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1、第12章 不动产投资信托与不动产证券化,12.1 不动产投资信托 12.2 不动产资产证券化 12.3 房地产投资信托基金 12.4 不动产投资信托与证券化的风险及其监管,12.1 不动产投资信托,12.1.1 不动产投资信托概述 1. 不动产投资信托的概念 （1）信托的概念 信托是私有制和商品经济发展到一定阶段的产物。信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产转移给受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，管理或处分财产的关系，是资财的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为。,信托以财产为核心，以
2、信任为基础，以他人受托管理为方式。具体说来，信托业务具有如下特点： 信任为本。 财产所有权的转移性。 利益的他益性。 收益分配的实绩性。,（2）不动产投资信托的含义 不动产投资信托(Real Estate Investment Trust，REIT)，是指委托人基于对信托公司的信任，将自己的合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益投资于房地产开发和经营等行为。,2. 不动产投资信托的分类 （1）按照信托财产的种类，可分为房地产信托（又称为建筑物信托）和土地信托 （2）按照投资形式，可分为权益型投资信托、抵押权型投资信托和混合型投资信托 （3）按
3、股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型投资信托 （4）按是否有确定期限，可分为定期型及无限期型投资信托 （5）按照投资标的确定与否，可分为特定型与未特定型投资信托,3. 不动产投资信托的作用,12.1.2 不动产投资信托的原理 1. 不动产投资信托的一般运作流程 第一，信托投资公司面向投资者发行房地产投资集合资金信托计划，投资者与信托投资公司签订信托合同并交付投资资金。信托计划成立即意味着房地产投资信托成立。 第二，信托投资公司按照信托文件的要求，购买或参与开发不动产项目。 第三，信托公司按照信托文件的要求，把不动产出租给承租人，并签订租赁合同；或者把不动产出售。 第四，承租人支付租金；房
4、地产购买者支付购买金。 第五，信托投资公司按照信托文件的要求，扣除必要的管理费用和其他税费后，向投资者支付本金和投资收益。,2. 不动产投资信托中当事人 信托关系有三方当事人，即委托人、受托人和受益人。,12.1.3 不动产投资信托在我国的发展,12.2 不动产资产证券化,12.2.1 不动产证券化概述 1. 不动产证券化的概念 不动产证券化(Real Estate Securitization)，是指把流动性较低的、非证券形态的不动产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与不动产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。它主要包括不动产抵押贷款债权的证券化和
5、不动产投资权益的证券化两种形式。,2. 不动产证券化对投资者的益处 对于间接市场的参与者而言，不动产证券化更是颠覆了过去投资者僵化的思维。其好处主要有： （1）分散投资风险 （2）享受资产未来的配息与资本利得,12.2.2 不动产证券化的运作原理与运作过程 1. 不动产证券化的运作原理 第一是资产重组原理。 第二是风险隔离原理。 第三是信用增级原理。,2. 不动产证券化的运作过程,3. 不动产抵押贷款证券的分类 （1）转递证券 （2）抵押担保证券 （3）本息剥离的抵押担保证券,12.2.3 不动产证券化与不动产投资信托的关系,12.2.4 不动产证券化的产生及其在我国的发展,12.3 房地产投
6、资信托基金,12.3.1 房地产投资信托基金的概念和运行 房地产投资信托基金，是一种可以公开募集上市的不动产证券化产品，主要收益来自于不动产租金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。,12.3.2 房地产投资信托基金的组织模式与治理结构 1. 信托制房地产投资信托基金 信托型（或契约型）基金是根据一定的信托契约组织起来的代理投资行为，一般由基金管理公司、基金保管机构和作为受益人的投资者三方订立信托投资契约。,2. 公司制房地产投资信托基金 公司制房地产投资信托基金是由具有共同投资目标的投资者依据公司法组成的以营利为目的、主要投资于房地产项目的股
7、份制投资公司。,从国际房地产投资基金的实践经验来看，一般地，公司型REITs主要存在两种不同的管理模式和运作机制：一是自我管理型运作模式，二是委托管理型运作模式。,3.有限合伙制房地产投资信托基金,12.4 不动产投资信托与证券化的风险及其监管,12.4.1 不动产信托与证券化的风险分析 在不动产信托与证券化中，始终存在着信用风险、结构风险、金融风险等风险。 1. 不动产投资信托的风险分析 （1）项目本身的风险 （2）行业发展的风险 （3）受托人风险 （4）合同责任的风险 （5）集中投资的风险 （6）流动性风险 （7）政策风险,2. 不动产证券化的风险分析 （1）资产质量风险 （2）欺诈风险 （3）对专家依赖的风险 （4）等级下降的风险 （5）金融工程风险 （6）财产或意外事故风险 （7）信用风险 （8）利率、汇率风险 （9）再投资风险 （10）流动性风险,12.4.2 不动产投资信托和证券化的风险监管 1. 监管机构 2. 监管内容,12.4.3 房地产投资信托基金监管的国际经验 1. 美国房地产投资信托基金 2. 日本房地产投资信托基金 3. 新加坡房地产投资信托基金 4. 台湾房地产投资信托基金 5. 香港房地产投资信托基金,
