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1、第凶章“假设开发法口第一节_基本原理口第二节计算公式口第三节“估价步骤口第四节应用举例I00一、傲设开发法的楣念口假设开发法(hypotheticaldevelopmentmethod),叉称剩余法(residualmethod),倒算法,残余法,余值法。它是在估算开发完成后不动产正常交易价格基础上扣除不动产正常的开发成本(如造地费,建筑物建造费等),利息,利涧,税收等费用后,以剩余之数来确定估价对象不动产价格的一秒方法1口房地产估价规范:预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利涧等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。口以假设开发法评估的价格,称剩余价。二、理论
2、保据D理论依据:预期原理口如果不动产购买者购买土地进行开发,期望得到不小于将资金投入其他方面能取得的正常利涧的利润额,他愿支付土地的最高价格等与楼价(预测的未来房地涂合价)减去建筑费,专业费,利息,利润和税收之后所剩的余额。三、犊灯1、可靠性基于对待开发不动产的各种假设:是否确定最佳利用方式,是否正确判断开发价值,开发费用,正常利润。口2、以种种假定或限制条件为前提。假设售价,租金成本在开发期间不会太大变化,假设成本均匀扯入。D,有动宴静态两咔计算了武动态:利息、利涧不冒单独计算;而是在折现率中考虑。同时将所有友生的费用和收入都折算到个时间点,通常为购买土地的时间。静态:利息、利润单独计算,计
3、息期通常到开发完成时止,既不考虑预售,也不考虑延迟销售。四、近用范图主要应用于具有再开发价值的不动产评估。1、待开发土地的估价。2、土地整理、复垦。3、待拆迁改造的再开发房地产的估价。4、现有新旧房地产中地价的单独评估。5、在建工程。6、可装修、可改变用途的旧房等。另夕卜可用于、确定投资者获取开发场地所能支付的最高价格口2、确定具体开发项目的预期利润口3、确定开发项目中的最高控制成本口_口_口口_口_口口五、适用条件口1、要有一明朗、开放及长远的房地产政策。口2、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。口3、要有一个完整、公正、透明度高的房地产资料库。口4、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。口5、要有一长还、公开及稳定的土地供绘计刻。第二节_计算公收一、基本公式1、造用于预期售价的公式:P=A一(B+O)P一购置开发场地的价格A一开发宝成后不动产资本价格B一总开发成本C一合理利润第二节“计算公收2、适用于预期租金的公式P=Pc-(B+0)式中:Pc=(a/r)x1-1/(L+r)可a一年纯收益r-资杰化学第二节“计算公此口二、具体公式待开发不动产价格=开发后的不动产价格-开发成本一管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-其他税费1、求生地价格1)生地上建房厚生地价格=开发完成后的房地产价格-开发成本一管理费用-利息-销售税费-开发利涧-买方负的税费
