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1、12003 年全国房地产估价师执业资格考试房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共 35 小题，每题 1 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。）1某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（D）。A位置固定性B不一致性C适应性D相互影响性2不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（A）。A下降B上升C不变D不能确定3下列风险中，属于个别风险的是（D）。A购买力风险B市场供求风险C政策风险D比较风险4已知两税一费的税、费率分别为营业税 5、城市维护建设税 7、教育费附加 3，若销售收入为 1000 万元，则应缴纳
2、两税一费的总额为（A）万元。2A55.0B85.6C150.0D123.65某家庭购买一套面积为 100m2的商品住宅，单价为 5000 元/ m 2，首付款为房价的 30，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为 4和 7，期限均为 10 年，公积金贷款的最高限额为 10 万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（B）元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.456某家庭以 30 万元购买了一套住宅，银行为其提供了 15 年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为 6，按月等额还款。如果该家庭于第 6 年初一次提前偿还贷款本金 5 万元，则从第
3、 6 年开始的抵押贷款月还款额将减少（B）元。A544.10B555.10C1776.32D2109.387某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为 20 年，年利率为 6，以每月 2500 元等额还款。该家庭于第 9 年初一次性偿还贷款本金 10 万元，余额在以后的 5 年内用按月等额还款的方式还清，则最后 5 年内的月等额还款额为（A）元。3A301.53B2983.84C1524.15D1587.658某物业的购买价为 100 万元，其中 50 万元为银行抵押贷款，期限 10 年，年利率 12。按年等额偿还。如该物业年挣经营收入为 30 万元，则该物业投资的还本付息比率
4、为（C）。A0.18B0.12C3.39D5.009.甲写字楼购买价格为 100 万元，年净经营收入为 30 万元，年还本付息额为 15 万元；乙写字搂购买价格为 200 万元，年净经营收入为 50 万元，年还本付息额为 10 万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（A）。A.甲乙B.甲合理空置率B空置率服务市场有效市场合格的有效市场B服务市场潜在市场服务市场合格的有效市场C潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场2212某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程
5、中采用的是（D ）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化13下列行业中，（D ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A批量行业B僵滞行业。C分块行业D专业化行业14已知年利率为 14，则按季度计息时的实际年利率为（ C）。A12.55B12.68C14.75D15.01 15某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为 5.75，期限为 15 年，按月偿还，首次月还款额为 2000 元，月还款额增长率为0.2，则该购房者在第 5 年第 6 个月的还款额为（A ）元。A2277.4 B2281.9 C2728.8 D2741.916购置
6、某物业用于出租经营，购买价格为 100 万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为 20 万元。现金收支均发生在年初，目标收益为 10，则该项目的动态投资回收期（D ）。A小于 5 年23B在 56 年之间C在 67 年之间D在 78 年之间17下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ A）。A成本利润率是年成本利润率B成本利润率是开发经营期的成本利润率建设工程教育网C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率18某物业的购买价格为 60 万元，其中 20 万元为金融提供的抵押贷款，在正常
7、经营期内，年租金收入为 10 万元。年运营费用为 5 万元，年还本付息额为 2 万元，所得税率为33，则该项投资的税前现金回报率为（A ）。A7.5B8.3C12.5D16.719对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（A ）。A1.2B1.5C120.5D16.720若某房地产投资项目的表面收益为 18，年租金增长率为 8，通货膨胀率为 6，则该项目房地产投资的实际收益为（ C）。A9.26B10C11.32D122421某开发商向银行申请了年利率 6、期限为 10 年、按年等额偿还的一笔总额 100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（C ）万元。A6.00 B7.05
8、C7.59 D13.5922某房地产投资项目的总投资为 5000 万元，其中投资者投入的权益资本为 2000 万元，经营期内的年平均利润总额为 600 万元，年平均税后利润为 480 万元，则该投资项目的资本金利润率为（ D）。A12B20C24D3023盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降 30、成本上升 60时，开发利润（税前）为 0；乙项目当售价下降 20成本上升 50，开发利润（税前）为 0因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面（A ）。A甲项目强于乙项目B乙项目强于甲项目C甲项目与乙项目一样强建设工程教育网D不能确定哪个项目强24房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因
