展而成 经济面
8、宽.3m，强调空间完整性及灰空间的趣味性 空调室外主机位于北小院 地下设置厕所及洗衣房一处 雨水，污水分别提排,增加开窗，窗间墙用二次结构砌筑，加强内外连通，便于业主改造,改为落地门连窗，增大北向采光面积,增大此部分的入户花园平台，可用作早餐台等场景空间,借鉴牛二经验 高差取消,取消挑空 作主卧书房,赠送地面庭院,赠送车位,取消此卫生间,有顶下沉庭院,6300,16900,6300,16900,4000,6300,16900,1.8 叠拼户型下叠小院,一、产品研发,南下沉小院空间示意，增加车库下方灰空间，室外空间室内化,1.8 叠拼户型上叠,一、产品研发,增大此部分的入户花园平台，空间更好用,
9、阁楼取消卫生间，去阁楼楼梯处留洞，业主自理,高差取消,取消挑空 作主卧书房,赠送小院及车位,6300,6300,6300,16900,16150,上叠住户送北向地上花园，送地面停车位，送阁楼，送露台，电梯入户,下叠住户送地下室，送下沉庭院，送地面花园，送地面停车位,消防楼梯为半室外楼梯，面积省一半,上叠车位,下叠车位,1.8 叠拼户型溢价分析,一、产品研发,价值点分析： 增加入户花园，赠送一半面积，实现更多用途选择 超大阳台，一半面积赠送 飘窗享受更多阳光 明主卫，主卧更舒适 3m层高，四开间大面宽，双厅设计，公寓享受别墅般的生活空间,1.8 公寓户型别邸板楼165,一、产品研发,13900,
10、13200,13900,13200,141平四居设计，刚需二次置业的升级需求 空间方正，实用 3m层高， 270度采光景观，明亮通透 多飘窗设计，扩大空间，提升溢价 明电梯厅设计，提升品质,价值点分析：,1.8 公寓户型点式板楼140,一、产品研发,7450,15200,26200,16900,90平米，低总价 2.95m层高，地采暖 空间方正实用，浪费少 剪刀梯前室半室外化，面积算一半，电梯厅有采光，提升品质,价值点分析：,1.8 公寓户型塔楼90平小户型,一、产品研发,24500,17450,1.9 产品风格意向,一、产品研发,建筑风格： 沿用龙湖惯用的托斯卡纳，质感涂料+文化石，相关色彩
11、方案及成本直接参考花盛香醍,1.10 产品建造标准,一、产品研发,二、工程管控,2.1 工程管理重难点 2.2 交房管控点 2.3 质量管控点,市政交通主干线,住宅小区及学校,大市政代征道路,居民区,410米,139米,1、场地狭长 2、周围居民区，有扰民问题 3、施工进出口只能放在北侧，西侧入口只能在结构阶段使用 4、容积率高，施工布置难度大,2.1.1 工程管理重难点,3#、5#楼与10#、11#、12#楼之间是地下车库，11#楼与车库高差8.1米，间距2.6米，施工方案和次序是项目难点。,11号楼,地下车库,3号楼,8.1米,2.8米,2.6米,5.3米,2.1.2 工程管理重难点解决措
12、施,二、工程管控2.1工程管理重难点,一、针对施工现场狭长，单体数量较多，一期工程根据类型分成两个流水：,叠拼施工区,高层施工区,高层施工区,交通布置是项目能否按时竣工的必要条件。针对现场的施工进度，交通线路也分为四个阶段进行调整，其中小市政施工阶段为动态调整阶段。 第一阶段、地下结构施工阶段（2010年3月至2010年9月）,临时材料加工区、堆放区,样板楼,车库,地上结构施工阶段（2010年9月至2011年4月）,出入口,出入口,装修阶段交通布置（2011年5月至2011年9月）受市政影响西侧道路不能使用,出入口,代征市政道路施工,市政施工阶段交通布置（2011年9月2011年12月） 受到
13、西侧代征市政道路施工影响，西侧出口全部封闭，施工段分为8段，每段施工面积约为2000-4000平米左右。,出入口,代征市政道路施工,2011年9月1日至9月15日,2011年12月16日至12月31日,2011年9月16日至9月30日,2011年11月16日至11月30日,2011年11月1日至11月15日,2011年10月16日至10月31日,2011年10月1日至10月15日,2011年12月1日至12月15日,塔吊布置平面，主要考虑的因素：板楼、点塔、点板采用钢模，吊装强度较大，二次结构、装修阶段使用室外电梯；叠拼采用木模，主要的吊装量为钢筋。,1.1 临水临电布置图,一、产品研发,请插
14、入项目总图,一二号变压器负责叠拼,三、四号变压器负责高层,已有200闸门，报请开通负责生活区供水,待建自来水300接口,X=525162.6959,Y=301914.5165,X=52513.6094,Y=30203.5072,X=52483.0814,Y=30202.7092,1.1 临水临电布置图,一、产品研发,请插入项目总图,雨污混排井,X=525172.1.78,Y=301916.0545,管底标高21.96,施工临舍的布置：2010年3月至2011年4月，施工现场只能安排部分钢筋加工、模板场地，人员住宿办公区域安排在代征市政道路位置，2011年大市政进场后，现场施工人员只能场外安排住
15、宿，办公现场解决,33米,130米,X=301888.4,Y=524748.1,X=302026.5,Y=524748.3,厕所，采用干坑，粪车抽排,甲方办公区,X=301888.4,Y=524781.1,2.2.1 交房管控点,二、工程管控2.2交房管控点,1. 交房效果标准 户内的标准 公共部位标准 外装成型效果标准 设备安装效果标准 2. 交房风险点管控,2.2.2 交房效果标准户内标准,二、工程管控2.2交房管控点,请插入户内交房标准图片,用2米的垂直检测尺检查立面垂直度4mm 用2米的靠尺和塞尺检查表面平整度4mm 用直角检测尺检查阴阳角方正4mm 50个自然间一个检验批，每个检查批抽查 不少于10%不少于3间 检查人：建设方、监理、施工方,2.2.2 交房效果标准户内标准,二、工程管控2.2交房管控点,请插入户内交房标准图片,地面、踢脚整洁清晰 用2米靠尺和塞尺地面表面平整度5mm 用水准仪检查，标高4mm 拉5米线，不足拉通线踢脚高度10公分，偏 差控制在 4mm以里 标准层每层做一个检验批，不 少
