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1、房地产财务管控体系,什么才算做会计？,会计是以货币为主要计量单位，以凭证为主要依据，借助于专门的技术方法，对一定单位的资金运动进行全面、综合、连续、系统的核算与监督，向有关方面提供会计信息、参与经营管理、旨在提高经济效益的一种经济管理活动。,会计是 分行业 的！,不了解行业，做不好本职工作,房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。,我们要 和什么 部门一起共处？,成本管控中心,财务管控中心,设计管理中心,工程管理中心,行政办公室,法务部,审计部,A项目总,董事长/总裁,前期开发部,人力资源部,运营线,产品
2、线,后勤保障线,监控线,一般地产公司架构,营销管理中心,运营管理中心,物业管理部,B项目总,C项目总,安装、工程、现场工程师、资料员等,安装、工程、现场工程师、资料员等,安装、工程、现场工程师、资料员等,成本管控中心,财务管控中心,设计管理中心,工程管理中心,行政办公室,法务部,审计部,董事长/总裁,市场中心,人力资源部,运营线,产品线,后勤保障线,监控线,一般地产公司架构,这么多 部门都 干什么？,营销管理中心,运营管理中心,物业管理部,开发部,总工办,项目部,销售部,财务部,审算部,办公室,开发部,总工办,项目部,销售部,财务部,审算部,办公室,开发部,总工办,项目部,销售部,财务部,审算
3、部,办公室,1、全面预算管理体系,2、成本管控体系,3、产品管控体系,4、营销管控体系,5、计划管理体系,6、绩效考核体系,运 营 管 理 体 系,房地产整体管控体系划分,管控体系 如何搭建？,0：管控体系,2：流程,1：制度,3：配套表单,各项业务“管控要点”概述及流程说明,各项业务“高效、安全”开展的程序说明,表单是制度 和流程“高效、安全”运行的执 行 载 体,管控体系建设思路,财务管控体系 如何搭建？,财务管控体系分类,第一章：预算管理工作,一、所辖主要内容,二、涉及财务制度/报告/表单,三、主要的管控要点及注意事项,一、预算管理内容简述,二、涉及财务制度/报告/表单,三、主要的管控要
4、点及注意事项,第一节：预算管理简述,1、何谓全面预算？,有这样几种理解， A、全面预算就是成本控制？ B、全面预算是销售预算、成本预算以及费用预算等的预算综合？ C、全面预算是工作计划的数字化反应？ 这几种理解都对，但是都不全面。 全面预算管理是预算编制、执行、考核过程中的所有管理环节的集成。 既体现出成本控制的思路，又是各项预算表格的综合，更是计划的数字化反应。,1、何谓全面预算？,戴明环,想起什么 戴明环？,按时间维度划分： 按控制项目划分：,静态项（目标利润预算）、 动态项（年度资金预算、月度资金预算)；,销售收入预算、工程成本预算、管理费用预算、销售费用、财务费用预算、税金预算、资本性
5、支出预算等。,1-1从表现形式上来说，全面预算是各种预算表格的集成。,全 面 预 算,1、何谓全面预算？,2-1计划 2-2预算 2-3考评,一级计划（集团关键节点计划） 二级计划（项目主项计划） 三级计划（各专项计划及辅助计划),1-2从管理环节上来说，全面预算是计划、预算、考评的循环。,设计专项计划 报批报建计划 采购计划 工程专项计划 营销与客服计划 等；,预算编制 预算调整 预算分析,目标设定（计划目标与预算目标） 结果衡量（时间、质量、成本） 绩效体现（固定工资、季度奖金、年度分红、项目提成）等。,1、何谓全面预算？,2、为何要做全面预算,全面预算管理的功能之一：规划。 就是迫使管理
6、者思想超前，即对市场的可能变化情况 做出预测和准备，认真考虑完成目标的方法，使企业目标 、企业资源、国家政策有效对接，保证企业战略目标按既 定轨道得以如期实现。 全面预算管理功能之二：控制。 全面预算明确的目标，为控制提供了明确的依据；通 过预算执行过程的反馈，可以了解执行过程中存在的问题 及原因，进行过程控制,真实反映企业营运状况，为决策提 供支撑。,2、为何要做全面预算,全面预算管理功能之三：沟通和协调。 预算编制，是上下左右沟通、协调的过程和结果，并且把战略直接分解到员工的桌面，使战略真正落地，实现战略到执行的一体化。全面预算打通企业横向协同，需要公司各部门充分配合，及时刷新业务部门及财
7、务部门的最新数据，真正实现房地产企业动态现金流管理。 全面预算管理功能之四：激励与约束。 预算与薪酬制度的对接可以体现奖罚分明的原则，强化企业业绩管理。以上四点是进行全面预算管理的主要功效。,一、主要内容,年度经营计划,项目预算,月度资金计划,3、房地产计划管理分类,1、进度预算 2、收益预算 3、投资预算 4、税金预算 5、不预见费预算 6、项目现金流预测,1、收入计划 2、支出计划 3、资金调拨计划,一、预算管理内容简述,二、涉及财务制度/报告/表单,三、主要的管控要点及注意事项,第二节：涉及财务制度及表单,制度名称,分析报告,年度经营计划管理制度,项目预算管理制度,费用预算管理制度,经营
8、计划执行对比分析报告,项目预算执行分析报告,费用预算分析报告,资金计划管理制度,月度资金对比分析报告,一、计划管理内容简述,二、涉及财务制度/报告/表单,三、主要的管控要点及注意事项,第三节：主要管控要点,资金来源,资金运用,资金来源与 运用的平衡,现有持有资金 货币,融资,销售回款,（财务费用、 税费等）,资金运营,项目建设投资支出,土地费用及相关 支出,管理费用支出,企业的资金状况由其资金运用资金来源的规模；以及两者的关系共同决定。,项目进度,投资计划（支）,收入计划（收）,横 轴,说明 1：“横轴”（投资）进度管理，代表各时间节点计划达成的目标； 2：“纵轴”： 2.1 各时间节点要完成
