《恩施三立时代广场商业定位报告20131212》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恩施三立时代广场商业定位报告20131212（132页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1,三立时代商业广场 全程经营管理策划书,重庆冠虹商业管理有限公司,重庆冠虹商业管理 2013.12,2,前 言,市场定位是商业地产项目的灵魂所在，也是本项目运作成功的重要依据，决定着本项目的经营方向。 本项目作为恩施市中心区的“一站式购物中心”项目，其成功运作必须要定位科学、准确及有前瞻性。 冠虹商业依据初步市场调查，结合恩施市商业的基本情况，并根据恩施市商业地产的发展与需求实际情况，针对本项目提出一个全新的科学性、前瞻性及全面可执行的商业策划方案。,重庆冠虹商业管理有限公司,3,本项目的定位，应站在8年之内（2022年）的市场进行定位,重庆冠虹商业管理有限公司,4,在8年内（2022年）的
2、市场进行定位,1、新项目和大楼盘后续开发将集中上市，商业供应量突然放大，市场竞争空前激烈。 2、大项目之间的竞争将主导市场，压缩中小商业的市场空间。 3、项目布局相对集中，区域商业竞争激烈。 4、外地及本地开发商瓜分市场，外地开发商开发理念和开发模式将领先。 5、由于外来冲击和带动，促使商业开发水平不断升级。,重庆冠虹商业管理有限公司,5,6、客户将更趋于理性，客户对产品的选择更加审慎强烈，对项目的要求及经营理念更高。 7、整体市场竞争更趋激烈，只有创新才能领先于市场。 8、市场将会细分化，出现分流，好的更好，差的更差。 9、市场价格差别拉大，高者愈高，低者愈低。 10、营销手段多样化，新营销
3、模式将领舞市场。 ,重庆冠虹商业管理有限公司,6,以市场调研为基础，冠虹商业采用新（NEW）STP研究方法(NSTP),即新市场细分(Segmentation)、新目标市场(Targeting)、新定位(Positioning) ，以市场为导向制定项目的市场定位。,3 市场 定位,冠虹商业“市场导向型” 的NSTP思考法,重庆冠虹商业管理有限公司,7,目 录,定位战略 项目定位 项目运营管理 方案解读 案例分享 商业建筑布局新规划,重庆冠虹商业管理有限公司,8,一、定位战略 决定项目定位的12大条件,重庆冠虹商业管理有限公司,9,决定本SHOPPING MALL定位的12大条件,重庆冠虹商业管
4、理有限公司,10,10,二、项目定位,项目经营定位 理念定位 客户定位 功能定位 产品定位 商业业态业种定位 地位定位,重庆冠虹商业管理有限公司,11,一站式城市购物中心 恩施之心 城市之光,A、经营定位,重庆冠虹商业管理有限公司,12,本项目整体定位为集“零售、商务+居住生活”为一体的一站式城市购物中心，融合居住、零售、餐饮、休闲、娱乐、社区服务等复合功能。,1、一站式城市购物中心,重庆冠虹商业管理有限公司,13,恩施之心城市之光,恩施CBD 恩施新天地 恩施会客厅 恩施城市之窗 恩施生活中心 ,2、恩施之心 城市之光,本项目定位为集“公务消费中心+商务消费中心+家庭消费中心”为一体的城市之
5、心，融合购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、办公、酒店等多种功能，打造“恩施之心城市之光”，汇聚恩施的城市精华。,重庆冠虹商业管理有限公司,14,三大消费支撑,重庆冠虹商业管理有限公司,15,家庭消费中心,基于区位环境、周边商业以及现代人消费观念变化，全面引进众多国际国内时尚流行但价格适中的消费品牌，打造成恩施最具规模、功能最强、门类最齐全，结合“吃喝游乐玩”为一体，能实现家庭“全员、一日、一处满足”的家庭主题时尚街区。,家庭购物 家庭聚餐 家庭休闲 家庭娱乐 ,重庆冠虹商业管理有限公司,16,商务消费中心,依托周边商务资源和环境，以企业公司等机构和人群为主体，打造成为结合购物、餐饮、娱乐与休
