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1、,谨呈：锦绣南山,造南岳中心， 主财富未来！,锦绣南山2014年推广策划方案,目标,在2014年实现销售大丰收！,以非凡的业绩，成就锦绣南山的商业价值！,2,目录,前言 商业地产发展趋势 以往的销售业绩回顾 宣传策划方案,前言,Part1,3,前言,调控不放松,刚刚结束的“十八大”，释放了“调控不放松”的信号，基本明确今后两年的大方向。,4,持续的房地产限购,12月25日召开的住建部年度工作会议上，住建部部长姜伟新表示，目前有地方城市在放松限购等楼市调控，国务院和住建部已经高度关注并且进行调研。限购政策作为一个被认为能够有效抑制楼市投机投资性购房需求的政策，将在后几年继续执行。 这也意味着，所
2、谓以房产税等税收调控手段取代限购为主的行政性调控手段的想法，不会在这两年实现。,5,市场展望,城市综合体，大型购物中心，作为城市化标志性的建筑物，一直是一个城市文明的象征与承载体。 十八大报告中，全面建成小康社会这个具体目标，在中国大量的还处于相对落后的西部城市、中部城市、三线四线五线城市或经济区域，城市化进程达到一定程度，就催生出【城市综合体】【大型购物中心】的刚性需求！这是城市发展的必然过程，也是城市成熟发展的刚性需求。,6,目录,前言 商业地产发展趋势 以往的销售业绩回顾 宣传策划方案,商业地产发展趋势,Part2,7,未来商业地产发展的六大趋势,目前，北京、上海、广州等一线城市的商业地
3、产已经进入平稳成熟阶段，而在部分沿海经济发达城市和省会城市，如杭州、南京、沈阳、成都等二线城市，商业地产正处于快速发展阶段。此外，在其他交通便利的内陆城市和经济较发达的三线城市，商业地产进入逐步成长阶段，而在一些经济欠发达的地级市、县级市，商业地产尚处于初级阶段。 综合考量各方面因素，未来商业地产的发展将呈现六大趋势。 资料来源： 中国地产网,8,六大趋势,一线城市进入运营期，二三线城市进入井喷期。 体验式消费的商业模式将受到更多关注。 商业品牌经营连锁企业将更多地涉及商业地产开发。 实力开发企业逐步构建自己的商业地产运营产品线。 险资投资商业地产渐成大势，优质商业地产成为追逐热点。 兼具开发
4、和运营能力的企业将重点拓展商业管理服务输出。,9,体验式消费的商业模式将受到更多关注,调查表明，大城市商业场所的客流有65%以上是为了娱乐旅游和休闲，比如,在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费等，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式消费购物将成为未来消费模式的新宠。 体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等
5、做个性化的设计。 目前，已有商业项目在此方面进行了结合。比如大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式成为新新人类的另类消费需求。,10,目录,前言 商业地产发展趋势 以往的销售业绩回顾 宣传策划方案,宣传策划方案,Part3,11,首先，是商业篇。,12,从两个关键词说起！,商圈 领头羊,13,商圈,从深圳东门商圈窥见商业城区变迁的风云变幻。 方圆不到一公里的地方产生了30亿的效益！ 铺挨着铺，铺连着铺，对视铺、握手铺、连锁铺数难以计数。是繁华一斑！,14,领头羊,从万佳带旺华强北窥见我们的
