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1、,北城：老城 省级行政中心,东城：呈贡 市级行政中心,南城：晋城,西城： 海口 昆阳,见证国际化新昆明的未来 揭开呈贡发展的恢弘篇章,上海*东盟商务大厦 发展研讨案,麦哲森商业地产机构 2010.9.3,机密文件,方案构架,项目思考,面向未来的优化方案,项目核心问题,区 域 发 展 前 景,区域发展规划,政府定位： 云南省政府对呈贡新城的发展定位：建设成为高原湖滨生态特色城市，建设成为云南文化教育中心、昆明市次服务中心、国际物流中心、昆明市会展中心和云南新兴产业中心、中国西部面向东盟的国际合作平台、昆明现代化城市的示范区、西部创新基地、云南发展高新技术产业基地、云南改革开放的窗口和昆明改革开放
2、的先行区和实验区。,片区人口数量： 根据新的规划发展，通过4年蓝图、3年带动、4年发展后，预测年呈贡新城规划人口达到万人。,呈贡新区规划发展蓝图宏伟，发展潜力巨大,目前呈贡城市发展已初具规模，城市形态初步呈现。,我们找不到任何一个新兴城市被政府赋予那么的称号，可见政府部门对呈贡新城发展的期待。,区域规划未来，市政配套强大、行政、商业氛围好，形象佳。,区域配套分析,吴家营片区在呈贡的发展地位,本案地块所在的吴家营中心片区位置。通过以后的发展规划后，本项目坐享区位、交通与产业整合优势。,本项目所处片区是呈贡新城中心片区，整合多方产业发展需求,“大昆明交通体系建设”开始强势推进；新昆洛路、彩云路连接
3、主城、连接环滇池城市群的快速交通网络雏形初现。,快速连接主城区,掀起建设新城的热潮,吴家营片区作为新城交通枢纽，道路规划支持力度较大，但现状交通情况一般。未来东二环北路连接三环高速，并设置公交专线，与老城区的联系将更加紧密，公共交通更加完善，对老城区居民置业的吸引力大增。,区域交通分析,快速连接新机场 和老城区,三大主城区的关系更紧密。,打破城际界限,环滇池城市群协调发展的源动力,区域中心 东面：春城公园（已经启动） 南面：实力地产和七彩云南第一城商 业办公区（已经启动） 西面：蕙兰园与米兰园居住小区（已经建成） 北面：置信广场（已经启动）与春城财富中心商业区（已经建成）。,商业商务中心 项目
4、位处于片区的金三角商业中心地带，直接辐射区域四周。,置信商业广场,春城财富中心,本项目,实力地产,七彩云南第一城,置信广场,春城财富中心,春城公园,实力地产,蕙兰园,米兰园,项目在吴家营片区的地位,吴家营片区是呈贡新城最早成熟的片区。也是商业商务氛围最浓重的片区，而项目地块处于该片区；,小结： 一、项目地块将是最早成熟的片区。 二、项目所在区域将是商业、商务最浓重片区。,区域路网规划布局合理、理念成熟，并拥有轻轨一号线和四号线，交通优势突出，通达性高。,区域交通 北：项目北边为春融路，该道路为双向4车道，道路状况良好。 东：项目东边为彩云路，也是轻轨一号线经过路段，该路段目前处于地铁施工中，未
5、来交通便利。 西：项目西边为谊康路，道路为双向四车道，道路贯穿整个区域。,分析 项目被三条区域主干道包围，地块区域路网规划发达，对于呈贡新城全面的路网规划，优势突出； 未来轻轨将从地块平旁边经过，并设有行政中心站站点，地铁便利及其所带来的强大人流对项目商务和商业形成极大利好。,交通情况： 目前，公交以及轨道交通等正在建立中。未来，只需要分钟就可以连接两城。呈贡新城的基本雏形已现。,交通分析,本案,呈贡新区,商业、商务焦点,商业核心区域,小结：项目将是呈贡新城未来的商业、商务区中心，也是最早形成商业氛围的区域，拥有极高的商业、商务发展价值。,小结,新城核心,交通要道,现 状 拷 问,区域交通现状
