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1、撰写传奇撰写传奇 千秋一笔凌云志 金地天玺之超越星河湾营销模式的尝试 2010年12月 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 金地天玺的世界观： 未婚先育是可能的 美女的高价值并不在于“女人”这个词汇的本身 产品的高价格也需产品之上的价值提升 如果说星河湾掀起盖头后用美貌征服世界 那金地天玺 在掀起盖头前就必须成为世人梦想中最美的新娘 其中关键在于“盖头” 本文力图通过不同常规的盖头体验，实现项目静如处子之 时，市场已经疯如脱兔。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 给我一壶女儿红，让天玺醉她个桃花入腮、娇艳入骨、给我一壶女儿红，让天玺
2、醉她个桃花入腮、娇艳入骨、给我一壶女儿红，让天玺醉她个桃花入腮、娇艳入骨、给我一壶女儿红，让天玺醉她个桃花入腮、娇艳入骨、 风韵入诗，沙场男儿倒，帝皇也屈膝！风韵入诗，沙场男儿倒，帝皇也屈膝！风韵入诗，沙场男儿倒，帝皇也屈膝！风韵入诗，沙场男儿倒，帝皇也屈膝！ 给我一坛红高粱，让天玺他贵气贯苍穹、令苍天变颜、给我一坛红高粱，让天玺他贵气贯苍穹、令苍天变颜、给我一坛红高粱，让天玺他贵气贯苍穹、令苍天变颜、给我一坛红高粱，让天玺他贵气贯苍穹、令苍天变颜、 势睥睨天下，千百女人来朝圣，亿万男人赴倭国！势睥睨天下，千百女人来朝圣，亿万男人赴倭国！势睥睨天下，千百女人来朝圣，亿万男人赴倭国！势睥睨天下，
3、千百女人来朝圣，亿万男人赴倭国！ PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 一、解、析一、解、析 二、方法论：金地天玺营销的二、方法论：金地天玺营销的7 7条法则条法则 三、术：实施，分阶段营销执行三、术：实施，分阶段营销执行 四、 附：包装、销售及服务 的设想四、 附：包装、销售及服务 的设想 正 文正 文 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 顺德顺德 矛盾的顺德矛盾的顺德： 顺德GDP全国名列前茅，但是城市形象却落后于国内一线、二线城市。 顺德已经达到世界级消费水平，但居住水平却不能与之匹配。 晋级中的顺德晋级中的顺德： 顺德政府重新获
4、得经济政治话语权，地位全面提升。 城市建设提速：180亿元，重新规划顺德交通网络 重新规划的顺德CBD 8.5平方公里的城市绿心控制开发 解： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 顺德亟待顺德亟待世界级的人居和城市高度世界级的人居和城市高度 顺德城市建设需要高端住宅物业加速城市发展顺德城市建设需要高端住宅物业加速城市发展 顺德顺德 解： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 顺德人顺德人 顺德已然是中国最富有的地方，顺德已然是中国最富有的地方， 却没有形成上流社会与贵族阶层却没有形成上流社会与贵族阶层 拥有财富而缺少地位； 拥有鉴赏力而
5、缺少高端鉴赏平台； 拥有品味却缺少品牌对他们的认同； 拥有顶级消费力而缺少顶级消费文化； 拥有自己的圈层，却缺少与其他的顶级圈层互动； 拥有顶级豪宅的居住需求，却缺少一个顺德当地的顶级豪宅。 矛盾的顺德人矛盾的顺德人 解： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 顺德人需要能顺德人需要能彰显身份和地位的标签彰显身份和地位的标签 顺德人顺德人 顺德缺少顺德缺少世界级的生活世界级的生活 解： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 市场现状：市场现状： 本项目需要跳出现有市场，树立本项目需要跳出现有市场，树立非一般的豪宅形象非一般的豪宅形象 从大
