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1、2015年A股投资策略和房地产市场预判,1,报告人： 谢晓冬 报告日期：2015-01-31,一、市场为什么暴涨 ？,2,理由1：社会财富重新分配（非标 股票） 1、之前：老百姓 理财、信托 非标 （地产基建） （1）非标供给下降：14年房地产下行，地方平台被控制，影子银行渠道被控制 （2）非标需求下降：刚性兑付逐渐打破（14.03超日债违约，信托14上半违约630亿） 2、之后：高等级城投债；老百姓股票（中国家庭3%，美国1/10),一、市场为什么暴涨 ？,3,理由2：流动性充沛（D衰退；S定向降准、非常规、降息） 1、经济下行，流动性预期持续升温；2、信用风险下降，再度推升风险偏好 理由3
2、：各种政策暖风不断，继续推升风险偏好 理由4：两融业务：融资余额从2014年初3400亿升，超过1万亿 预判下半场：有赖于“赚钱效应”！但势必震荡加剧！,一、市场为什么暴涨 ？,4,牛市“需要论” 1、“解决中小融资难”需要论：a、整体直融占比低：12年存量42.3%；间接融资对中小成本难降。b、直融股票占比低：14年增量股债14.8%和2.6% ；c、“股票融资”符合国情，故“注册制”势在必行。,一、市场为什么暴涨 ？,5,牛市“需要论” 2、“国企改革”需要论：a、提升国资证券化率，政企分离，改变机制，提升ROE；b、附加效果：去杠杆，且不影响“稳增长” 3、“抵御资本流出”需要论：a、降
3、低资本外流风险（人民币结束单边、实体ROE低、Rf下降；美元上升趋势）；b、资本外流阻碍进一步宽松,二、这次为什么是蓝筹 ？,6,理由1：高分红、低估值 理由2：各种符合政策导向 理由3：沪深300股指期货放大效果（2010年推出） 预判下半场：参考06-07，从蓝筹先涨到普涨（蓝筹精选，小票分化）,三、宏观展望：“新常态”也没那么简单,7,2015不乐观：GDP（14,7.3,00）7.2%；CPI（14,2.0,10）1.8% “新常态”（牺牲速度，提升效率），也并不简单！ 寄希望：“全面深化改革”,四、“大改革”的碎片化,8,研究目的：本轮改革如此“碎片化”，如何能够串起来？ 改革逻辑：
4、追求“国家企业”利润的最大化 利润 =（价格 - 成本 ）X 需求,（一）降成本（释放活力）,9,利润 = （价格 - 成本）X 需求 降成本的思路：生产要素（土地、劳动力、资本）资本化、市场化 系统性改革的两类： 1、结构性降成本：国改、金改、要素价格、财税；2、普降成本：土改和户改（新型城镇化），难度最大。,（一）降成本（释放活力）,10,主题1：国企改革 （1）国改背景：1、并非所有的垄断都不合理（部分垄断是通过竞争演化而来）； 2、行政垄断需要破除（铁道部高铁例外），损伤社会福利 （2）国改定位：非消灭国企，国有资本“合理”利润最大化（良性竞争实现） （3）两个途径：1、优势领域“做大
5、做强”（提升国资证券化）：通过整体上市/资产注入，政企分离，提升效率（如国投电力）；2、低效领域“逐步退出”（加大混合所有制）：让权民营，国资持股（如国投中鲁/中纺投资，保守可选优先股） （4）找票逻辑： “资产重组预期”,（一）降成本（释放活力）,11,主题5：土地改革（降低城市土地成本） （1）合法“流转”：农民土地承包经营权流转 a、更加规模化、集约化 （2）合理“入市”：农村集体“经营性建设用地” a、规模不小，注意节奏：大约0.4%（原先0.6%） b、改变入市方式：破“产值补偿，收归国有+招拍挂”，改“市值补偿，直接入市” （3）找票逻辑：“农地价值重估（合法流转和合理入市）”,（
6、二）拉需求（创造风口）,12,利润 = （价格 - 成本）X 需求 拉需求的思路：对“三驾马车”深化改造 系统性改革的两方面：1、投资：夯实“马斯洛基座”；2、出口：中国版“马歇尔”,（二）拉需求（创造风口）,13,主题7：生态文明建设 （1）政策加码：十二五欠账多、环境快速恶化；三中、四中、14年经济工作会议 （2）落实迹象：1、最严环保法；2、“水十条”（治理路线、生物膜）；3、PPP出现：a、43号文（未来地方融资将通过省级政府发债和PPP）； b、四川等7省公布469个项目，生态环保项目占据30%（成功案例：碧水源、普邦园林） （3）找票逻辑：水治理、大气治理、PPP,（二）拉需求（创