9、的”销售计划“目标 2.2 各时间节点达成目标时，应该完成的“投资计划”目标（含费用支出计划）； 3：不管外界的情况如何变化，都能在这张网中找到所对应的位置。,纵 轴,项目收入、投资、进度计划三维度图示,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1千万,2千万,3千万,4千万,7千万,5千万,6千万,7千万,6千万,5千万,4千万,1千万,3千万,2千万,1,3,2,一张图让你明白一切！,预算如何编制？,第二章：核算管理工作,一、核算管理分类,二、涉及财务制度/报告/表单,三、主要的管控要点及注意事项,一、核算管理分类,二、涉及财务制度/报告/表单,三、主要
10、的管控要点及注意事项,第一节：核算管理工作分类,1、财务核算管理分类,1、财务核算管理分类,一、财务核算管理分类,二、涉及财务制度/报告/表单,三、主要的管控要点及注意事项,第二节：涉及的财务相关制度及表单,2、财务核算涉及的制度,一、财务核算管理分类,二、涉及财务制度/报告/表单,三、主要的管控要点及注意事项,第三节：主要管控要点及注意事项,1、会计政策,一、 会计核算应当以实际发生的交易或者事项为依 据进行确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量 要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息 真实可靠、内容完整； 四、 会计核算应当按照规定的会计处理方法进行， 会计信息应当口径一致、相互
11、可比；,1、会计政策,六、 会计信息应当反映与企业财务状况、经营成果 和现金流量有关的所有重要交易或者事项，对于重要 的经济事项，应单独反映并在财务报告说明中予以充 分、准确地披露； 七、 各公司对交易或者事项进行会计确认、计量和 报告保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估 负债或者费用；,偿债能力比率,盈利能力比率,营运能力比率,发展能力比率,短期偿债能力比率（流动比率、速动比率、现金比率）； 长期偿债能力比率（资产负债率、产权比率、权益乘数、利息保障倍数）,应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、总资产周转率,销售利润率 资产利润率 权益净利率,销售增长率 资本积累
12、率 总资产增长率,财务比率,2、在财务报表里看到的？,2、在财务报表里看到的？,2、在财务报表里看到的？,3、房地产特有的科目,3、房地产特有的科目,4、房地产成本归集要点,占地面积法 可售面积法 直接成本法 预算造价法,项目直接成本,项目分摊成本,项目共摊成本,桩基工程 主体工程 安装工程,土地费用 前期费用综合规费 外网工程 环境绿化,公共设施 配套设施 售楼处 贷款利息,直接成本 预算造价法,占地面积法 可售面积法 直接成本法 预算造价法 资金占用法,5、房地产收款管理,5、房地产收款管理,6、房地产付款管理,部分表单展示,一、所辖内容,二、税务管控要点,三、税务发票的类型,四、土地增值
13、税清算注意事项,第三章：税务管理工作,一、所辖内容,二、税务管控要点,三、税务发票的类型,四、土地增值税清算注意事项,第一节：税务工作所辖内容,1、主要内容,2、房地产涉及的主要税种,一、所辖内容,二、税务管控要点,三、税务发票的类型,四、土地增值税清算注意事项,第二节：税务工作管控要点,3、税务管理管控要点,1、精通各类税法； 2、注意财务记账分类方式（如：其他应付款及预收账款） 3、注意代收费的方式处理 4、注意当地地税部门认可票据方式 5、公司业务发生的有力依据（如、土地费用、汽车费用） 6、税务关系的长期稳定维护,3、税务管理管控要点,一、所辖内容,二、税务管控要点,三、税务发票的类型
14、,四、土地增值税清算注意事项,第三节：税务发票的类型,一、所辖内容,二、税务管控要点,三、税务发票的类型,4、关于房地产税务发票,4-3委托拆迁补偿费 委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的建筑业发票。 4-4直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据。包括：向政府部门缴纳的大市政配套费，报批报建费以及各种证照工本费。,4、关于房地产税务发票,4-7利息 支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证。 支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的服务业发票。,4、关于房地产税务发票,4-13工程费支出应
15、区分以下情况取得发票： 4-13-1包工包料。应取得地税部门监制的建筑安装业发票； 4-13-2包工不包料。对施工方提供的劳务费应取得建筑业发票；对不包料应取得增值税普通发票；（甲供及材料票的涉税分析）,一、所辖内容,二、税务管控要点,三、税务发票的类型,四、土地增值税清算注意事项,第四节：举例土增清算注意的事项,5、土地增值税清算管控,1、注意计提成本的方式方法 2、注意配套设施的分摊方式 3、注意人防车库的处理方法 4、注意回迁房的收入、成本认定 5、税务关系的长期稳定维护,第四章：财务管理工作,一、财务管理分类,二、涉及财务制度/报告/表单,第一节：财务管理工作内容,一、财务管理分类,二、涉及的流程及相关表单,1、主要内容,1、主要内容,第二节：财务管理工作相关表单,一、财务管理分类,二、涉及财务制度/报告/表单,1、流程的设定,2、财务框架的设定,3、财务框架的设定,4、档案管理,时间是更多价值产出的基础,档案管不好，工作做不好,创造简单而幸福的工作环境,让我们携手，不断学习与改进，为企业创发展，自我得到提升。 谢谢！,
