xx年房地产行业分析报告

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1、 xx年房地产行业分析报告 xx年房地产行业分析报告 房地产 xx年房地产行业分析报告 目录 一、房地产行业概述及发展现状 、全国房地产行业概述及发展现状 、湖南房地产行业概述及发展现状 、益阳房地产行业概述及发展现状 二、房地产行业发展趋势 、全国房地产行业发展趋势 、湖南房地产行业发展趋势 、益阳房地产行业发展趋势 三、政策法规对房地产的影响 四、水调歌头房地产开发有限公司应对xx年房地产形势之策略 一、房地产行业概述及发展现状 、全国房地产行业概述 我国正处于工业化和快速城市化的发展阶段。整体国民经济的持续稳定增长，人均收入水平的稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们

2、居住水平不断提高带来的改善性需求，这些既是构成我国过去十几年来房地产市场快速发展的原动力，同时也是确保未来房地产市场持续健康发展的重要支撑。 1、房地产开发投资持续增长 xx年xx年，总体上全国房地产开发投资保持持续增长。xx年xx年房地产开发投资增幅基本保持在25%左右，xx年受宏观调控影响，房地产开发投资增幅开始有所回落。房地产投资过热势头得到了初步遏制。xx年房地产开发投资增幅虽略有反弹，但增幅较xx年xx年历史高位有一定回落。xx年1-11 月全国房地产开发投资总额为21,632 亿元，增幅有进一步回落趋势，其中住宅开发投资总额为18,105 亿元，增幅较上年有较大回升。 2、增量土地

3、供应下降、存量土地开发增强 土地购置面积在xx年以前保持稳步增长，但增速持续下降，xx年以后，土地购置面积绝对数额开始持续下降。xx年全国完成土地购置面积36, 万平方米，较上年同比减少%。xx年 1-11 月全国土地购置面积为34,000 万平方米。在土地开发方面，全国土地开发面积增幅在xx年后出现过短暂回调，从xx年底开始迅速反弹。xx年全国完成土地开发面积为26, 万平方米，同比增长%。xx年1-11 月全国土地开发面积为21,000 万平方米。xx年、xx年、xx年和xx年1-11 月全国完成土地开发面积占土地购置面积之比为分别为%、%、%和%，开发企业对存量土地的开发力度有所加强。

4、土地购置和开发面积变化的背后是国家土地宏观调控政策的调整。xx年出台的土地政策主要体现在土地供应上：一方面继续严把土地供应闸门，既规定了限制用地项目和禁止用地项目，对住宅用地的供应，向中小户型和中低价位普通住宅用地倾斜；同时又大力推进集约利用土地，控制农用地转为建设用地的规模。 3、商品房开工建设与销售面积同步增长 随着国民经济的持续增长、城市化进程的不断持续，xx年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局面。xx年以前，商品房竣工面积始终超过销售面积，xx年，销售面积超过竣工面积，显示市场需求旺盛，而供应略显不足。受供需关系影响，xx年商品房竣工面积增幅快速回升，xx年1-11 月商品

5、房竣工面积为68,404 万平方米。xx年起商品房销售面积增幅较上年有所回落，但销售总量继续保持在高位。xx年1-11 月全国商品房销售面积为60,424 万平方米。 4、住宅产品为主导，比例略有提升 xx年以来，全国房地产开发投资中住宅一直保持较高的比例。住宅作为民众日常生活的必需品，始终居于房地产开发投资的主导地位。xx年以来，商品住宅开发投资增幅超过房地产开发投资增幅，房地产投资结构渐趋合理，投资重心进一步向住宅方向偏移。xx年1-11 月，全国住宅开发投资总额为18,105 亿元，占同期房地产开发投资总额的比例为%，较上年有较大幅度提升。 5、商品房销售价格持续上涨，增幅有所回落 xx