6、闲为一体的商务消费中心,商务采购 商务聚餐 商务休闲 商务娱乐 商务接待 ,重庆冠虹商业管理有限公司,17,公务消费中心,依托周边行政、事业单位资源和环境，以行政事业单位等机构和人群为主体，打造成为结合购物、餐饮、娱乐与休闲为一体的公务消费中心。,公务采购 公务聚餐 公务休闲 公务娱乐 公务接待 ,重庆冠虹商业管理有限公司,18,核心目标,重庆冠虹商业管理有限公司,19,以开创性的气魄， 升华恩施一站式都市生活,发展轨道 创新产品形态提升产品价值树立产品标准制定新游戏规则确立本案在恩施的领导地位,角色扮演,20,本案商业定位因素,重庆冠虹商业管理有限公司,21,盈利能力,重庆冠虹商业管理有限公
7、司,22,区位决定,本项目地处城市主干道舞阳大道和东风大道交汇处 ，占据城市枢纽和结点区位，交通便捷，具备开发集“零售商务+居住生活” 综合体的交通条件。 本项目周边9立方、美美百货、锦联华、中正广场等，具有商脉潜力。 本项目未来处于位于恩施市城市商业中心，周边生活配套成熟，区域人文环境优越，发展前景良好，充满活力。 本项目开发为现代购物中心，有利于契合区域既有环境和市场需求，彰显地块商业、居住等环境与配套优势。,重庆冠虹商业管理有限公司,23,基地因素,重庆冠虹商业管理有限公司,24,市场机会,随着本项目开发及9立方的建设，未来片区形象将整体升级，居住、商业、办公及投资价值将快速凸现。 随着
8、城市快速发展和人们居住、消费以及工作观念的变化，本项目迎来城市消费机会。,重庆冠虹商业管理有限公司,25,竞争需要,本项目定位为“一站式城市购物中心” ，可以确立本项目在市场特别是片区楼盘的差异化竞争优势，快速引起市场关注。 定位为“一站式城市购物中心” ，可以塑造本项目中心城区楼盘的形象与价值，形成独特的竞争力。,重庆冠虹商业管理有限公司,26,本项目定位为“一站式购物中心”，不仅能满足人们在生活上各方面的需求，而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出业态的科学性及联动性，代表了一种全新的高效的生活方式，也是一个“资源共生、聚合增值”的全新地产开发模式。 通过综合性的开发，本项目将获得良好的经
9、济效益、社会效益和环境效益。,重庆冠虹商业管理有限公司,27,Family Mall 724小时城市,B、理念定位,重庆冠虹商业管理有限公司,28,依托独特的资源与区位优势,本项目成为恩施的“Family Mall”，即全家庭型城市综合体,全方位二十四小时充满活力、动感与生机，崭新的城市精华空间。 恩施的“CLD”（中央生活区） 恩施的“不夜城” 恩施的“城市客厅” 恩施的“时尚发布场” 恩施的“名品荟萃地” 恩施的“旅游新景点” 恩施的“购物新天地” 恩施的“休闲新空间” 恩施的“娱乐新焦点” 恩施的“文化新坐标” ,1、Family Mall,重庆冠虹商业管理有限公司,29,Family
10、Mall,本项目采用全方位的家庭型高端配套，打造360无缝式休闲生活圈。与传统商业相比，本项目将拥有独一无二的商业定位、功能业态和区域划分，它是集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等诸多功能于一体的高品质的“全家庭型城市综合体”，是恩施首个FAMILY MALL，也是恩施中心区罕有的商业地标。 相对于以往的Shopping Mall 商业体，Family Mall 是一种更受置业者欢迎、更适合全家、与邻居们一起共享的集中式商业休闲购物场所。在这里没有过分商业喧闹与包装，只有家人、朋友或邻居们，可以边购物、边体验，在商业街中闲逛、在精致园林边的坐椅上休息，这是一种生活方式，一种与家人、与邻居和谐相融的