6、发展前景 领头羊效应！ 也是我们的奋斗目标，是推广战略的制高点：建立项目高度，拔高项目形象。 新旧更替新陈代谢的启示录！ 针对我们自己，更主要的是说服市场。,15,总述,本项目本身大规模、高起点、高规划的特点，必须坚持走“高端形象，创新路线”的传播之道。 值得说明的一点的是：我们项目档次本身定位高，因此，我们在区域内商业业态和经营品牌的更必须突出，在推广过程中须有一个更高的姿态，来适应我们的项目。 “锦绣南山”项目包括商业及住宅两个部分，针对项目的本身特点，我们对商业部分侧重。,16,1,策略思路,17,策略思路,2、挖客户,3、挖价值,4、挖定位,5、挖诉求,6、挖渠道,全 程 控 制,1、
7、挖商机,18,挖商机,第一篇：,【建立在深层思考上的财富发现之旅】,。,19,南岳市场环境,南岳市场商业特征规模较“小” 商战氛围不浓，显得较“静” 各类市场没有统一规划，显得较“散” 南岳商业总体不够发达，商场推广水平不高，基本停留在街铺经营、市场经营的层面上，虽然有超市、百货等商场，但大多功能单一，没有集购物、休闲、娱乐、美食等于一体的大型综合性购物中心（综合体）。,20,南岳呼唤大商业,21,国家经济腾飞，城镇飞速发展！,城市旧城改造，前景形势大好； 政府扶持，各方面的“大动作”，前景一片光明； 市场带动，南岳市形象大幅提升； 南岳具得天独厚的区位优势和资源优势；,22,辐射全市，圈定百
8、亿财富,一级辐射圈：依靠景区商业中心的号召力和便捷的交通，项目涵盖全市消费人群，贡献消费财富100多亿。 二级辐射圈：依靠全市便利的公路交通网络和国家级景区优势，锦绣南山辐射圈包括包含全区人口及周边衡阳、衡东甚至长沙等地部分地区消费人群以及大量的景区游客消费者，消费财富高达200亿元。,23,对这么大的市场无动于衷 简直就是跟人民币过不去！,24,南岳的房地产市场发展速度开始加快 新一轮的市场竞争即将全面爆发 老城区改造持续向前推动,城市“钱”景,25,商业圈已逐步形成，锦绣南山位于核心地段； 南岳大商圈铸就大“钱”景。,商业“钱”景,26,祝融路、衡山大道为南岳当前最繁华地带，但商业零乱。
9、锦绣南山汇聚吃喝玩乐购于一体，南岳未来的消费中心，娱乐不夜城。,业态“钱”景,27,南岳最美的风景， 除了祝融路，祝融峰， 还有“钱”景！,28,投资市场分析,消费不断被提升 居民集中，人流畅旺 投资创富的市场环境已经具备,29,目前活跃的 商业模式,投资型 零售商铺,国内跨地域 连锁超市,传统商业 模式,地方国营 大型商场,专卖店或 会员店,国外大型 仓储式机构,专业 批发市场,综合性购物 娱乐中心,30,这年头，生意不好做，炒股象赌博，储蓄是替银行赚钱，传统的投资模式不能满足市场的需要。,31,南岳呼唤 新的创富模式,32,挖客户,第二篇：,。,【谁是我们的朋友，谁是我们的敌人， 这是革命
10、的首要问题毛泽东】,33,我们的目标群体？,我们的目标是谁？ 本地经销、代理、加盟商及众多小品牌自营商户； 连锁品牌经销、代理商如肯德基、阿香米线等商家； 本地政府公务员、当地个体私企老板、企事业单位高管等； 异地投资客、朋友介绍及宣传吸引的普通型投资客 回乡创业的打工群体,34,一群讨厌工作 而想轻松创富的人！,35,他们在哪里？,南岳本地： 专业投资客 : 本地具有成熟商铺投资经验的投资客 普通投资客：政府公务员、当地私企个体老板、企事业单位白领等 外出务工，想回家创业者 其他城市原住民等：低端客户群体，购买力有限。 异地： 经销/代理商：南岳以外的区域品牌经销/代理的商户； 专业投资客：
11、主要指南岳周边城市如衡阳等具有成熟商铺投资经验的投资客。 普通投资客：主要指经过南岳朋友、亲戚介绍，或者经过广告宣传看好本项目,36,买铺，看收益 投资，看保障,心理特征,37,挖价值,第三篇：,【领袖气质 与生俱来】,。,38,SWOT分析,S：优势,地段：地处南岳人流最多，商业最发达的黄金地段； 规划：集休闲、购物、美食、娱乐于一体的综合商业步行街，规格高，业态丰富、理念先进； 规模：36.7万平的超大规模建筑体积，形成规模优势； 服务：有着超前的服务意识； 工地：工地已渐成型，民众信心增强； 荣誉：项目荣获多种殊荣。,政策：国家政策对住宅性商品房继续保持限购令，部分投资资金将向商业地产流