6、良东区到德胜河两岸，本项目以高出近一倍的价 格刺破市场天花板，全面颠覆了顺德现有住宅市场价 格与价值标准 目前顺德市场均价低于10000元/ 最高价格万科兰乔圣菲最高单价15000元/ 解： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目：系出名门、气势磅礴项目：系出名门、气势磅礴 系出名门，气势磅礴 区域价值整体属性价值 城 市 中 心 ， 景 观 中 轴 龙 脉 之 首 品牌及服务 配 套 完 善 ， 交 通 便 利 4 万 上 仅 三 栋 房 子 1 6 2 M 顺 德 第 一 高 再 现 敦 巴 顿 园 林 艺 术 建 筑 ， 奢 华 钻 石 会 所 传 统 富
7、 人 区 ， 居 住 氛 围 成 熟 国 际 大 师 汇 聚 金 地 新 型 豪 宅 专 家 荣 尚 荟 高 端 服 务 体 系 普 金 会 所 ， 高 端 商 务 平 台 3 6 8 套 纯 粹 大 宅 解： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 产品：顺德豪宅新标准产品：顺德豪宅新标准 顺德豪宅新标准 恒 温 恒 湿 藏 宝 室 高 成 本 ， 真 材 实 料 9 m 高 千 平 米 联 合 艺 术 大 堂 专 梯 入 户 ， 主 仆 分 离 10 m 奢 侈 开 间 豪 华 套 房 ， 主 客 分 离 ， 男 女 主 卧 3.5 m 层 高 蒂 森 高 速 直
8、 达 电 梯 近 人 尺 度 干 挂 石 材 豪 华 双 大 堂 ， 11 m 室 内 瀑 布 9m 柱 距 ， 2.8 m 面 宽 停 车 位 风 水 玄 关 解： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 项目目标：项目目标： 目标二：价值实现前置目标二：价值实现前置 在现场展示前，本 项目成为顺德富豪阶层 的一个传说，在销售前 已 经 线 下 预 定 完 毕 BEST OR NOTHING 目标一：高溢价目标一：高溢价 超越市场价值体 系的定价，卖奢侈品 一样卖豪宅，跳出传 统比价体系，实现高 溢价，价格超出市场 价格80% 析： PDF 文件使用 “pdfFac
9、tory Pro“ 试用版本创建 要解决的问题：要解决的问题： 1、如何跳出与别墅的对比？ 树立树立基于城市高度的项目形象基于城市高度的项目形象，代言比别墅更高级的，代言比别墅更高级的 生活形态生活形态 2、如何解决新老富豪的价值差异？ 寻找与项目精神特质相吻合的 寻找与项目精神特质相吻合的核心客群核心客群，以一小批，以一小批核心核心 人人群群带动带动更更多多的人的人 3、如何、如何跳出市场跳出市场产品产品比价比价体系？体系？ 塑造塑造顺德顶级上流生活风尚顺德顶级上流生活风尚，100%的人的人仰望仰望，1%的的 人人拥拥有有 析： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创
10、建 本项目制胜的关键本项目制胜的关键 生活方式和标签的打造生活方式和标签的打造 塑造顺德顶级上流生活风尚塑造顺德顶级上流生活风尚 十年四个星河湾 从卖品质豪宅 到打造中国最高端的生活与社交平台 星河湾用了十年的时间 而我们，有条件缩短也必须缩短这个时间 析： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 顺德顶级上流生活风尚顺德顶级上流生活风尚表象表象 表象欧洲、根骨顺德的上流社会的行为模式与生活方式 关键词关键词：尊尊贵贵、文化、身份、文化、身份 顺德顶级上流生活风尚顺德顶级上流生活风尚实质实质 顺德高尚生活领地、第一人居地标 一个世界亿万合同签约室、一个新型商务社交领地
11、 一种超级身份标签 一件家族收藏品 关键句关键句：每每一一位位顺德顺德领袖都应该拥领袖都应该拥有一有一套金套金地地天玺天玺 析： PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 以核心氢弹客户为原点，通过上流社会以核心氢弹客户为原点，通过上流社会 生活体验的牵引和居住的革命为动力，生活体验的牵引和居住的革命为动力， 实现顺德富人圈层的层层引爆，直上云实现顺德富人圈层的层层引爆，直上云 霄。霄。 项目操控之核心方法论 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 二、金地天玺营销7法则： 法则法则一：一： 塑造、引领顺德顶级上流生活风尚塑造、引领顺德顶级上流