6、,交通： 目前连通昆明主城与呈贡新城的公交系统仅有170、190路，分别到达菊花村和新螺丝湾；轻轨1号线正处于修建过程中，至少需要3年时间才能投入使用。,当前公共交通体系尚不健全，与主城连接形成较大制约。,目前的公共交通体系配套不成熟。,配 套,配套： 在各种生活配套中，有五家银行，其中四个处于于春城财富中心餐饮区；其余生活配套设施缺乏，商业商务氛围尚未形成。,基本生活配套不完善，商业商务氛围尚未形成。,人 口,入住人口： 经初步统计，目前片区居住人口仅5500余人。,片区内人口稀少，商业、商务经营难以为继。,周 边 商 业 商 务 现 状,观察 米兰苑、惠兰园、春城财富中心大部分临街商业以银
7、行网点和房产中介为主，辅以少量便利店。装修装饰公司与家居饰品店等商业缺乏。,分析 银行和房产中介机构，为房产交易服务为主 市场投资倾向较重。 生活配套商业较少，装饰装修家居商业缺乏入住人口稀少。并且短期内没有入住意向。,小结：通过对项目周边商业的观察、访谈和分析，可以判断出片区的房地产市场投资倾向较重，市政府的搬迁入驻将会是一个房产升值的引爆期！,第一阶段：蓝图,2003年-2006年,新城规划、功能分区从而招商引资、投资启动。,第二阶段：带动,2007年-2009年,道路等基础设施建设；大学城、市政府兴建；定向住宅开发。以行政拉动的方式迅速成长,第三阶段：发展,2010年-2013年,昆明主
8、要高校搬迁并投入使用，各大企业、政府全面完成搬迁;各大公建,部分完成，各种需求随着政务、商务活动的增多生活消费的频繁。,第四阶段：成熟,2014年以后,公建配套完善，集中型商业迅速成长 住宅开发用地逐步减少。 新城、主城双核驱动成型，城市双核的形成引发双核居住的趋势,客户演变,新城发展处于发展前期，发展成熟至少需要5年左右时间,发展规划周期,呈贡发展的战略目标：5年出形象，10年成规模，20年建成。打造昆明改革开放的实验区。,呈贡新城现阶段处于发展初期,行政配套设施建设启动。无置业群体和投资群体。,居住建设启动；行政配套设施建设逐步成型。单位住房认购和潜力投资客开始活动，房产交易逐渐频繁。,居
9、住建设逐渐成型。大学城搬迁，市政府的入驻为重要标志点；以服务于政府和大学城的写字楼和商业运营开始启动。 投资客和二次置业者为客群主流。,写字楼与商业逐步成型并壮大，服务客群由政府、大学城的单一群体逐步转向社会大众的多元社会全体，新城发展成熟。 多元化居住、商务客群,新城写字楼与商业发展阶段,一、区域内入驻人口稀少、公共交通配套不完善、基础 生活配套缺失，不支持商业及写字楼入驻。 二、商业和写字楼入驻的瓶颈导致商业和写字楼的兑现 价值大打折扣。 三、价值的兑现期至少在4年以后。,有价值 不等于 兑现价值 ，但它绝对会 是投资者的一片“乐土”。,小结,项 目 解 析,项目界定,项目是一个寓商务和商
10、业于一体的城市综合体项目。 项目具备良好的商业、商务发展前景，但当前新城发展现状不具备价值兑现的条件。,产品解读,商业部分：以55100 为主，100 以上商铺总价较高，销售存在一定难度。 写字楼部分：主楼以240 以上大户型为主，总价超过100万元，销售存在一定难度。,解 决 良 策,项目总体定位,呈贡新城CBD中心的启幕者,作为呈贡新城商务商业的开拓者和引领者 开启呈贡新城商业商务的新纪元 全面迎接昆明市政府的搬迁入驻 加快新昆明国际化建设的进程,写字楼定位,客群定位,客群定位：项目的客群以投资客和有较好的投资意识的二次置业者为主。,有较好发展前景但不具备价值兑现条件区域物业,当前呈贡区域
11、物业购买客群,投资客,投资客、单位廉价认购,客群分类,机构,个人,办公： 1、有政府业务需求的办公机构 2、有当地客群需求的办公机构 3、对办公地点要求不高的办公机构,投资客 1、工作缘：在附近工作的投资客 2、地 缘：住在呈贡片区的投资客 3、血 缘：亲戚朋友在此居住或办公,写字楼销售需要解决的问题,价格定位,销售模式,怎么卖,目前昆明市场主流写字楼产品销售均价10980元，月租金为43平米/月，入住率超过95%。,昆明写字楼现状调查,周边项目调查,从项目周边市场的消化情况看，消化率较高，购买价格较低，潜力投资倾向明显。从目前二手房销售价格上看，价格上涨已经到达一定高度，但成交率不高，二手房