7、造风口）,14,主题8：国防军工 （1）主线1：装备建设提速：1、旧的世界格局面临打破（美/中/欧日俄），地缘摩擦趋势加大；2、我国定位：大国崛起，但军力差距悬殊（一带一路） （2）主线2：资产证券化（科研院所）：中航系、电科系 船舶重工集团，中国重工和28家科研院所 （净资产占55% ）利润占比22%和40% （3）主线3：军民融合：民参军、军转民 （4）找票逻辑：三条主线,四、“大改革”的碎片化,15,改革带来的“主题投资”,五、2015年基本面确定的行业,16,下游-地产：1、两轮降息周期的示范作用（08.09-09.07；11.12-12.07）； 2、库存包袱大，房价反弹慢，政府诉求
8、大，政策翻脸慢；3、一线复苏快 下游-白酒：1、库存消化好，一线2014Q2、Q3一批价稳住；2、业绩基数低，容易出业绩；3、一线复苏快（二三线滞后3个季度） 中游-钢铁：1、产能：a、不进：14年之前，12之后盈利下降；14年之后，产能置换要持续到17年底；b、反出：民营受制融资和环保；2、需求：库存调整、内需、外需；3、观察：产能利用率；4、长期出路：高端化路线提价。关注马钢和宝钢。 上游-水电：历朝历代的工作重点（农业、灾害、资源）。关注国投电力和长江电力等。,六、房地产的慢牛启动,17,（一）大环境：又到政策“托底”时 何时托底？何时打压？（在GDP和房价的天平中，侧重GDP ） 中央
9、最希望看到的：温和增长！（GDP就业、地方债危机、银行危机）,六、房地产的慢牛启动,18,（一）大环境：又到政策“托底”时,六、房地产的慢牛启动,19,（一）大环境：又到政策“托底”时 本轮：“放松政策”不断加码 （1）默许各地松绑限购：从14年中南宁、呼和浩特第一批开始，目前除“北、上、广、深、三亚”五城外全面解除；（2）央行/银监会主动松绑限贷：9月30日，结清首套房贷可申请二套房贷；（3）再次进入降息周期：11月21日宣布 本轮：“放松政策”难以翻脸（为何是“慢”牛） （1）政府有很强的诉求：a、GDP依然疲弱（就业）； b、土地出让金严重下滑，加剧地方债务危机；（2）房价经过了14年的
10、调整，有足够的上升空间；（3）一线和二三线的各自特点：a、二三线城市库存多；b、最容易上涨的一线依然限购,六、房地产的慢牛启动,20,（二）区域结构：一线的特殊性 一线房价表现远强于二三线：在没有松绑限购的情况下，一线城市在2014Q4已经恢复正增长，表面特征是“供需合理，库存合理”,六、房地产的慢牛启动,21,（二）区域结构：一线的特殊性 “冰火两重天”的深层原因是“人口流向”:长三角和珠三角（相对成熟）、京津冀（差距、诉求最大） “京津冀一体化”对北京房价属中性影响因素：1、迁出低端产业：动批为代表的批发业、带有污染的低端制造业；2、迁出部分院校、事业单位、军队。,六、房地产的慢牛启动,2
11、2,（三）产品结构：低容积率产品的稀缺性 高档住宅&普通住宅：不同的受众，不同的市场，不受保障房冲击 需求角度：富人增多：恩格尔系数2001年后难降；高地收入家庭差距加大 供给角度：土地紧张：从2006年开始，国土资源部对容积率1.0以下的住宅用地开始趋于谨慎的态度。,七、燕西华府之华府跃墅的投资机会,23,（一）自然和文化资源配套：自然资源丰富，500亿青龙湖国际文化会都 燕西华府坐落在千灵山下、青龙湖畔，周边还有三大森林公园，是北京城区内数一数二的生态宜居之地。 投资500亿的青龙湖国际文化会都一期工程已经竣工，包括五星级东方美高美酒店等相关配套都已投入运行，将极大提升区域的经济发展和服务
12、能力。,七、燕西华府之华府跃墅的投资机会,24,（二）教育资源：学区含金量将超过北京99%学区房 人大附中丰台学校已在燕西华府北侧800米破土动工，一站式12年精英教育，基本省去小升初和中考的择校之痛 。 （三）交通资源：地铁14号线途经燕西华府，带动土地升值 预计2015年动工的地铁14号线二期，将西延至青龙湖国际文化会都，在区域内设有四站，且途经燕西华府，即可直接接驳城市交通核心。 （四）医疗资源：两所三甲医院落户青龙湖 两所医院分别是已经动工的“东花乡天坛医院分院”和“丰台中西医结合医院”（原长辛店医院），助力打造成为养生养老的福地。,七、燕西华府之华府跃墅的投资机会,25,（五）娱乐资
13、源：周边的休闲娱乐配套不胜枚举 项目5公里内坐落着高尔夫、地热温泉、水世界等多项配套。亚洲第二家乐高乐园也将落户青龙湖。 （六）性价比优势：高 品质优：得房率高（产权面积280 m2，实得面积能达到350-450 m2, 得房率高达180%)。此外具有双首层、近10米大面宽、高挑空、附赠空间多、上下叠均带花园庭院和地下层等优势。 价格低：1、参考周边房价：邻近的西山艺镜、润西山等项目都在1000-1800万/套，而燕西华府的叠拼仅售600-700万/套，是北京市场绝无仅有的低总价。别墅。2、参考周边地价，去年4月距离燕西华府仅8公里的长辛店拍出的地块楼面价高达4.5万/m2，而燕西华府的叠拼售价仅2.8万/ ，燕西华府的售价甚至低于周边项目的楼面价。,谢谢!,26,