6、年xx年，全国商品房销售价格持续上涨，进入xx年房价涨幅进入加速阶段，xx年增幅达到%。xx年，全国商品房销售均价为3,383 元/平方米，同比上涨%，增幅较上年有较大幅度回落。但xx年1-11 月，全国商品房均价又上升至3,987 元/平方米，增幅较上年有所提升。 全国房地产发展现状特点 1、国民经济持续稳步发展 “十五”期间，我国国内生产总值复合增长率达到%。xx年，国内生产总值为xx年增长%。xx年1-11 月，国内生产兑值为166,043 亿元，同比增长%。根据“十一五”规划，“十一五”期间我国GDP 年均增长率将达到%。国民经济的持续健康发展将为房地产行业快速发展奠定有力的基础。 2

7、、人均可支配收入增加 xx年以来，我国城镇居民人均可支配收入的增长基本上保持在10%左右。xx年1-11 月，我国城镇居民人均可支配收入为10,346 万元，同比增长%。城镇人口的增加和城镇居民收入的增长将带动住宅需求的持续增长。 根据“十一五”规划纲要，“十一五”期间我国城镇居民和农村居民人均可支配收入年均增长率均要达到5%。随着居民可支配收入的提高，房地产市场中更多的潜在需求将转化为有效需求，促进房地产业的发展。 3、城市化进程的持续推进 我国正处于城市化的快速发展期和消费结构的升级阶段，对住宅的需求将会持续释放。随着我国城市化进程的加快，城镇人口占全国总人口的比例也将持续增加。1991

8、年底该比例是%，xx年底已经达到了%。未来10余年，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度，意味着每年新增城市人口将在4,000 万以上，这将带来大量新增的住房需求。 4、刚性需求持续释放 从房地产市场的需求分类看，住宅需求构成房地产市场需求的主导。在住宅需求中，又以本地需求和外来需求为主。本地需求和外来需求中，其中部分需求具有明显的刚性，主要包括城市的拆迁、家庭的分化、对于居住条件改善的愿望以及城市新增人口的增加。我们认为，随着经济的发展、城市化进程的加速，上述刚性需求仍将会在以后年度持续得以释放。 5、宏观调控影响 房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，同时，住

9、房作为一种生活必需品也直接影响到社会稳定与和谐。针对近年来房价上涨速度较快的问题，政府已通过采取各种政策措施，控制房地产价格的涨幅，并调整住房供应结构。 国家宏观调控的最终目的是为了保障房地产业和国民经济的持续健康发展。近年来颁布的主要宏观调控政策包括土地调控政策、房地产开发信贷政策、住宅供给调控政策和利率税收等政策。从近两年房地产市场的实际运行情况看，宏观调控已初显成效。国家宏观调控将使房地产市场更趋规范，将有利于整个行业的长远发展。 6、土地成本趋高 房地产行业属于资金密集型和资源整合型行业，其中土地是弹性很小的资源。土地占用资金量较大，占用期较长、土地成本在开发成本占有较大的比重。当可用

10、于开发的土地资源稀缺性上升时，开发企业对土地资源的争夺也在一定程度上推高了土地的市场价格。随着土地出让市场制度的不断完善，土地资源的价值将会有一个不断被发现和估值的过程，长期看，土地成本存在不断上涨的趋势。 7、市场竞争加剧 随着我国房地产行业的快速发展，市场参与主体日益增加。伴随着国内一流房地产企业的跨区域发展以及境外房地产企业的不断介入，市场竞争日趋激烈。房地产开发企业未来面临的是在融资能力、技术研发及利用、项目管理、人力资源等方面的综合实力竞争，市场竞争加剧会直接影响房地产开发企业的盈利能力。 、湖南房地产行业概述及发展现状 xx年一季度，湖南省房地产市场克服冰雪灾害影响，呈现持续增长态

