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1、 东方市高坡岭高尔夫休闲度假项目可行性分析报告赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告有限公司2010年4月- 1 - 赣州市约翰尼体育休闲公园项目可行性分析报告目 录第一章 总 论4一、项目概况4二、项目背景10三、可行性研究报告编制依据13四、项目主要技术经济指标13第二章 项目建设的意义及必要性14一、改善赣州地区投资环境，为地区经济发展做出贡献14二、促进球会所在地区土地资源的综合开发利用14第三章 市场前景与竞争分析15一、国内外高尔夫市场现状分析15二、国内外高尔夫市场发展趋势17三、项目目标市场及市场竞争分析18第四章 项目建设原则及内容31一、项目总体规划构思原则31二、建设
2、内容及规模32第五章 项目承担单位及项目组织情况32第六章 项目环境保护33第七章 项目建设工期及进度安排33第八章 项目投资估算与资金筹措36一、项目投资估算36二、资金来源37第九章 项目经济效益分析与财务评价37一、分析评价的主要依据及原则37二、基础数据测算38三、财务评价40第十章 项目可行性研究结论4445第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：赣州市约翰尼滨湖温泉旅游度假区体育休闲公园（以下简称赣州项目、约翰尼项目、本项目、项目）。2、地理区位：赣州市位于海南岛西部稍偏南，昌化江下游，其海岸线蜿蜒曲折，形成八港七湾。赣州市是典型的滨海港口城市，全境海岸线长84.4公里，基本上没有
3、开发，后发优势极为明显，赣州市旅游资源丰富，有大广坝、猕猴岭、约翰尼水库、大田坡鹿、红兴温泉、九龙湾等，境内和边界上的大山大岭共有48座，以“山、海、江、湖、温泉、热带雨林”为主题的旅游资源独具特色。境内八所港是海南的优质港，港口水深，吞吐量大，拥有6万吨级的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全国八大港口之一。全国最大的坡鹿保护区，海南省最大的水力发电厂大广坝水电站。拟开发项目位于赣州市区东侧10公里的赣州市八所镇东郊，西侧为西线高速，地块东侧为225国道，地块环绕赣州市最大的水库约翰尼水库，全部的用地均为原赣州约翰尼牧场范围。整个旅游区项目占地40平方公里，交通极为便利。3、项目单位：赣州海
4、航投资开发有限公司（以下简称“海航地产赣州公司”、赣州公司、公司、项目公司）隶属海航地产控股（集团）有限公司,于2009年12月9日注册成立，注册资本为5000万元人民币。公司主要业务是负责在海南省赣州市各类工业与民用建设项目的策划、管理；酒店、旅游、高尔夫、房地产开发投资与经营管理等产业。4、项目简介：赣州市约翰尼滨湖温泉旅游度假区高尔夫度假项目是赣州海航投资开发有限公司基于对海南国际旅游岛国家级发展战略的判断、中国高尔夫产业和市场未来发展态势、海南岛和赣州市社会经济发展趋势的调研和分析的基础上，在赣州市委、市政府的大力支持下，本着带动发展赣州市体育、休闲、娱乐和旅游产业，带动赣州市高尚房地
5、产市场发展，带动周边经济发展，完善赣州市商务投资环境，提升赣州市商务形象的目的，在规划建设中的约翰尼滨湖温泉旅游度假区内的核心位置，规划建设的54洞国际标准高尔夫球场及配套设施。该项目是一个集高尔夫体育运动、商务休闲、娱乐和旅游为一体的高尚休闲项目。同时，项目将被打造成为海南国际旅游岛西线的领军项目。海航地产赣州公司十分重视海南赣州地区旅游资源的开发与利用，现拟与政府合作开发约翰尼滨湖温泉旅游度假区，预计总投资48亿元。规划设计产品为滨湖高尔夫、丘陵高尔夫和山地高尔夫，温泉别墅、湖心温泉酒店(高档)、滨湖国际水疗中心。此外，昌化江入海口片区占地约5-10万亩，风景优美，为不可多得的一线海景地块
