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1、投资发展部,华夏幸福基业案例,2019/10/28,1,目录,2019/10/28,2,园区概况 “园区+地产”运营模式 园区房地产开发 园区示例-固安工业园区,园区概况,2019/10/28,3,园区概况-园区业务,成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅开发 运营模式：2002 年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前形成“园区+地产”的独特运营模式 园区开发业务：对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、厂房建设租赁等。在房地
2、产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列 园区产品：开发区作为华夏幸福基业的两大事业领域之一，已建立了园区建立、招商引资到城市运营的开发运营管理体系，即以构建产业集群为手段，以建设开发区城市为载体，携手国际资本，推动地方经济发展。形成综合园区、主题园区、总部公园、产业港等四大产品体系。,2019/10/28,4,园区分布：公司事业版图主要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。,2019/10/28,5,园区概况-园区分布,2019/10/28,6,园区概况-
3、园区分布,2011 年，华夏幸福基业共实现营业收入77.9 亿元，比上年增长76.22%；主要受益于园区住宅配套的收入增长。实现营业利润17.5 亿元，比上年增长180.80%；实现归属于母公司所有者的净利润13.6 亿元，比上年增长225.46%；毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%。,产业发展服务：委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等； 园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务,2019/10/28,7,园区概况-发展成果,2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销
4、售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元，其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为27.15亿元，同比增长52.21%。 公司近三年来销售面积和销售收入都急剧上升，销售面积和销售收入的复合增长率分别达103.52%和51.52%，公司增长势头明显。,2019/10/28,8,园区概况-发展成果,2011 年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方米；城市地产新开工面积 108.70 万
5、平方米，竣工面积5.17 万平方米 2010 年来，公司新开工面积和施工面积增长显著，竣工面积复合增长率达56.73%。公司期末储备开发用地规划建筑面积 414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、大厂、香河、怀来地区,2019/10/28,9,园区概况-发展成果,2011 年，公司产业发展服务收入达9.53 亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务收入。 2011 年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元，单位企业投资额为1.51 亿元；园区累计签约入园企业 438 家，
6、累计签约投资额489.53 亿元，单位企业投资额为1.12 亿元。可以看到，固安工业园区新增的单位企业投资额已达2.35 亿元，新投资企业呈规模扩大趋势。,2019/10/28,10,园区概况-发展成果,在现金持有量和资本结构方面，截至2011 年末，公司持有现金31.74 亿元，占总资产比例达13%，短期负债和一年内到期非流动负债16.91 亿元；公司资产负债率达85.5%，去除预收账款后净负债率为24%。但鉴于公司新拓展了7 个园区，并且园区前2 年的开发须由公司垫资，故其资金压力将较大。 在地产开发方面，公司未来五年的战略目标是以“孔雀城”为品牌，从事北京周边住宅产品的开发，以环境优越的
7、郊区新兴小城镇住宅作为公司未来房地产业务的主要特色和竞争优势。此外，公司还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、商务酒店、镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需求的创新型产品。,2019/10/28,11,园区概况-发展成果,2019/10/28,12,园区概况-发展成果,园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅
8、等城市地产。目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。 京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业务整体资产包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸福原有房地产项目的开发、建设。,2019/10/28,13,园区概况-房产企业,2019/10/28,14,得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地产开发获得
9、了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指标的波动。 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大，使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷，之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点，在行业中算是比较高的。 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式
10、是指承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是第一个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。,园区概况-园区融资,2019/10/28,15,“园区运营+地产开发”模式,“园区运营+地产开发”模式,“园区运营+地产开发”，双核驱动模式是公司商业模式的亮点和特色。该
11、模式中，政府将园区作为工业地产项目，由华夏幸福进行园区规划、基础设施建设、招商引资等工作，然后再转由政府相关部门经营和管理，华夏幸福在这个过程中利用园区规划的话语权优势在园区及其周边进行大规模的房地产开发。 华夏幸福与当地政府签订排他性协议，拿地成本极低。 园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元，主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设站40%。 目前，产业园区周边的土地储备在公司所有土地储备中占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线 2011 年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。,2019/10/28,
12、16,这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。 从企业角度看，“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应： 由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地； 土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持； 园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群； 随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑。,园区业务主要为园区托管和代建业务。园区所有权基本属于地方
13、政府而非华夏幸福。华夏幸福只是签订“园区孵化”协议，根据原有托管分成协议，在托管年限之内完成规划、建设、招商和后期维护工作。 土地开发采用BT模式，与政府110%结算。招商引资，提供产业服务收入。当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等。2012年之前，综合毛利利润高达40%左右。,2019/10/28,17,“园区运营+地产开发”模式,2019/10/28,18,“园区运营+地产开发”模式,从地方政府角度看，在前期零成本零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP 的
14、双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。,2019/10/28,19,“园区运营+地产开发”模式,华夏幸福基业董事长王文学历任廊坊市工商联副主席、廊坊市政协常委、河北省第八届青年联合会委员、第十一届河北省人大代表等职，拥有良好的政府人脉关系。 另外，由于招商引资规模超过50 亿需要省长审批，县域政府官员积极性较高，这使得公司在2002 年开始运作固安工业园区后，07 年潮白河工业园区签约，08 年怀来生态新城签约，11 年新拓展工业园区7家。“园区+地产”模式显示较强的可复制能力。,2019/10/28,20,“园区运营+地产开发”模式,在园区运营方面，通过与地方
15、政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。 基建和土地整理项目的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2 年，在项目建成后由政府按照建设成本及事先确定的利润率支付工程款。 从目前阶段来看，公司的三大园区已度过了最初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。,2019/10/28,21,“园区运营+地产开发”模式,公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5 亿元（大约每亩地需投资30 万元，资金分三年投入），主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，基础设施建设占40%。 土地开发采用BT
16、模式，与政府110%结算。招商引资，提供产业服务收入，当地政府以上一年落地投资额的45%进行返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备等，综合毛利率达到40-50%，净利率在 25%左右。 在招商引资方面，公司下设一个专业化的招商中心，拥有500 人的团队，建立起庞大的客户关系管理（CRM），运用各种先进化的手段进行园区招商。公司现有的3 个园区目前为止共签约 438 家企业，签约投资额共 489 亿元。09-11 年实际落地投资额 38.9 亿左右；其中2009年结算2.5 亿，2010 年结算15 亿，2011 年结算约20 亿。而在结算的收入中土地出让金约占80-90%，税费收入占10%-20%左右。,2019/10/28,22,“园区运营+地产开发”模式,园区运营的具体操作由京御地产区域开发业务板块的投资管理公司九通投资负责，其下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司 三浦威特主要负责固安县委托区域内以河北固安工业园区为核心的区域开发； 大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发； 怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开