11、购物体验。,重庆冠虹商业管理有限公司,30,本项目要打造724商业港，成为恩施的全天候购物、餐饮、休闲、娱乐消费港，全天候保持生机与活力。 三立时代广场将开创并激活恩施夜经济，丰富和拓展恩施夜间消费的规模和质量，延长恩施的夜生活时间，给恩施夜生活注入全新活力，让每个人都可以享受现代都市夜生活，提升生活的质量和厚度，并让城市夜间消费由此成为常态。,夜经济（Night Economy） 所谓夜经济，是以市民和游客为消费主体，以购物、休闲、文化、健身为主要形式，时间段大约是从晚上七点之后到次日六点之前的各种消费。由于夜间消费通常需要灯光，又被称为“灯光经济”。夜经济的繁荣是城市繁华的表现，也充分反映
12、城市的时尚度，已经成为城市活力系数的风向标。夜经济越发达，其城市的经济发展越充满活力。,724 7 周一至周五 周六至周日 包括工作日和休息日 24 一天24小时 涵盖白天和夜晚,2、724小时城市,31,商业人气氛围 周边住宅、专业市场、主题商场等商业配套成熟，占尽商气、人气。,通达街区格局 基地本身车流、人流动线发达，结合周边道路形成通达街区格局。,定位 依据,便捷交通体系 一级主干道东风大道和舞阳大道交汇处，交通咽喉，交通便捷。,独特中心区位 本项目位处城市商业发展核心，独享恩施财运机会。,重庆冠虹商业管理有限公司,32,市场机会 随着房地产消费规模的扩大，居住生活质量的提高，恩施市高端
13、休闲消费规模不断扩大。而目前恩施市时尚类规模性集中商业欠缺，为开发理念领先的Lifestyle Center+block创造了条件。,商业核心 本区域现为有影响力的核心商业，区域升值潜力大，消费结构优良。,商圈升级 本项目位处城市核心，政府重点打造支持。进行现有商圈升级换代。,基地要素 本项目为旧城改造，开发商的项目打造决心和强劲的实力。项目具备良好的通达性和向心力。,定位 依据,重庆冠虹商业管理有限公司,33,4大 依托,大型中高档住宅区 （消费稳定）,发展空间 （政府和开发商双重打造）,城市公共空间 （四面交通）,专业市场商圈 （建材市场+现有商场）,重庆冠虹商业管理有限公司,34,投资客
14、 自用客 经营客 消费客,C、客户定位,重庆冠虹商业管理有限公司,35,1、客户群,本项目购房客户群,未来消费客户群,未来经营客户群,重庆冠虹商业管理有限公司,36,重庆冠虹商业管理有限公司,37,定位依据 高收入人群 有投资购房能力 财产保值增值需求 二次置业需求 出租获取收益需求 经营获取收益需求 熟悉并看好区域投资价值 特殊隐私需求,私营企业主 企业高管 党政机关干部 周边高端住户 品牌商户 离退休人员 房产投资客 地市高收入人群 外地人 ,2、投资客,投资客,重庆冠虹商业管理有限公司,38,家居装饰/电器商户 家居家饰商户 服装服饰商户 小商品商户 休闲商户 餐饮商户 娱乐商户 品牌商
15、家 ,定位依据 经营需要 生意需要 投资需要,3、自用客,自用客,重庆冠虹商业管理有限公司,39,零售商家 批发商家 品牌商家 连锁商家 餐饮商户 休闲娱乐商户 文化广告创意类公司 教育培训机构 中介公司 其他公司 ,定位依据 生意需要 经营需要 办公需要,经营客,4、经营客,重庆冠虹商业管理有限公司,40,40,家庭消费客群 大众客群 儿童、女人及青年客群 周边居住客群 周边工作客群 外地客群 购物客群 商贸客群 旅居客群 ,定位依据 家庭消费 大众性消费 日常生活消费 周边人群就近消费便利 商贸人士的随机消费 外地人士的随机消费 旅居观光休闲消费,消费客,5、消费客,重庆冠虹商业管理有限公
16、司,41,5大中心 主要功能 配套功能 补充功能 增值功能 分区功能,D、功能定位,重庆冠虹商业管理有限公司,42,1、5大中心,5大中心,重庆冠虹商业管理有限公司,43,2、主要功能,重庆冠虹商业管理有限公司,44,3、功能分解,重庆冠虹商业管理有限公司,45,4、补充功能,重庆冠虹商业管理有限公司,46,5、增值功能,重庆冠虹商业管理有限公司,47,居住 商务 零售 投资,购物餐饮休闲娱乐康体 会议、培训、接待、展览、婚庆 金融物流 旅游观光,展示展览 促销广告,产品增值 商业增值 文化增值,重庆冠虹商业管理有限公司,48,6、分区功能,重庆冠虹商业管理有限公司,一期,二期,二期 购物超市金融 休闲百货 文化康体 展示促销,一