9、素变化而使房地产项目达到（B ）的极值。A利润为零B允许的最低经济效益指标C最大费用建设工程教育网D最大利润2525下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（B）。A容积率B空置率C，利息备付率D成本利润率26下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（C ）。A投资利润率B投资回报率C贷款利率成本利润率 27公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（C ）。A土地费用B前期工程费C房屋开发费D管理费用28某房地产投资者以 300 万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为 100 万元，其余资金为金融机构提供的利率为 10、期限为 10 年，投年等额还款的抵
10、押贷款：如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为 10 万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（D ）。A10B11.27C14.18D22.5529下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（B ）。A土地购置贷款B土地储备贷款C土地开发贷款D建投贷款30下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（ A）。A抵押贷款还本付息B管理人员工资建设工程教育网C公共设施维修费建设工程教育网提供D保险费31下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（A ）。A企业信用等级越高，信用等级系数值越高26B贷款期限越长，期限系数值越大C项目风险越大，风险等级系数值越大建设工程教育网
11、D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低32市场经济条件下，物业租金水平豹高低主要取决于（D ）。A经营成本B物业档次C业主目标收益要求D同类型物业的市场供求关系33王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积 30m2，外墙面积 6m2，单元间分隔墙面积 8m2，公摊面积 3m2那么，可出租面积应为（B ）m 2 A33 B40 C43 D4734物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（D ）。A零售商的财务能力B零售商需要的服务C零售商组合与位营分配D零售商的声誉建设
12、工程教育网35某单位拥有的一出租物业的原值为 5000 万元，年租金收入为 600 万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（D ）万元。A42.0 B50.4 C60.0 D72.027二、多项选择题（共 15 小题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5分。）1一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ACDE ）等分析。A投资资金的安全性B项目定位的科学性C期望收益的可靠性D投资项目的变现性E资产管理的复杂性2房地产市场结构包括（ABCD ）。A总量结构B区域结构C产品结构D供求结构E资金结构3从
13、房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在（AB ）。A第一阶段B第二阶段初期C第三阶段初期D第三阶段E第四阶段284制定租售方案的工作内容主要包括（ACE ）。A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D广告设计及安排E租售价格确定 5随着市场细分化研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念：弥隙市场的特点是（AB ）。A消费者愿意支付较高的价格B企业处于领导地位C消费者以年轻人为主建设工程教育网D商品住宅多为豪宅E以投资性购买为主6按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ABD ）。A同质偏好市场B分散偏好
14、市场C个别偏好市场D集群偏好市场E弥隙市场7现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ACE ）。A资金运动的时间始点29B日历年度的年初C某一基准时刻D既不能现金流出也不能有现金流入的时间点E既可有现金流入也可有现金流出的时间点建设工程教育网8在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ABD ）。A折旧和摊销B投资回收C投资回报D未分配利润E权益融资9房地产置业投资的效果主要表现为（BDE ）等。A企业实力提升B租金收入C对社会贡献增加D物业增值E物业权益份额增加10房地产开发前期的规划管理包括（ABCD ）。A开发项目的选址定点审批
15、B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书3011房地产开发项目财务评价的基本报价表包括（BCDE ）。A总投资估算表B现金流量表C资金来源与运用表D损益表建设工程教育网E资产负债表12以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（BCE ）。A建筑安装工程费B土地使用权出让金C拆迁补偿费D公共配套设施建设费E城市基础设施建设费13债务融资的资金融出方所获得的报酬有（BC ）。A项目投资形成的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益建设工程教育网E股息14物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ACD ）。A可出租或可使用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金n