11、势，开发投资和土地供应增幅加快, 住房消费和房地产信贷增幅减慢, 缓解了住房供应紧张的局面，市场供求趋于平衡,房价持续攀升。 1、房地产开发投资快速增长。 一季度，全省完成房地产开发投资亿元，同比增长%，投资总量占全社会固定资产投资的比重为%，居全国第十三位、中部地区第四位。投资增幅上升个百分点，高于全社会固定资产投资增幅个百分点，与全国增速持平，居全国第十八位、中部地区第四位。投资增幅上升的主要原因是房地产开发企业继续看好我省房地产市场，积极筹措资金，加大土地购置力度，土地购置费同比增长%。长沙市完成投资亿元，同比增长%，增幅上升个百分点,占全省投资总量的%，永州市、益阳市、常德市、怀化市、

12、张家界市的增幅高于全省平均增幅，湘潭市、株洲市、湘西州、衡阳市、郴州市、邵阳市、娄底市的增幅低于全省平均增幅，岳阳市出现负增长。 2、房地产用地供应快速增加。 全省加大民生用地供应力度，缓和土地市场供求矛盾。一季度，全省供应房地产用地公顷，同比增加%，增幅上升个百分点，占建设用地供应总量的%。其中，住宅用地公顷，同比增加%，增幅上升个百分点；商服用地公顷，同比增加%。全省经济适用住房建设提速，供应经济适用住房用地公顷，同比增长倍，占住宅用地总量的%。全省房地产用地平均出让单价为元/平方米，其中住宅用地平均出让单价元/平方米，商服用地平均出让单价元/平方米。 3、房地产贷款增幅回落。 随着国家从

13、紧货币政策的实施，全省房地产贷款增幅从高位逐月回落，房地产金融运行趋向平缓。截止3月底，全省房地产贷款余额亿元，同比增长%，增幅比上年末下降个百分点，占全省金融机构各项贷款余额的比重为15%，比上年末下降个百分点。一季度，全省新增房地产贷款亿元，同比少增亿元。房地产开发贷款和个人购房贷款的增幅同步回落，政策性住房贷款增幅明显上升，房地产开发贷款余额亿元，同比增长%，增幅比上年末下降8个百分点；个人购房贷款余额亿元，同比增长%，增幅比上年末下降个百分点；政策性住房贷款余额142亿元，同比增长%，增幅比上年末提高个百分点。房地产信贷结构进一步优化。一是房地产开发贷款重点向普通住房特别是经济适用住房

14、开发倾斜，一季度全省经济适用住房开发贷款增加亿元，占同期新增住房开发贷款的%。二是商业银行重点支持个人住房贷款，进一步压缩商业用房开发贷款。 4、商品房供应量平稳增长。 一季度，全省商品房施工面积万平方米，同比增长31，增幅下降个百分点，其中商品住宅万平方米，同比增长32%，增幅下降个百分点。商品房新开工面积1003万平方米，同比增长%，增幅下降个百分点，其中商品住宅万平方米，同比增长%，增幅下降 个百分点。商品房竣工面积万平方米，增长%，增幅上升个百分点，其中商品住宅万平方米，增长%，增幅上升个百分点。 5、住房消费增幅明显回落，房价持续攀升。 一季度，全省商品房销售面积万平方米，同比增长2

15、4%，增幅下降个百分点，其中商品住宅393万平方米，同比增长%，增幅下降个百分点。全省商品房销售额亿元，同比增长%，增幅下降个百分点，其中商品住宅销售额亿元，增长%，增幅下降个百分点。全省商品住宅平均销售价格元/平方米，同比上涨%，环比上涨%，价位在全国排23位；长沙市主城区商品住宅销售均价为3990元/ 平方米，同比上涨%，环比上涨%。全省商品房空置面积万平方米，同比减少%，其中商品住宅空置面积60万平方米，同比减少%。 6、廉租住房建设步伐加快。 一季度，全省廉租住房筹集到位资金万元, 同比增长%，新建面积万平方米, 同比增长%,新增保障家庭955户。经济适用住房完成投资34397万元, 同比增长%，竣工面积万平方米, 同比增长%。 xx年一季度湖南省房地产市场持续健康发展，宏观调控的政策效应逐步显现，但也面临一些问题，主要是：一些地方观望气氛较浓，商品房销售面积增长趋缓；受物价指数走高的影响，开发成本迅速上涨，住房价格上涨