12、生活风尚-贩售生活方式法则贩售生活方式法则 策略关键：塑造基于圈圈层层平台平台的上流生活风尚 策略解析：真正的豪宅不只是豪宅本身，就如同奢侈品不只是商 品一样，它总是一致与不间断地传达给消费者一种梦想与情感。 在豪宅实体具备前，这种上流生活风尚需要借助一个平台来形 成，即我们要打造的顶级圈层平台。 在没有血统、没有授勋的今天，能否快速产生一个贵族化的圈层，或者能否 形成相对有明确表征的上流生活上流生活风尚？我们可以从民国时期上海那种以事业 成功为基准，以修养和教育为分野的海派贵族生长模式中找到范例和理论基 础！而我们，则要成为加速该进程的推手！ PDF 文件使用 “pdfFactory Pro
13、“ 试用版本创建 法则二：价值传导前置奢侈病毒法则法则二：价值传导前置奢侈病毒法则 策略关键： 价值传导前置是价值实现前置的必要条件 策略解析：价值传导前置通过以下几个渠道实现： 1、产品价值、销售、服务、生活方式体验 2、圈层话题病毒式营销 （1）讲成本，秀天生丽质； （2）讲修为，不是有钱人就能进入的； （3）建标准，新顺德情况下的豪宅标准 ； （4）产品的精神特质具备事业有成、家族荣耀的精神特质 3、结合工程节点讲故事（另一种gossip，并塑造产品血统）： （1）钻石会所镶嵌钻石或施华洛世奇水晶； （2）电梯蒂森进口核心部件签名（象征一种先进性和安全性） （3）园林：雕刻师招标；狮头雕
14、刻雕刻大师签名；世界独一无二； （4）其他工程招标：最难的会所施工；最难的园林施工等等 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 法则法则三三：氢弹氢弹核心客核心客户户法则法则 策略关键：寻找到与本项目精神气质契合的、且在顺德高端 客群中有影响力的核心客户 策略解析：核心客户决定了要首先发动什么样的意见领袖， 这些意见领袖将犹如氢弹引爆顺德高端客户；此为，核心客 户也决定了项目总体形象及总体调性； 这些客户即为：“影响世界的新领袖”、2代和1.5代、10- 20个 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 、金地天玺营销法则： 法则法则四四： 仰
15、望仰望法则法则100%100%的人的人仰望，仰望，1%1%的人的人拥有，拥有， 制造市场的制造市场的期待期待 策略关键：少数人的荣耀，既为“荣耀”必有高度及大众知名度 （不鸣则已，一鸣惊人：以轰动性营销点爆破市场 ） 节点一：品牌落地：金地为顺德城市助力 节点二：钻石会（暂定）成立 节点三：销售中心展示 策略解析：就如奢侈品最重要的特性“渴望性”及“不可拥有性”： 所有的奢侈品都在做着两个动作不断地提高知名度，拔高消费 者奢侈品梦想的渴望程度，同时设置门槛，以维持奢侈品提供的梦 想价值，使消费者崇拜与趋之若鹜。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 法则法则五五：
16、狮王狮王法则法则-头头营销头头营销 策略关键：大人物、小圈层；老总挂帅，直面目标核心客群。 策略解析：狮王营销不仅仅是简单几次饭局，而是贯穿项目始终的 领袖圈层活动及人情营销。 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 法则法则六六： 体验体验法则法则-欧欧式式贵族贵族奢奢华华的的体验体验 策略关键：顺德人高端人群有“崇洋媚外”的情节，或可理解为高 端人群喜欢并追逐好的东西，而欧式的某种程度代表了世界顶级品 质。 策略解析：用以欧洲的上流社会的行为模式与生活方式为表象，同 时适应现代生活和顺德特征的生活体验来塑造顺德顶级生活风尚， 在活动/包装等方面进行体现 PDF 文件使用 “pdfFactory Pro“ 试用版本创建 法则法则七七： 第三第三方方营销营销法则法则 策略关键：超越跨界营销，利用第三方营销战略，搭建高端资源圈 层