12、交易呈现出“有价无市”的态势。短期内上涨空间有限。,本项目将来发展情况,以项目在呈贡新城的重要地位，本项目价值定位为12600元/。 按照15年投资回本计算，写字楼的租金价格为70元/ 。,本项目未来价格支持（5年后）,老城核心区写字楼价格参考 俊发中心：20000 世纪中心：22000,一般而言，新城区和老城区同等地位的商业价值比为0.6：1,本项目目前价格支持,本项目目前情况,则本项目目前价格可定位为12600*61.8%=7800元/。 按照15年投资回本计算，写字楼的租金价格为43元/ 。,按照黄金分割点原则，投资者利润回报应该在1-61.8%=38.2%以上。,核心售卖策略,以目前项
13、目所处的状况，麦哲森建议： 消化部分容易兑现价值的产品以获得充足的资金流。消化写字楼 持有部分产品以获取应有价值。持有商业,售卖方式研讨方案一 直接销售,高定价（价值兑现时机不成熟），市场消化存在风险,低定价，利润损失巨大,在当前办公氛围不够浓厚的状况下，实现快速销售与价值的最大化形成矛盾。 建议不采用,写字楼主楼带租约售卖，辅楼直接售卖,销售,快速回笼资金,招商,方案二,招商,主力客户招商 招商对象一：利用身边资源，对一些国有企业或事业单位进行招商，如：保险公司、银行，邮政等。 招商对象二：大型生产企业行政办公，如：统一企业食品生产基地、香港晨兴生物医药灵长类动物实验中心、云南铜业集团总部基
14、地、云南白药集团生产基地等，所以可通过对以上公司有业务往来或关联的公司进行招商。,成功招商后，有大客户的入驻基础，将能够使市场看到项目的投资保障，从而有利于坚定投资者的投资信心，有利于项目销售。,销售,分析： 采用带租约销售，增加投资保障性，减小了投资客对风险的担忧，增强投 资客购买信心。,返租模式,现按100平米计算：100 7800元=78万,通过租金递增引导客户投资升值,三年租金共计9万元，平均3万/年,按贷款50%，贷款期限10年计算，则等额本息还款额为4390元/月。年还款额为5.27万。年平均3万的租金收入，难以抵扣贷款额。,写字楼辅楼售卖模式,商务公寓,需解决下水道问题 按照1：
15、1的比例配备,卖点： 低总价 多功能用途,把产品定位为小户型SOHO公寓出售,增加产品功能，扩增售卖渠道,主楼招商难度较大；租金回报较低，对投资客的吸引力较为有限。不建议使用。,采用高定价增加投资客的贷款数额，最后再通过返租降低产品价格。,还贷计算,按首付比例50%计算， 以100写字楼，销售价格：9900元/为例。 则首付款49.5万，银行贷款49.5万。,10年贷款期限计算 还贷月供5570元/ 月（6.68万/年）,返租政策：返租3年，返租额7万元/年。即总房价为78万，单价7800元/ 即通过三年返租将价格提升部分款额返给业主。 业主以返租资金完全冲抵三年贷款，减轻业主还贷负担。 销售
16、达成时，即时返还第一年返额，以降低购房的首付款。（相当于首付款49.5万-7万=42.5万元）,同时开发商获得了物业的三年使用权，通过招商，可回收一部分利润。按租金25元/ 计算（第一年20元/ ；第二年25元/ ；第三年30元/ ），开发商三年可回收利润约为900元/ 。,方案三 高定价、高返租,则开发商实际收款价格为8700元/ 。建议采用,销售模式建议,项目推广,分阶段推广执行,小结：项目从三个阶段进行推广，通过整合资源后，将推广做到最大化，促进项目整体销售和赢得市场口碑。,执行策略,执行策略,座销主要针对意向性较强的客户，行销是主动需找准客户。通过两者的配合使用，为项目创造更多的成交客户。,商业定位,目前定位：2011年2015年 以服务政府型商业为主导 1、以服务政府为主。 2、以服务大学城为主。,未来定位：2015年以后 以服务社会精英高