12、动。 政府：南岳政府改造市中心旧城，政府投资大，必将促进当地经济的大发展。 行业：房地产行业有暖冬迹象。 股票：股票市场持续表现低迷，风险加大，投资者将转向商业地产。,政策：宏观面的不确定性； 人口：南岳是著名旅游景区，人口少项目多，竞争激烈； 消费：消费者购买力能否承受。 拆迁：项目部分拆迁工作还未进行，将影响潜在客户对项目的信心，这是我们最大的劣势。,O：机会,T：威胁,外部：处于成熟商业圈，已有大量的超市，百货，能否在竞争中胜出；南岳第一城已渐成型，将是我们最大的竞争对手。,W：劣势,39,SOWT简析,优势和机会显而易见，劣势和威胁客观存。 我们必须强化优势而弱化劣势，抓住机会而减少威
13、胁。同时，我们还必须创造优势，让项目价值的不断提升。 建议运用整合营销策略，强化项目的广告宣传力度，形成较强的广告宣传合力，加快销售进度，提高销售效率。 搭载公关活动，吸引消费者的眼球，改变其平常的消费习惯；,40,南岳商业领袖呼之欲出，但我们还可以让这种领袖气质更加充分！,41,我们的高姿态如何支撑,我们要把它们都卖了！,42,引入富爸爸投资创富模式,“穷人和中产阶级为钱而工作， 富人让钱为他们工作” 支持： 代租代管代收代售“四代”服务，坐着 收钱专人管理经营，让专家为你赚钱 五年返租、十年包租，返租高达41.5%,43,财富“快车道”,租金稳定，升值空间大； 年回报高达9%，未计项目增值
14、； 风险小，有包租、回购政策，有主力商家经营，抗风险能力强。,44,挖定位,第四篇：,【站得越高 看得越远】,。,45,项目定位,该定位清晰明确地传达出了锦绣南山的体量、风格及类型。,南岳中心财富广场,46,融入当地、教育群众,相对于南岳来说，“中心财富广场”到底是个什么样的概念，很多市民还是无法理解与想象。 我们需要让市民能够具象地感知这样一个概念，能够尽快地接受我们的新事物，新的消费理念。,47,学习和教育,如今，我们需要做的是在项目定位基础上的延伸，让民众对项目的直观印象不仅仅停在一条商业街的层面，我们必须教育民众理解“城市综合体”这一概念，以及“城市综合体”项目对一个城市商业带来深刻影
15、响和民众消费习惯的变化，让民众对项目未来的前景有一个清晰概念及对新事物的接受。,48,我们应该做什么？,49,强化品牌形象，扩展知名度，提升品牌美誉度。 体现未来商业盛况，展示未来财富宝地。 在2013年，我们在宣传方面显然是不够的，2014年，在项目定位的基础上，我们必须在宣传上有更多的投入,50,营销主题,既显示出了项目的地段重要性，又切中了客户最又关注的财富。 锦绣南山是提升城市形象的一个标志性项目，让南岳更具备都市风范。,造南岳中心，主财富未来！ -锦绣南山,51,景区超量游客人群促使城市商业升级,财 富,坐拥南岳财富中心，祝融路大财路大财富,2公里内5万居民等你来赚,名牌商家做到哪就
16、旺到哪,周边100亿财富市场等着大家赚,政府支持持，从富裕走向共同富裕,36.7万平米购物中心辐射整个南岳区,造南岳中心，主 未来！,52,钱来找你,坐着升值： 拥抱城市“钱”景,坐着收钱： 10年包租,十年回购， 十年后可选择退铺,坐着创富： 5年返租， 总返租41.5%,53,营销主题备选方案,锦绣南山，财富集中“赢”！ “一站式”娱乐休闲购物中心！ 锦绣南山，南岳购物娱乐不夜城！ 锦绣南山，一个改变城市消费的先行者！,54,挖诉求,第五篇：,。,【事实胜于雄辩】,55,我们吆喝什么？,56,可以有一千种说法，但只有一个目的:,成交！,57,新闻性分主题：,商业“巨无霸”落户南岳 从量变到质变-南岳商业大洗牌！ 锦绣南山，开创南岳“大商业”时代！ 用发展的眼光来赚钱！ 锦绣南山，引发南岳“创富风暴” 买锦绣南山，赚现在，赢未来！,58,大“钱”景分主题:,大市场呼唤大商业! 大商家带旺大商圈! 大商圈聚集大人潮! 大品牌带来大收益! 大卖场成就大赢家!