6、，升值潜力巨大。5、场地分析：5.1、交通分析：西线高速及国道225线从项目地块旁经过,高速公路及国道均有出口与之连接,连接道路为混凝土道路，可直达一期用地，交通状况非常理想。 5.2、地块形状：可用地块形状不规则，呈张开的鱼嘴状，接近南北走向，南北最长距3300米，东西宽2500米，纵深幅度大，形状变化很大，为创造丰富的布局变化提供可能。5.3、坡度分析：根据相关的地形分析，95%以上区域坡度在10%以内，地形坡度极为理想。5.4、地表植被：项目地块原为一农场，部分区域为农民承包地，绝大部分被开垦种植，主要的经济作物有甘蔗、香蕉、玉米、辣椒等。 5.5、自然景观：地块比较平坦，视野开阔，中间
7、为总面积达8平方公里的约翰尼水库，部分区域伸入水库内形成半岛或岛状，形成独具特色的山水相连的景观。5.6、水源分析：约翰尼水库为内陆水库，面积巨大，为周围农业基地的主要灌溉水源，水质良好。由于水源库容量大，常年保证足够库容，即使在枯水期能保持相应的水深，项目提供充足的水源保障。5.7、环保限制：项目内水库为灌溉用水源，非人饮用水源地，受环保要求限制较少。5.8、土壤条件：主要以沙壤土及沙土为主。 5.9、电源分析：可接入三相380伏电源。二、项目背景1、行业背景：高尔夫球是一项具有特殊魅力的体育运动，在世界范围内，高尔夫球和网球、足球并称为世界三大球类运动。高尔夫球在西方国家至今已有五百多年的
8、历史，目前全世界高尔夫球场已有30000多家，高尔夫爱好者超过6000万，分布在超过119个国家。全球高尔夫运动最为发达的美国在过去的几年中，平均每年新增500多个高尔夫球场，高尔夫运动也已由传统的贵族休闲运动转变为一项全民的健身运动，在社会各阶层得到了广泛的普及。自去年10月通过决议，高尔夫于2016年正式成为奥运会比赛项目，这对于全球范围内的高尔夫运动无疑是巨大的利好消息，在中国已经表现出了青少年参与的空前踊跃。图：全球高尔夫分布随着社会经济的发展，人们对体育休闲活动的需求日益增加，高尔夫球以其“绿色、阳光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人们的青睐。同时，高尔夫球运动作为一项人类交流情感
9、、加深了解、增进友谊的休闲桥梁，在国际经贸洽谈、社交活动、改善投资环境等方面起到了越来越重要的作用。2、企业背景：国际旅游岛上升到国家战略的地位以后，海南迎来了历史上最好的发展契机，以海南为根基，见证并伴随着海南一起进步、起飞的海南航空更会在这个历史性时刻与海南当地携手共进，是责任也是义务，这是一个双赢的局面。（1）外部环境 1、中国热带领土5000多平方公里全部都在海南岛，作为中国唯一的热带岛屿，资源优势独一无二。2、旅游产业是海南省经济增长的三驾马车之一，高尔夫球产业是海南旅游产业不可或缺的部分。单从球场数量上来看，已经很难满足成长增幅快的高尔夫需求；海南方面已经意识到高尔夫球产业的重要性
10、，初步确定将高尔夫球作为“海南岛球”的未来发展规划，契合本地块的资源优势，可以预见明天市场前景非常乐观。3、整个海南将旅游度假产业及城市功能规划放在一个相当的高度，政府将提供优惠政策、便利条件进一步扩大招商引资力度。 4、放眼整个海南，包括中信、中信泰富、长江实业、盈科电讯、恒基、中粮、上海家化在内的多家著名企业纷纷看好海南的发展前景，选择多种形式、大资金量的投资方式抢占海南的海岸线，各种特色的球场一定会成为海南的亮点，从而拉动海南高球市场的发展。5、海南，主要客群雷同，竞争激烈，新项目跳出现有市场，可操作性大，市场前景看好。6、海南旅游市场，正在以传统的观光型旅游向度假型旅游转型，本项目的总
11、体定位符合市场和政策需要。7、国际旅游岛上升为国家战略，空前利好。 （2）内部因素 1、国内经济复苏迹象明显，加速开辟新的业务战场对任何一家公司来说意义重大；2、该项目定位以54洞顶级高尔夫球场为主题的，海南唯一的滨湖观海体育休闲公园，可以优化公司的现有项目资源组合，会在更大范围内提升集团自身的品牌形象，能够较大程度上实现公司的经济利益、社会效益，增加公司品牌的有形和无形资产。 3、该项目能连接集团各种优势资源，从而发挥最大的市场效力。公司的品牌效应能为项目的开发带来广泛的知名度，从而达到品牌的双赢。三、可行性研究报告编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第二版）；2、投资项目可行性研究指南
12、（试用版）；3、赣州市国民经济及社会发展的相关统计数据和资料；4、海南省、赣州市相关政府部门对项目的有关文件；6、国家、部委及地方有关标准、规范、法规等。四、项目主要技术经济指标经可行性研究、论证和测算，本项目主要技术经济指标如下表： 项目主要经济技术指标序号指标名称单位数量备注1占地面积亩74802建设期月483劳动定员人10003.1其中：管理人员人2003.2 教练及培训人员人503.3工人一般员工人7504建设项目总投资万元1000004.1固定资产投资万元800005项目净利润总额万元6主要经济评价指标6.1投资利润率（静态/年均）%6.2财务净现值（I=10%）万元6.3内部收益率
13、（IRR）%6.4投资回收期（静态）年6.5投资回收期（动态）年第二章 项目建设的意义及必要性一、改善赣州地区投资环境，为地区经济发展做出贡献高尔夫球运动在中国的发展虽然仅有二十余年的历史，但是众多高尔夫球会的建设和发展历史已经充分说明他们在所在地区对外招商引资，改善投资环境方面都已经起到了积极的作用。尤其是在改革开放和吸引外资的前沿地区，今天，许多跨国企业的投资者已将高尔夫球场作为投资环境的重要一环，不仅作为商务洽谈和商务会议的首选场所，还可以让他们的海外高级雇员和专业人士安心在中国工作。二、促进球会所在地区土地资源的综合开发利用本项目所处区域的建设开发，将极大程度地提升区域的综合价值，将通
14、过精心设计和规划、建设，充分考虑利用该片土地，完善各项配套，项目的建设过程将贯彻注重环保的宗旨，高度注重生态平衡和自然环境保护。实现了项目所在土地的生态效益、经济效益、社会效益的均衡发展，同时可以带动项目周边土地的滚动发展、土地开发和利用价值的提升，促进了该地区土地资源的综合开发利用。第三章 市场前景与竞争分析一、国内外高尔夫市场现状分析1、国外高尔夫运动与市场现状高尔夫运动起源于十八世纪的苏格兰，十九世纪末传到美洲、澳洲及南非，二十世纪初传到亚洲。作为世界三大球类运动之一，高尔夫球在西方发达国家已有500多年的发展历史，已经成为衡量一个国家经济发展及社会文明进步的重要标志之一。占据全世界高尔夫球场一多半的美国，有数据表明，美国男子和女子在空暇时间最喜爱的15项活动中，体育活动排第十位，在体育活动中排第一位的是打高尔夫球。高尔夫运动已是全美第五大群众体育运动。高尔夫运动市场系以美、欧、日为主，占整体市场的90%以上。根据美国高尔夫基金会及日本高尔夫白皮书统计，目前全球高尔夫打球人口达6,000 万人，其中以美国约
